✓ Actualizado en septiembre de 2026 conforme a la redacción vigente de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid tras la Ley 7/2024.

Descubrir que una obra no tiene licencia suele ocurrir en tres momentos: al comprar un inmueble con reformas no documentadas, al recibir un requerimiento municipal, o al intentar vender y comprobar que la realidad física no coincide con el Registro de la Propiedad. Legalizar es posible en bastantes casos, pero el margen depende de dos cosas muy concretas: si la obra encaja hoy en el planeamiento, y cuánto tiempo ha pasado desde que terminó.

Respuesta rápida: legalizar una obra sin licencia consiste en obtener a posteriori la autorización municipal que debió tramitarse antes. Solo es viable si la obra ejecutada cumple el planeamiento vigente en el momento de solicitarla. En la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento puede exigir la legalización o la demolición mientras no hayan pasado 6 años desde la total terminación de las obras (15 años en suelo no urbanizable de protección). Si la obra no es legalizable, el paso del tiempo evita la demolición, pero no convierte la obra en legal.

Legalizar no es lo mismo que esperar a que prescriba

Es la confusión más frecuente y la que más dinero cuesta. Son dos cosas distintas:

Legalizar es un acto voluntario del propietario: se presenta el proyecto de la obra tal como está construida y el Ayuntamiento comprueba si es autorizable. Si lo es, concede la licencia y la obra queda regularizada a todos los efectos.
Que transcurra el plazo es un hecho pasivo: llegado cierto momento, la Administración ya no puede ordenar la demolición ni sancionar. Pero la obra sigue sin licencia. No pasa a ser legal: pasa a ser tolerada.

La diferencia se nota en cuanto hay una compraventa, una hipoteca, una obra posterior o una comunidad de propietarios de por medio. Un banco puede negarse a tasar la superficie no amparada por licencia aunque esté fuera de plazo de restablecimiento.

Los plazos que hay que distinguir en la Comunidad de Madrid

La normativa madrileña maneja dos plazos que suelen mezclarse. Ambos fueron modificados por la Ley 7/2024, de 26 de diciembre, en vigor desde el 28 de diciembre de 2024, que amplió los anteriores plazos de cuatro años.

Concepto	Norma	Plazo vigente
Restablecimiento de la legalidad (el Ayuntamiento requiere legalizar o demoler)	Art. 195 Ley 9/2001	6 años desde la total terminación de la obra. 15 años en suelo no urbanizable de protección.
Prescripción de la infracción urbanística y de la sanción	Art. 236 Ley 9/2001	6 años con carácter general. 15 años en suelo no urbanizable de protección. Sin plazo de prescripción cuando la obra afecta a viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público.

Dos precisiones que conviene tener claras. La primera: el cómputo arranca de la total terminación de la obra, no del inicio, y acreditar esa fecha es responsabilidad de quien la alega. La segunda: en obras que afectan a viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público no hay plazo que agotar, de modo que la vía de «dejar pasar el tiempo» simplemente no existe.

Si la obra todavía está en ejecución, el marco es otro: el artículo 194 regula la suspensión de las obras y abre un plazo de dos meses para solicitar la legalización o ajustar lo construido a la licencia.

Cuándo se puede legalizar y cuándo no

La legalización solo prospera si la obra ejecutada es conforme con la normativa vigente en el momento de solicitarla, no con la que estaba en vigor cuando se construyó. Este es el filtro que decide casi todo el expediente.

Un orden de comprobación razonable antes de gastar dinero en un proyecto:

Uso. ¿El uso implantado está admitido por el planeamiento en esa parcela y en esa planta? Si no lo está, no hay legalización posible sin un cambio de uso previo.
Parámetros urbanísticos. Edificabilidad consumida, ocupación, alturas, retranqueos, fondo edificable. Un exceso de edificabilidad rara vez tiene arreglo.
Protección. Si el edificio está catalogado o en un ámbito protegido, se añaden condicionantes de intervención que pueden hacer inviable lo ejecutado.
Habitabilidad y seguridad. Superficies mínimas, ventilación e iluminación natural, evacuación, protección contra incendios. Aquí entran el CTE y las ordenanzas municipales.
Elementos comunes. Si la obra afecta a fachada, estructura, cubierta o instalaciones generales, hará falta también el acuerdo de la comunidad de propietarios con el quórum que corresponda.

Si falla el punto 1 o el 2, normalmente la obra no es legalizable tal como está y solo caben dos salidas: modificar lo construido hasta ajustarlo, o asumir que quedará en situación irregular.

