Actualizado abril 2026.
La reforma de elementos comunes en una comunidad de propietarios es una de las decisiones más importantes y, a menudo, más conflictivas que debe afrontar una junta de vecinos. Desde la reparación de la cubierta hasta la renovación de la fachada, pasando por la sustitución de instalaciones comunitarias, cada actuación requiere un quórum específico y un proceso administrativo que conviene conocer para evitar impugnaciones y retrasos innecesarios.
Qué son los elementos comunes y quién decide sobre ellos
La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio) define los elementos comunes como aquellos que resultan necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio por todos los propietarios. El artículo 396 del Código Civil complementa esta definición enumerando, entre otros, el suelo, las cubiertas, la estructura portante, las fachadas, los patios interiores, las escaleras, los portales, los ascensores y todas las instalaciones generales como fontanería, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones.
La competencia para decidir sobre la reforma de estos elementos recae en la junta de propietarios, que es el órgano supremo de la comunidad. El administrador de fincas puede proponer actuaciones y gestionar su ejecución, pero la decisión última corresponde siempre a la junta, que debe aprobar tanto la realización de la obra como su presupuesto y forma de financiación.
Es importante distinguir entre obras de conservación y mantenimiento ordinario, que el presidente o el administrador pueden autorizar de forma urgente cuando exista riesgo inminente, y obras de mejora o reforma sustancial, que siempre requieren aprobación en junta con las mayorías que la ley establece para cada supuesto concreto.
Mayorías necesarias según el tipo de reforma
La Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes regímenes de mayorías en función de la naturaleza de la obra. Las obras de conservación y mantenimiento ordinario del edificio, obligatorias conforme al artículo 10 de la LPH, pueden aprobarse por mayoría simple de los asistentes a la junta, siempre que representen la mayoría de las cuotas de participación de los presentes. Estas incluyen la reparación de cubiertas con filtraciones, la subsanación de humedades estructurales o el mantenimiento de las instalaciones generales.
Las obras de accesibilidad, como la instalación de ascensores, rampas o plataformas elevadoras para personas con discapacidad o mayores de setenta años, gozan de un régimen especial favorable. Tras las sucesivas reformas de la LPH, estas obras son obligatorias cuando sean solicitadas por propietarios en cuya vivienda residan personas con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que el coste total de la obra, descontadas las ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En estos casos, no se requiere acuerdo de junta.
Las obras de mejora que no resulten obligatorias, como la renovación estética de la fachada, la reforma del portal, la instalación de sistemas de climatización centralizada o la incorporación de nuevas tecnologías al edificio, requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es una mayoría cualificada que exige un consenso amplio.
Las obras que impliquen alteración de la estructura o configuración exterior del edificio, o la modificación del título constitutivo, requieren unanimidad de todos los propietarios. Esta exigencia, recogida en el artículo 17.6 de la LPH, convierte estas reformas en las más difíciles de aprobar y las más susceptibles de impugnación judicial.
Proceso para aprobar y ejecutar la reforma
El proceso comienza habitualmente con la detección de la necesidad de reforma, ya sea por un informe técnico derivado de la Inspección Técnica del Edificio, por una reclamación de propietarios o por una actuación preventiva propuesta por el administrador. El primer paso recomendable es encargar un informe previo a un arquitecto que evalúe el alcance de la intervención, las soluciones técnicas posibles y una estimación presupuestaria orientativa.
Con el informe técnico en mano, el presidente debe convocar una junta extraordinaria —o incluir el punto en el orden del día de la junta ordinaria— con la antelación mínima legal de seis días. La convocatoria debe incluir una descripción suficiente de la obra propuesta, el presupuesto estimado y la forma de financiación prevista, para que los propietarios puedan formar su criterio antes de la votación.
Una vez aprobada la obra en junta con la mayoría requerida, se procede a solicitar presupuestos detallados a empresas constructoras, contratar la dirección técnica del arquitecto cuando la normativa lo exija y obtener las licencias municipales correspondientes ante el Ayuntamiento de Madrid. El plazo de impugnación del acuerdo es de tres meses desde su notificación, por lo que conviene documentar escrupulosamente todo el proceso.
La derrama para financiar la obra se aprueba en la misma junta o en una junta posterior, y su reparto se realiza conforme a las cuotas de participación salvo que los estatutos establezcan otro criterio. Los propietarios disidentes quedan obligados al pago cuando la obra sea de conservación obligatoria o de accesibilidad; en obras de mejora no obligatorias, pueden quedar exentos de la parte del coste que exceda de tres mensualidades.
El arquitecto en las reformas de elementos comunes
La intervención de un arquitecto es legalmente obligatoria en todas las obras que afecten a la estructura del edificio, a la configuración de la fachada o que requieran proyecto técnico para la obtención de licencia urbanística. En la práctica, resulta recomendable en la inmensa mayoría de actuaciones sobre elementos comunes, por la complejidad técnica que implican y por las responsabilidades legales asociadas.
El arquitecto elabora el proyecto técnico que define la solución constructiva, los materiales, los plazos de ejecución y el presupuesto detallado. También asume la dirección facultativa de la obra, supervisando que la empresa constructora ejecute los trabajos conforme al proyecto aprobado y a la normativa técnica vigente, incluyendo el Código Técnico de la Edificación.
En Madrid, donde el parque edificatorio presenta una gran heterogeneidad —desde edificios protegidos del casco histórico hasta bloques residenciales de las décadas de 1960 y 1970 que requieren actualizaciones de eficiencia energética—, la experiencia del arquitecto en rehabilitación resulta determinante para el éxito de la intervención y para la correcta gestión de las ayudas públicas disponibles.
¿Tu comunidad necesita acometer una reforma de elementos comunes? Contacta con nuestro equipo de arquitectos en Madrid y te asesoraremos desde la fase de diagnóstico hasta la finalización de la obra, con un presupuesto adaptado a vuestras necesidades.