Cubrir una terraza en un edificio de comunidad de propietarios es uno de los proyectos más deseados por muchos vecinos de Madrid, pero también uno de los que más conflictos genera. ¿Se puede hacer legalmente? ¿Qué permisos se necesitan? ¿Qué dice la comunidad? En este artículo analizamos la situación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y técnico, para que tomes una decisión informada.
¿Qué implica cubrir una terraza en una comunidad de propietarios?
Cuando hablamos de una terraza cubierta en una comunidad de propietarios en Madrid, nos referimos habitualmente a la instalación de algún tipo de cerramiento —fijo o móvil— sobre un espacio al aire libre que forma parte de un piso o ático. Este cerramiento puede consistir en pérgolas bioclimáticas, techos de policarbonato, toldos con estructura, porches de aluminio y cristal u otras soluciones constructivas.
El problema jurídico surge porque, aunque la terraza puede ser de uso privativo del propietario, en la mayoría de los casos forma parte de un elemento común del edificio (la cubierta, la fachada o un elemento estructural). Cualquier intervención sobre elementos comunes requiere, como mínimo, la autorización de la comunidad de propietarios.
¿La terraza es privativa o es un elemento común?
El primer paso para determinar si puedes cubrir tu terraza es revisar el título constitutivo de la propiedad horizontal y los Estatutos de la Comunidad, que deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
En términos generales:
- Si la terraza está incluida en tu escritura de compraventa como elemento privativo de tu vivienda, tienes derecho de uso exclusivo sobre ella. Pero incluso en este caso, si la cubrición afecta a la fachada o a la cubierta del edificio, necesitarás autorización comunitaria.
- Si la terraza es un elemento común de uso privativo (lo más habitual en áticos y plantas bajas con jardín), la comunidad ostenta la propiedad y tú solo el derecho de uso. Cualquier obra requiere autorización expresa.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula la convivencia en las comunidades de propietarios. En lo que respecta a las terrazas cubiertas, son relevantes los siguientes artículos:
El artículo 7.1 de la LPH prohíbe al propietario realizar en el inmueble obras que puedan perjudicar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudiquen los derechos de otro propietario.
El artículo 17 establece los quórums necesarios para los acuerdos en junta. Para autorizar una obra en elementos comunes que modifique la configuración exterior del edificio, se requiere la mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas de participación.
En la práctica, cubrir una terraza que altere la fachada o la cubierta del edificio requiere, como mínimo, ese quórum reforzado de tres quintos. Hacerlo sin autorización puede dar lugar a una demanda de demolición y reposición del estado original, con condena en costas.
El papel del Ayuntamiento de Madrid: licencias y legalidad urbanística
Además del permiso de la comunidad, la cubrición de una terraza en Madrid puede requerir autorización municipal. La normativa urbanística aplicable es el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y las Ordenanzas de Edificación.
En términos generales:
- Si el cerramiento es fijo (estructura de aluminio y cristal, por ejemplo), tiene la consideración de obra mayor o menor dependiendo de su superficie y de si afecta a la fachada. En la mayoría de los casos requerirá, al menos, declaración responsable o licencia de obras.
- Si el cerramiento es móvil (toldo retráctil, pérgola bioclimática de lamas orientables), la normativa madrileña es más permisiva, aunque igualmente puede requerir comunicación previa.
- En edificios catalogados o en el casco histórico de Madrid (Malasaña, Chueca, Lavapiés, La Latina), cualquier modificación de la cubierta o la fachada requiere informe favorable de la Comisión de Patrimonio y, frecuentemente, autorización expresa de la Dirección General de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid.
¿Afecta la cubrición a la edificabilidad del inmueble?
Un aspecto que muchos propietarios desconocen es que cubrir una terraza puede suponer un incremento de la superficie computable a efectos de edificabilidad. Si el edificio ya ha agotado su edificabilidad máxima permitida por el planeamiento, la cubrición puede ser ilegal desde el punto de vista urbanístico, independientemente de lo que diga la comunidad o el propietario.
Un arquitecto puede verificar si la edificabilidad del edificio permite la actuación antes de tramitar ningún permiso.
Soluciones legales para cubrir una terraza en una comunidad de propietarios
Si quieres cubrir tu terraza en Madrid cumpliendo con toda la legalidad, el proceso habitual es el siguiente:
- Consulta previa con un arquitecto. El técnico evalúa la viabilidad urbanística de la actuación, el tipo de cerramiento más adecuado y la documentación necesaria.
- Verificación de compatibilidad urbanística. Se consulta con la Gerencia de Urbanismo si la actuación es compatible con el planeamiento y si requiere licencia o solo comunicación previa.
- Convocatoria de junta de propietarios. Se solicita la inclusión del asunto en el orden del día de la próxima junta ordinaria o se convoca junta extraordinaria. Se presenta la propuesta con planos y memoria técnica para facilitar la decisión de los propietarios.
- Tramitación de la licencia de obras. Con el acuerdo comunitario en la mano y el visto bueno urbanístico, se solicita la licencia al Ayuntamiento de Madrid.
- Ejecución de la obra bajo dirección técnica. Con la licencia concedida, se ejecutan los trabajos bajo la supervisión del técnico.
¿Puede la comunidad negarse?
Sí, la comunidad puede negarse a autorizar la cubrición de una terraza, y su decisión es vinculante. El propietario que considere que la negativa es injustificada o abusiva puede impugnarla judicialmente, pero deberá demostrar que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos comunitarios, o que resulta gravemente perjudicial para sus intereses sin justificación razonable.
Los tribunales han admitido la impugnación en casos en que la comunidad autorizó obras similares a otros propietarios y denegó la solicitud sin causa objetiva.
Conclusión
Cubrir una terraza en una comunidad de propietarios en Madrid es posible, pero requiere cumplir simultáneamente con la normativa de propiedad horizontal (acuerdo comunitario) y con la normativa urbanística municipal (licencia o comunicación previa). Saltarse cualquiera de los dos requisitos expone al propietario a consecuencias jurídicas y económicas graves, incluyendo la demolición de lo ejecutado.
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