Actualizado 2026
ITE aprobada con deficiencias: plazos y obligaciones del propietario
Recibir el resultado de una Inspección Técnica de Edificios (ITE) con la calificación de «favorable con deficiencias» o directamente «desfavorable» puede generar incertidumbre entre propietarios y comunidades. ¿Qué significa exactamente? ¿Qué plazos hay para actuar? ¿Qué pasa si no se corrigen las deficiencias? Este artículo responde a estas preguntas con rigor y te guía en los pasos a seguir.
Qué es la ITE y cuándo es obligatoria en Madrid
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una revisión periódica del estado de conservación de los edificios de viviendas, obligatoria en la Comunidad de Madrid en virtud de la Ley 2/1999 de Medidas para la Calidad de la Edificación y la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de los Edificios del Ayuntamiento de Madrid. La obligación de pasarla recae en los propietarios del inmueble (o en la comunidad de propietarios si es un edificio plurifamiliar).
En Madrid capital, la ITE es obligatoria para edificios con antigüedad superior a 30 años, y debe renovarse cada 10 años a partir de la primera inspección favorable. Los edificios de más de 50 años que no hayan pasado la ITE tienen prioridad en los planes de inspección municipal, y el ayuntamiento puede requerir su presentación de forma urgente.
Tipos de resultado y qué significa cada calificación
El técnico redactor del informe ITE (arquitecto o arquitecto técnico) puede otorgar cuatro calificaciones al edificio. La calificación favorable indica que el edificio se encuentra en buen estado de conservación, sin deficiencias relevantes. La calificación favorable con deficiencias leves implica que existen pequeños desperfectos que no comprometen la seguridad pero deben corregirse en un plazo razonable, habitualmente de 6 a 12 meses. La calificación desfavorable con deficiencias importantes exige acometer obras de reparación en un plazo corto, normalmente entre 3 y 6 meses, y presentar un informe de subsanación una vez realizadas. La calificación desfavorable con deficiencias graves o muy graves puede suponer la obligación de adoptar medidas cautelares inmediatas (apuntalamiento, cierre de accesos, desalojo en casos extremos) y redactar un proyecto de obras con carácter urgente.
Plazos legales y consecuencias del incumplimiento
Una vez comunicado el resultado de la ITE al ayuntamiento (plazo de 3 meses desde la emisión del informe), los propietarios deben ejecutar las obras de subsanación dentro de los plazos indicados en el informe y confirmados por la resolución municipal. Si las deficiencias no se corrigen en plazo, el Ayuntamiento de Madrid puede iniciar un expediente de disciplina urbanística, imponer sanciones económicas, ordenar la ejecución subsidiaria de las obras a cargo de los propietarios, o incluso incoar un expediente de declaración de ruina.
Más allá de las consecuencias administrativas, mantener un edificio con deficiencias no subsanadas genera responsabilidad civil para los propietarios. Si se produce un daño a terceros (caída de un elemento de fachada, derrumbe parcial) como consecuencia de deficiencias conocidas y no corregidas, los propietarios pueden ser considerados responsables de los daños causados, con las implicaciones económicas y penales que ello conlleva.
Cómo actuar cuando la ITE tiene deficiencias: pasos prácticos
El primer paso es encargar a un arquitecto la revisión detallada del informe ITE para entender el alcance exacto de las deficiencias y la urgencia real de cada una. En muchos casos, el informe de inspección no detalla suficientemente las soluciones técnicas necesarias, y es preciso completar el diagnóstico con un reconocimiento más profundo del edificio.
A continuación, el arquitecto redacta el proyecto de obras de conservación necesario para subsanar las deficiencias. Este proyecto debe tramitarse ante el ayuntamiento: si las obras son de escasa entidad, puede bastar con una comunicación previa; si afectan a la estructura o a elementos comunes relevantes, se necesitará licencia de obra mayor. En comunidades de propietarios, la decisión de acometer las obras debe adoptarse en junta con los quórums que exige la Ley de Propiedad Horizontal.
Una vez ejecutadas las obras, el técnico emite un informe de subsanación de deficiencias que se presenta al Ayuntamiento para cerrar el expediente ITE y obtener la calificación favorable. Este documento es también valioso de cara a futuras transmisiones del inmueble, solicitudes de financiación o acceso a subvenciones de rehabilitación.
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