Qué es la ITE en Madrid y cuál es su base legal
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la revisión periódica y obligatoria del estado de conservación de los edificios de viviendas, realizada por un técnico competente (habitualmente un arquitecto o arquitecto técnico), cuyo resultado se documenta en un informe que debe ser presentado ante el Ayuntamiento. En Madrid, la ITE está regulada por la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de Madrid (Ordenanza CREE) y por la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid.
La ITE tiene como objetivo garantizar que los edificios se mantienen en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato, y que sus propietarios cumplen con las obligaciones de conservación y mantenimiento establecidas por la normativa urbanística. No es una licencia de habitabilidad ni una garantía de que el edificio sea seguro: es simplemente una herramienta de control que la Administración utiliza para detectar edificios en mal estado y obligar a sus propietarios a realizar las obras necesarias.
Qué edificios están obligados a pasar la ITE en Madrid
En Madrid, la obligación de pasar la ITE afecta a los edificios de uso residencial (viviendas) con una antigüedad superior a 30 años. A partir de esa edad, los edificios deben someterse a la inspección con una periodicidad de 10 años. Además de la periodicidad ordinaria, el Ayuntamiento puede requerir la realización de una ITE extraordinaria cuando existan indicios de deterioro que comprometan la seguridad del edificio o de sus usuarios.
Los edificios catalogados con niveles de protección 1 y 2 en el Catálogo del PGOU están igualmente sujetos a la obligación de ITE, con independencia de su uso. Los edificios de uso exclusivamente terciario, industrial o dotacional no están sujetos a la ITE en los términos establecidos para los edificios residenciales, aunque sí están obligados a mantener el edificio en condiciones adecuadas de conservación.
Qué inspecciona el arquitecto en una ITE
La ITE analiza el estado de conservación del edificio en cuatro grandes apartados. El primero es el estado estructural: el técnico inspecciona visualmente la cimentación (en la medida en que es accesible), la estructura de muros de carga o pilares y vigas, y los forjados de todas las plantas. Las patologías más frecuentes que deben ser identificadas y evaluadas son las grietas y fisuras (distinguiendo las que afectan a la estructura de las que son meramente superficiales), las humedades que puedan afectar a la durabilidad de los elementos estructurales, y los signos de deterioro de los materiales (carbonatación y corrosión en hormigón armado, pudrición en elementos de madera).
El segundo apartado es el estado de la cubierta: el técnico verifica el estado de la impermeabilización, los sumideros y canalones, la presencia de filtraciones y el estado de los elementos salientes (chimeneas, petos, antenas). El tercer apartado es el estado de las fachadas: se inspeccionan los revestimientos, los elementos salientes (cornisas, balcones, molduras), las carpinterías exteriores y el estado de los anclajes. El cuarto apartado es el estado de las instalaciones comunes: fontanería, saneamiento, instalación eléctrica de zonas comunes, ascensores y telecomunicaciones.
Qué ocurre si el edificio suspende la ITE
Cuando la ITE detecta deficiencias, el informe las clasifica según su gravedad en tres niveles: deficiencias graves, deficiencias importantes y deficiencias leves. Las deficiencias graves son aquellas que comprometen la seguridad del edificio o de sus usuarios y requieren una intervención urgente; la presentación del informe con deficiencias graves obliga al propietario a iniciar las obras de reparación en un plazo máximo de seis meses. Las deficiencias importantes no representan un peligro inmediato pero deben ser corregidas en el plazo que establezca el Ayuntamiento (generalmente entre uno y dos años). Las deficiencias leves deben ser subsanadas en el plazo ordinario de mantenimiento del edificio.
El incumplimiento de las obligaciones derivadas de la ITE (no presentarla en plazo, no ejecutar las obras ordenadas) puede dar lugar a multas económicas y, en casos de peligro inminente, a la declaración de ruina del edificio o a la adopción de medidas de seguridad a cargo de los propietarios ejecutadas subsidiariamente por el Ayuntamiento.
Costes de la ITE y del informe técnico en Madrid en 2026
Los honorarios del arquitecto para la realización de la ITE en Madrid varían en función del número de viviendas del edificio y de su estado de conservación. Para un edificio de diez viviendas, el coste de la ITE (incluyendo la visita de inspección, el informe técnico y la tramitación ante el Ayuntamiento) oscila entre 400 y 900 €. Para edificios más grandes o cuando es necesario realizar catas o ensayos específicos para evaluar el estado de la estructura, el coste puede ser superior. Los honorarios se reparten habitualmente entre todos los propietarios a partes iguales o en proporción a las cuotas de participación de la comunidad.
Conviene recordar que el coste de la ITE es una inversión rentable para los propietarios, ya que la detección temprana de problemas estructurales o de envolvente permite afrontarlos en un estadio en el que su reparación es mucho menos costosa que cuando el deterioro se ha agravado por falta de mantenimiento.