Actualizado en 2026.
Los planos de una vivienda son documentos técnicos imprescindibles en muchas situaciones: cuando quieres reformar, cuando vendes o compras, cuando necesitas acreditar la superficie ante un notario, cuando solicitas una licencia o cuando quieres comprobar que lo que figura en el catastro coincide con la realidad. En Madrid, hay varias formas de obtenerlos, y en esta guía te explicamos todas.
¿Para qué necesitas los planos de tu vivienda?
Los planos pueden ser necesarios en múltiples situaciones:
- Reforma o rehabilitación: el arquitecto necesita los planos del estado actual para proyectar las modificaciones. Si no existen, tendrá que levantarlos.
- Compraventa: los planos permiten verificar la distribución real y la superficie construida y útil.
- Licencias y trámites municipales: el Ayuntamiento de Madrid exige planos del estado actual y del estado reformado en muchos expedientes.
- Valoración o tasación: los tasadores necesitan contrastar los planos con la realidad del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética: requiere los planos del inmueble para calcular la transmitancia de la envolvente.
- División horizontal o segregación: imprescindibles para segregar una vivienda o dividir un edificio en pisos.
¿Cómo obtener los planos de una vivienda en Madrid?
1. Del Archivo Municipal de Madrid
Si el edificio fue construido con licencia municipal, el expediente de obras se archivó en el Ayuntamiento. Puedes solicitar copia de los planos originales de la licencia de obra en el Archivo de Villa de Madrid o en la Oficina de Atención a la Ciudadanía. Sin embargo, los planos originales de proyecto pueden no coincidir con el estado actual si se hicieron reformas posteriores.
2. Del Catastro
La Sede Electrónica del Catastro ofrece la cartografía catastral de los inmuebles, con las superficies oficiales. Sin embargo, los datos del catastro pueden no reflejar reformas recientes ni la distribución interior. Son útiles para conocer la superficie y la configuración general, pero no sustituyen a unos planos técnicos.
3. Levantamiento planimétrico con un arquitecto
Si no existen planos o los disponibles no son fiables, la mejor opción es encargar a un arquitecto un levantamiento planimétrico: el técnico visita el inmueble, toma medidas (habitualmente con láser o escáner 3D) y elabora los planos a escala del estado actual. El resultado es un juego de planos de planta, sección y alzado que documenta fielmente la realidad del inmueble.
El coste de un levantamiento planimétrico en Madrid varía según la superficie: desde 300-500 € para un piso de tamaño estándar, hasta varios miles de euros para edificios completos.
¿Son los planos del catastro suficientes para una reforma?
No. Los planos del catastro son una referencia útil pero no tienen la precisión ni el nivel de detalle que requiere un proyecto de reforma. Para solicitar una licencia de obra en Madrid, el Ayuntamiento exige planos técnicos firmados por arquitecto, con cotas, escalas y justificación normativa.
Actualización de planos tras una reforma
Si realizas una reforma que modifica la distribución o la superficie de tu vivienda, debes actualizar los planos del catastro y, en su caso, la escritura de la propiedad. Esto es especialmente importante cuando la reforma implica cambios de superficie útil o construida, para que los datos registrales coincidan con la realidad y no tengas problemas en futuras transacciones.
Consulta también la guía sobre declaración de obra nueva en Madrid para saber cómo documentar legalmente las modificaciones.
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