Actualizado 2026
Una tubería que revienta en planta baja, una cornisa que amenaza con desprenderse o una cubierta que cede con las lluvias no pueden esperar a que se convoque y celebre una junta de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal prevé un mecanismo específico para estas situaciones: la ejecución de obras urgentes sin acuerdo previo de la junta. Conocer sus límites y requisitos formales es fundamental para evitar conflictos posteriores.
El marco legal: artículo 10 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, establece en su artículo 10 que son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación, así como las exigidas por la administración para garantizar la seguridad, habitabilidad o accesibilidad del edificio.
El artículo 14 atribuye a la junta de propietarios la aprobación del plan de gastos e ingresos y las obras de reparación. Sin embargo, cuando la urgencia es real e inaplazable, tanto la doctrina jurisprudencial como la propia LPH permiten al presidente —y en su defecto al vicepresidente o a cualquier propietario que actúe como gestor de negocios ajenos— adoptar decisiones y contratar las obras necesarias, informando a la junta con posterioridad.
¿Cuándo se considera que una obra es urgente?
No cualquier avería o deterioro justifica la actuación sin junta previa. Para que una obra sea calificada como urgente a efectos de la LPH, deben concurrir los siguientes requisitos: que exista un riesgo inminente para la seguridad del edificio, de sus ocupantes o de terceros; que la demora en actuar cause un daño mayor o irreparable; y que resulte materialmente imposible convocar y celebrar una junta antes de que el daño se produzca.
Son ejemplos habituales de obras urgentes: filtraciones activas que afectan a instalaciones eléctricas o a la estructura, desprendimientos de elementos de fachada o cubierta con riesgo para la vía pública, rotura de red de saneamiento con afección a varios vecinos, fallos estructurales detectados por la ITE o por informe técnico, e inundaciones o incendios que requieren actuación inmediata de reparación.
Procedimiento correcto: cómo actuar el presidente o el propietario
Cuando se produce una situación de urgencia, el protocolo recomendado es el siguiente. En primer lugar, documentar el estado de la avería: fotografías, vídeos y, si es posible, informe de un técnico que acredite la urgencia y el riesgo. A continuación, el presidente debe intentar localizar a los miembros de la junta directiva e informarles, aunque sea de forma sumaria y urgente.
Una vez contratadas y ejecutadas las obras, el presidente debe convocar una junta ordinaria o extraordinaria en el plazo más breve posible para informar a todos los propietarios de lo ocurrido, de las obras realizadas y de su coste. La junta deberá ratificar o, en su caso, cuestionar las decisiones tomadas. Si el coste de las obras supera el importe de los fondos disponibles en la comunidad, se acordará la derrama extraordinaria correspondiente con el quórum que prevé la LPH para gastos ordinarios de mantenimiento.
Repercusión de gastos y responsabilidad del presidente
Los gastos derivados de obras urgentes ejecutadas correctamente son repercutibles a todos los propietarios en función de su cuota de participación, igual que cualquier otro gasto de mantenimiento del edificio. El propietario o presidente que haya adelantado el importe puede reclamar su reintegro a la comunidad, con los intereses legales que correspondan si la devolución se demora.
La responsabilidad del presidente que actúa en una urgencia queda amparada siempre que haya actuado de buena fe, con diligencia y documentando adecuadamente la situación. En cambio, si se acredita que la urgencia era ficticia o que el presidente aprovechó la situación para ejecutar obras que no eran estrictamente necesarias, puede incurrir en responsabilidad ante la comunidad. Por ello, contar con un informe técnico previo a la actuación —aunque sea telefónico y ratificado posteriormente por escrito— es la mejor garantía tanto para el presidente como para el conjunto de propietarios.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo si tu comunidad se enfrenta a una situación de urgencia estructural o de mantenimiento.