✓ Actualizado en 2026. Requisitos y trámites para segregar o agrupar viviendas en Madrid: normativa del PGOU, licencias y proceso con arquitecto en 2026.
En el mercado inmobiliario madrileño, la segregación y la agrupación de viviendas son operaciones cada vez más habituales. Un piso grande puede dividirse en dos unidades independientes para venderlas por separado o alquilarlas a distintos inquilinos; dos pisos contiguos pueden fusionarse para obtener una vivienda más amplia. Sin embargo, estas operaciones están sujetas a requisitos urbanísticos estrictos y requieren la intervención de un arquitecto.
¿QUÉ ES LA SEGREGACIÓN Y LA AGRUPACIÓN DE VIVIENDAS?
La segregación consiste en dividir una vivienda existente en dos o más unidades residenciales independientes, cada una con acceso, instalaciones y servicios propios. La agrupación es la operación contraria: fusionar dos o más viviendas en una sola unidad.
REQUISITOS URBANÍSTICOS EN MADRID
El PGOU de Madrid y las ordenanzas de edificación establecen condiciones que deben cumplirse para que una segregación sea viable:
- Superficie mínima: Cada vivienda resultante debe tener una superficie mínima habitable. En Madrid, la Ordenanza de Viviendas fija un mínimo de 38 m² útiles para viviendas de nueva creación.
- Programa mínimo: Cada vivienda debe tener como mínimo un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño.
- Ventilación e iluminación natural: Todos los espacios habitables deben tener acceso a iluminación y ventilación natural directa al exterior.
- Acceso independiente: Cada vivienda resultante debe tener acceso independiente desde zonas comunes del edificio.
- Número de viviendas y densidad: Hay que comprobar que el incremento de viviendas es compatible con la edificabilidad permitida en la finca.
PROCESO PARA SEGREGAR O AGRUPAR UNA VIVIENDA EN MADRID
- Consulta urbanística: El arquitecto verifica que la operación es urbanísticamente viable en el edificio concreto.
- Proyecto técnico: Se elabora un proyecto de reforma que describe el estado actual y el estado resultante de la operación.
- Licencia de obra: La segregación/agrupación requiere licencia de obra mayor porque implica modificación de la distribución interior y posiblemente de las instalaciones.
- División o agrupación en el Registro: Una vez ejecutadas las obras y obtenido el certificado final, hay que tramitar ante notario la escritura de división horizontal (en el caso de segregación) o de agrupación, y posteriormente inscribirla en el Registro de la Propiedad.
- Actualización catastral: Comunicación al Catastro de las nuevas referencias catastrales resultantes.
COSTE Y PLAZOS ORIENTATIVOS EN 2026
Los honorarios del arquitecto para un proyecto de segregación de vivienda en Madrid oscilan habitualmente entre 2.000 € y 5.000 €, dependiendo de la complejidad. A ello hay que añadir las tasas de licencia, los gastos notariales y registrales y el coste de las obras de reforma necesarias.
Consulta también nuestra guía sobre el cambio de uso de local a vivienda en Madrid, que a menudo combina elementos del proceso de segregación con requisitos específicos de acceso y habitabilidad.
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