El mercado del apartamento turístico en Madrid: situación regulatoria en 2026
Madrid es uno de los destinos turísticos más importantes de Europa, con más de 10 millones de visitantes anuales antes de la pandemia. La proliferación de plataformas de alquiler vacacional (Airbnb, Booking, Vrbo) generó en los años previos a 2019 un crecimiento exponencial de los apartamentos turísticos en la ciudad, que comenzó a generar tensiones con los vecinos de los barrios afectados (aumento de precios del alquiler residencial, cambio de perfil de los barrios, problemas de convivencia) y con el sector hotelero tradicional.
En respuesta a estas tensiones, el Ayuntamiento de Madrid aprobó en 2019 una modificación del PGOU que establecía restricciones significativas para la implantación de nuevos apartamentos turísticos en el interior de la almendra central de Madrid (la zona dentro de la M-30). Esta normativa, que ha sido objeto de múltiples recursos judiciales y ha tenido una aplicación compleja, sigue siendo en 2026 uno de los principales condicionantes para la viabilidad del negocio de apartamento turístico en Madrid.
Qué dice la normativa sobre apartamentos turísticos en Madrid en 2026
La normativa aplicable a los apartamentos turísticos en Madrid en 2026 tiene dos niveles. A nivel autonómico, el Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid sobre apartamentos turísticos establece los requisitos técnicos mínimos que debe cumplir cualquier vivienda que se destine al alquiler turístico: superficie mínima, número de plazas, condiciones de habitabilidad, equipamiento mínimo y señalización. El registro en la Consejería de Turismo de la Comunidad de Madrid es obligatorio para poder operar legalmente.
A nivel municipal, el PGOU de Madrid con las modificaciones de 2019 establece que los apartamentos turísticos en viviendas ubicadas en edificios residenciales de la almendra central deben disponer de un acceso independiente del portal del edificio o estar ubicados en plantas no residenciales. Este requisito de acceso independiente es técnicamente difícil de cumplir en la mayoría de los edificios de apartamentos residenciales existentes, lo que en la práctica ha supuesto una restricción muy significativa para la apertura de nuevos apartamentos turísticos en las zonas más demandadas de Madrid.
En los municipios del área metropolitana y en los barrios periféricos de Madrid capital, la normativa es más permisiva y el mercado de apartamentos turísticos sigue siendo accesible para los propietarios que quieran explotar este tipo de actividad.
Requisitos técnicos que debe cumplir un apartamento turístico en Madrid
Desde el punto de vista técnico, un apartamento turístico en Madrid debe cumplir una serie de requisitos establecidos en el Decreto 79/2014, que el arquitecto debe verificar y, en su caso, corregir mediante las obras necesarias. Los requisitos mínimos incluyen una superficie mínima de 25 m² para un apartamento de una plaza, con incrementos por plaza adicional, disposición de salón-comedor, cocina equipada, baño completo, dormitorios con superficie mínima según el número de plazas, iluminación y ventilación naturales en todas las estancias habitables, y climatización suficiente (tanto calefacción como refrigeración). La accesibilidad para personas con movilidad reducida se exige en función de la capacidad del apartamento y es un requisito que muchos inmuebles existentes no cumplen y deben adecuar.
Proyecto de arquitecto para la tramitación de la licencia de apartamento turístico
La tramitación del registro como apartamento turístico ante la Comunidad de Madrid requiere una declaración responsable y la presentación de documentación técnica que certifique el cumplimiento de los requisitos. Para la verificación de las condiciones de habitabilidad, superficies y equipamiento, generalmente es suficiente un certificado técnico o un plano de distribución firmado por arquitecto. Sin embargo, si el inmueble requiere obras de adecuación para cumplir los requisitos (modificación de distribución, instalación de climatización, mejora de la accesibilidad), es necesario un proyecto de obras con la correspondiente licencia municipal.
Los honorarios del arquitecto para la tramitación de la documentación de un apartamento turístico en Madrid (sin obras) oscilan entre 300 y 800 €. Si son necesarias obras de adecuación, los honorarios del proyecto y la dirección de obra se añaden a este coste básico.