Actualizado 2026
El presidente de la comunidad de propietarios es la figura más visible y activa en la gestión del edificio. Sin embargo, muchos propietarios que asumen este cargo desconocen el alcance real de sus obligaciones y la responsabilidad legal que conlleva. Entender qué puede y qué debe hacer el presidente es clave para gestionar bien la comunidad y evitar conflictos.
¿Quién puede ser presidente de la comunidad?
Conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el presidente de la comunidad debe ser un propietario del inmueble. No puede serlo un inquilino, un familiar no propietario ni ninguna persona ajena a la comunidad, aunque la junta podría delegar algunas funciones de gestión en un administrador de fincas profesional.
El cargo de presidente es obligatorio: ningún propietario puede negarse a asumir el cargo si resulta elegido o le corresponde por turno. Si un propietario se niega, la LPH permite acudir al juez para que nombre un presidente provisional mediante el procedimiento de jurisdicción voluntaria.
La elección del presidente se realiza en junta de propietarios, bien por votación, bien por turno rotatorio o sorteo entre los propietarios que cumplan los requisitos. El mandato es habitualmente anual, aunque los estatutos pueden prever otro plazo. El presidente puede ser reelegido si la junta lo decide.
Funciones y obligaciones legales del presidente
Las funciones del presidente de la comunidad se recogen en el artículo 13.3 de la LPH y pueden agruparse en tres grandes áreas:
Representación legal de la comunidad: El presidente actúa como representante legal de la comunidad en todos los ámbitos, tanto en sus relaciones con terceros (proveedores, administraciones, contratistas) como ante los tribunales. Puede firmar contratos en nombre de la comunidad, presentar demandas o recibir notificaciones judiciales en representación del conjunto de propietarios.
Convocatoria de juntas: El presidente tiene la obligación de convocar la junta ordinaria anual de propietarios, que debe celebrarse al menos una vez al año para aprobar el presupuesto y las cuentas. También está obligado a convocar junta extraordinaria cuando lo soliciten propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, en el plazo máximo de 30 días naturales desde la solicitud.
Ejecución de acuerdos: Una vez adoptados los acuerdos en junta, el presidente es responsable de velar por su cumplimiento. Esto incluye supervisar la ejecución de obras aprobadas, contratar servicios, reclamar deudas a propietarios morosos y adoptar medidas urgentes cuando sea necesario.
Actuación en situaciones de urgencia: El presidente puede adoptar medidas urgentes sin necesidad de convocar junta cuando sea necesario para prevenir daños o afrontar situaciones de emergencia, como una avería grave o una filtración de agua que afecte a elementos comunes. Estas actuaciones deben ser comunicadas posteriormente a la junta para su ratificación.
Responsabilidad legal del presidente de comunidad
La responsabilidad del presidente es uno de los aspectos que más preocupa a quienes asumen el cargo. Conviene distinguir entre la responsabilidad de la comunidad como entidad y la responsabilidad personal del presidente.
Responsabilidad de la comunidad: Como regla general, las obligaciones contraídas por la comunidad son responsabilidad de la propia comunidad de propietarios, no del presidente a título personal. Si la comunidad contrata obras o servicios, la contraparte debe reclamar a la comunidad, no al presidente.
Responsabilidad personal del presidente: El presidente puede incurrir en responsabilidad personal cuando actúa fuera del ámbito de sus competencias o sin el respaldo de un acuerdo de junta para ello. También si actúa con negligencia o dolo, causando un perjuicio a la comunidad o a terceros. Por ejemplo, si el presidente firma un contrato ruinoso sin autorización de la junta, o si no convoca la junta a pesar de las solicitudes reglamentarias de los propietarios.
Responsabilidad penal: En casos excepcionales, si el presidente gestiona fondos de la comunidad en beneficio propio o realiza actos de apropiación indebida, puede incurrir en responsabilidad penal. Por ello, es muy recomendable que la gestión económica de la comunidad esté en manos de un administrador de fincas colegiado, que ofrece garantías profesionales y cobertura de seguro.
Seguro de responsabilidad civil: Algunas comunidades contratan un seguro de responsabilidad civil que cubre actuaciones del presidente en el ejercicio de sus funciones. Es una opción muy recomendable para comunidades con patrimonio relevante o gestión compleja.
Lo que el presidente NO puede hacer sin acuerdo de junta
Una fuente habitual de conflictos en las comunidades es la extralimitación del presidente, que actúa más allá de sus atribuciones sin contar con el respaldo de la junta. Estas son las actuaciones más importantes que requieren acuerdo previo de junta:
Aprobar obras: Cualquier obra en elementos comunes que no sea una reparación de urgencia requiere acuerdo de junta con el quórum correspondiente. El presidente no puede aprobar unilateralmente obras de mantenimiento ordinario cuyo coste supere las tres mensualidades de cuota ordinaria.
Contratar o cesar al administrador: El nombramiento y cese del administrador de fincas es competencia de la junta, no del presidente. El presidente puede proponer candidatos, pero la decisión final corresponde a los propietarios reunidos en junta.
Distribuir gastos de forma diferente: El presidente no puede cambiar el sistema de distribución de gastos sin un acuerdo de junta con el quórum necesario. Todos los propietarios deben contribuir conforme a su cuota de participación salvo acuerdo en contrario.
Prohibir o limitar el uso de elementos comunes: Las restricciones de uso de zonas comunes (piscina, jardines, sala de reuniones) deben estar recogidas en los estatutos o ser aprobadas en junta. El presidente no puede imponer restricciones por su propia autoridad.
El cargo de presidente de comunidad es una responsabilidad que merece ser asumida con seriedad y conocimiento. Apoyarse en un buen administrador de fincas y, cuando las obras o decisiones técnicas lo requieran, en un arquitecto de confianza, es la mejor garantía para gestionar bien el edificio y minimizar los riesgos legales.
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