✓ Actualizado en 2026. Todo lo que necesitas saber para ampliar tu vivienda unifamiliar en Madrid: requisitos urbanísticos, permisos y proceso con arquitecto en 2026.
Una ampliación de vivienda unifamiliar en Madrid es uno de los proyectos más demandados por propietarios que quieren ganar metros sin cambiar de casa. Sin embargo, antes de empezar a derribar tabiques o construir una nueva planta, es imprescindible conocer qué permite la normativa urbanística y qué gestiones son necesarias.
¿QUÉ TIPOS DE AMPLIACIÓN SON POSIBLES EN MADRID?
Las ampliaciones de vivienda unifamiliar pueden realizarse de distintas formas, cada una con sus propias implicaciones normativas:
- Ampliación en altura: Añadir una nueva planta o elevar la cubierta existente para ganar superficie habitable.
- Ampliación en planta: Extender el volumen construido sobre la parcela, ganando metros en una de las plantas existentes.
- Aprovechamiento de bajo cubierta: Habilitar el espacio bajo cubierta como superficie útil habitable.
- Ampliación subterránea: Construcción de sótano o semisótano adicional bajo la edificación existente.
REQUISITOS URBANÍSTICOS PARA AMPLIAR UNA VIVIENDA EN MADRID
Antes de diseñar la ampliación, el arquitecto debe comprobar si la parcela y el edificio admiten más edificabilidad según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU) y las ordenanzas de aplicación. Los parámetros clave son:
- Edificabilidad máxima: Metros cuadrados totales que pueden construirse sobre la parcela.
- Ocupación máxima en planta: Porcentaje de la parcela que puede estar cubierto por edificación.
- Altura máxima permitida: Número de plantas y altura total regulada por la zona urbanística.
- Retranqueos obligatorios: Distancias mínimas a lindes de parcela y a la vía pública.
- Coeficiente de edificabilidad agotado: Si el edificio ya ha consumido toda la edificabilidad permitida, la ampliación no será posible salvo excepciones.
Un arquitecto puede consultar rápidamente estos parámetros en la ficha urbanística del inmueble y determinar de forma precisa qué ampliaciones son viables antes de invertir en el proyecto.
PERMISOS NECESARIOS PARA AMPLIAR EN MADRID
Toda ampliación que implique incremento de volumen construido o modificación de la envolvente del edificio requiere licencia de obra mayor del Ayuntamiento de Madrid, con el correspondiente proyecto técnico redactado y visado por arquitecto. El plazo de tramitación varía entre 2 y 8 meses según la complejidad del proyecto y la zona urbanística.
En casos de ampliación menor (como el cierre de una terraza o la habilitación de un espacio ya construido), puede ser suficiente una declaración responsable, aunque siempre es recomendable que un arquitecto confirme este extremo antes de iniciar los trámites.
PROCESO CON ARQUITECTO: PASO A PASO
- Consulta urbanística previa: El arquitecto verifica los parámetros urbanísticos aplicables y determina qué ampliación es factible.
- Anteproyecto: Se elabora una propuesta volumétrica y funcional para que el propietario pueda visualizar el resultado.
- Proyecto técnico: Redacción del proyecto de ejecución con todos los documentos exigidos para la licencia.
- Tramitación de licencia: Presentación ante el Ayuntamiento y seguimiento del expediente.
- Dirección de obra: Supervisión de los trabajos hasta la firma del certificado final.
- Declaración de obra nueva ampliada: Tramitación notarial y registral para actualizar la superficie en el Registro de la Propiedad y el Catastro.
COSTES ORIENTATIVOS EN 2026
El coste de una ampliación en Madrid varía enormemente según el tipo. A modo orientativo en 2026:
- Ampliación en planta (estructura nueva): desde 800 €/m² de nueva superficie construida
- Habilitación de bajo cubierta: entre 400 y 700 €/m²
- Honorarios de arquitecto: entre el 7% y el 14% del presupuesto de obra
Para conocer mejor los rangos de honorarios, consulta nuestra guía sobre cuánto cuesta contratar un arquitecto en Madrid en 2026. Si tu proyecto también implica reformar el interior de la vivienda, puedes leer sobre reforma integral de vivienda en Madrid.
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