Documentación que se necesita

El expediente de legalización se sostiene sobre un proyecto técnico que describe la obra tal como está ejecutada, no como se pretendía hacer. Habitualmente incluye:

Levantamiento del estado actual con mediciones reales.
Memoria justificativa del cumplimiento del planeamiento y de la normativa técnica aplicable.
Documentación gráfica: planos de situación, plantas, alzados y secciones del estado ejecutado.
Acreditación de la fecha de terminación cuando sea relevante (certificación catastral, fotografía aérea histórica, actas, suministros).
Documentación acreditativa de la titularidad y, si procede, autorización de la comunidad.

El detalle de qué debe contener ese documento y quién puede firmarlo lo desarrollamos en el proyecto de legalización de obra en Madrid.

El proceso ante el Ayuntamiento de Madrid

En el municipio de Madrid la tramitación se rige por la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM), que regula tanto los medios de intervención como el restablecimiento de la legalidad y el régimen sancionador. En otros municipios de la Comunidad el marco autonómico es el mismo, pero la ordenanza y los formularios cambian.

Diagnóstico previo. Antes de redactar nada, se comprueba si la obra es legalizable. Es el paso que evita gastar en un proyecto condenado a denegarse.
Redacción del proyecto de legalización por técnico competente, con la obra descrita en su estado real.
Presentación por el medio de intervención que corresponda según la entidad de la obra, indicando expresamente que se trata de una legalización.
Instrucción y resolución. El Ayuntamiento comprueba la conformidad con el planeamiento. Si la obra es autorizable, concede la licencia.
Liquidación de tasas e impuestos que debieron abonarse en su momento. La legalización no exime del expediente sancionador, que se tramita de forma separada: la Ley 9/2001 gradúa las infracciones en leves, graves y muy graves, y la cuantía se determina en ese procedimiento.
Regularización registral y catastral una vez obtenida la licencia.

Si ya has recibido una notificación municipal, el marco cambia y los plazos corren en tu contra: conviene revisar cómo funciona el expediente de disciplina urbanística y qué alegaciones caben.

Si ya no cabe legalizar ni demoler

Cuando la obra no es legalizable pero han transcurrido los plazos del artículo 195, el edificio queda en una situación intermedia. En términos generales pasa a estar fuera de ordenación, con las limitaciones de obra que ello implica.

Para el acceso al Registro de la Propiedad, la vía habitual es el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015): permite inscribir la declaración de obra nueva acreditando la terminación en fecha determinada mediante certificación municipal, certificación de técnico competente, acta notarial o certificación catastral descriptiva y gráfica. El Registro hará constar la situación urbanística, de modo que el comprador futuro sabrá lo que adquiere.

Consecuencias de no hacer nada

Dificultad para vender: la discrepancia entre Registro, Catastro y realidad física aparece en cualquier due diligence.
Problemas de financiación sobre la superficie no amparada por licencia.
Riesgo de orden de demolición mientras no hayan transcurrido los plazos del artículo 195.
Expediente sancionador independiente del de restablecimiento.
Bloqueo de trámites posteriores: una licencia nueva sobre un inmueble con obras irregulares suele arrastrar el problema.

Errores frecuentes

Presentar el proyecto antes del diagnóstico. Si la obra no encaja en el planeamiento, la denegación deja constancia formal del incumplimiento.
Dar por hecho que el plazo ya pasó. La fecha de terminación hay que acreditarla, y el plazo se amplió a 6 años a finales de 2024.
Confundir la normativa de otro municipio. La ley autonómica es común, pero cada ayuntamiento tiene su ordenanza, sus documentos y sus criterios de aplicación.
Olvidar a la comunidad de propietarios cuando la obra toca elementos comunes.
Legalizar sin corregir el problema técnico de fondo: una ampliación sin ventilación adecuada o sin cumplir evacuación no se arregla con papeles.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una legalización en Madrid?
Depende del medio de intervención y de la complejidad. El artículo 195 fija en un año el plazo máximo de notificación de la resolución del procedimiento de restablecimiento; el expediente de legalización propiamente dicho sigue los plazos del procedimiento de licencia o declaración responsable que corresponda.

¿Puedo legalizar una obra que compré ya hecha?
Sí. La condición de propietario actual permite solicitar la legalización, y el artículo 195 se dirige tanto al promotor y propietario como a sus causahabientes. Conviene revisarlo antes de firmar la compra, no después.

¿La legalización evita la sanción?
No necesariamente. Restablecimiento y sanción son procedimientos distintos. Legalizar resuelve el primero; el segundo se tramita conforme al régimen sancionador aplicable.

¿Y si la obra está en suelo no urbanizable?
El plazo se extiende a 15 años en suelo no urbanizable de protección, y los usos admitidos son mucho más restrictivos. Estos casos casi nunca se resuelven con una legalización ordinaria.

Fuentes oficiales

Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE) — artículos 194, 195 y 236.
Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (Sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid).
Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana — artículo 28.4.

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye al análisis del caso concreto ni al asesoramiento jurídico.

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