Actualizado 2026.
Quién puede convocar la junta de propietarios y cuándo es obligatoria
La junta de propietarios es el órgano supremo de decisión de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Su regulación se encuentra en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH), modificada en sucesivas ocasiones, siendo la última reforma significativa la introducida por la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
La convocatoria de la junta ordinaria corresponde al presidente de la comunidad, que debe celebrarla al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas del ejercicio anterior. La junta ordinaria es obligatoria y su no celebración puede generar responsabilidad personal del presidente. En la práctica, la convocatoria suele gestionarla el administrador de fincas por delegación del presidente, aunque la responsabilidad formal sigue recayendo en este último.
Las juntas extraordinarias pueden convocarse siempre que el presidente lo considere conveniente o cuando lo soliciten al menos una cuarta parte de los propietarios que representen, a su vez, al menos el 25% de las cuotas de participación. Si el presidente no atiende la solicitud de convocatoria en un plazo razonable, los propietarios promotores pueden convocarla directamente, indicando en la convocatoria esta circunstancia.
Existe también la posibilidad de celebrar juntas universales, es decir, reuniones en las que estén presentes todos los propietarios y todos acuerden por unanimidad la celebración de la junta y el orden del día a tratar. Estas juntas son válidas sin necesidad de convocatoria previa formal, aunque es recomendable documentar la asistencia y el consentimiento de todos los propietarios para evitar futuras impugnaciones.
Requisitos formales de la convocatoria: contenido y forma
La convocatoria de junta debe cumplir una serie de requisitos formales cuyo incumplimiento puede dar lugar a la nulidad de los acuerdos adoptados. El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la citación debe realizarse por escrito, indicando los asuntos a tratar (orden del día), el lugar, el día y la hora de la reunión en primera convocatoria y, en su caso, en segunda convocatoria.
El orden del día es el elemento más importante de la convocatoria. Debe ser suficientemente claro y detallado para que los propietarios puedan conocer de antemano los asuntos que se van a debatir y tomar una decisión informada sobre su asistencia o delegación de voto. La jurisprudencia ha declarado nulos acuerdos adoptados sobre asuntos no incluidos en el orden del día o incluidos de forma ambigua bajo fórmulas genéricas como «ruegos y preguntas».
La convocatoria debe incluir también una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de sus cuotas, ya que la LPH establece que los propietarios morosos pueden participar en las deliberaciones pero no tienen derecho de voto, salvo que impugnen judicialmente la deuda o consignen su importe.
Es recomendable adjuntar a la convocatoria toda la documentación relevante para los asuntos a tratar: presupuestos de obras, informes técnicos, propuestas de contratos, estados de cuentas, etc. Aunque la ley no lo exige expresamente, facilitar esta información con antelación contribuye a que las deliberaciones sean más productivas y reduce el riesgo de impugnaciones por falta de información.
Plazos de convocatoria y métodos de notificación válidos
La Ley de Propiedad Horizontal establece que la convocatoria de la junta ordinaria debe notificarse con una antelación mínima de seis días respecto a la fecha de celebración. Para las juntas extraordinarias, el plazo de antelación también es de seis días. Estos plazos se computan de fecha a fecha, excluyendo el día de la notificación e incluyendo el día de la celebración de la junta.
El método de notificación debe garantizar que la convocatoria llega efectivamente a conocimiento de cada propietario. La LPH establece que la citación se realizará en el domicilio designado por cada propietario para recibir notificaciones y, en defecto de designación expresa, en el piso o local que pertenezca al propietario en la comunidad. La notificación puede realizarse por correo postal con acuse de recibo, burofax, entrega personal con firma del propietario o mediante medios telemáticos si el propietario ha dado su consentimiento expreso.
El uso de correo electrónico o aplicaciones de mensajería para notificar convocatorias es cada vez más frecuente, pero tiene limitaciones legales. Para que una notificación por medios electrónicos sea válida, el propietario debe haber consentido expresamente este medio de comunicación, idealmente por escrito o mediante acuerdo de la junta. Sin este consentimiento, la notificación electrónica puede ser impugnada.
Si la convocatoria no puede entregarse al propietario en el domicilio designado, la LPH prevé que se coloque en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general durante un plazo de tres días naturales. Esta publicación sustituye a la notificación personal y produce los mismos efectos legales, aunque es conveniente documentar tanto la imposibilidad de notificación personal como la colocación del anuncio.
Consecuencias de una convocatoria defectuosa y cómo protegerse
Una convocatoria que no cumpla los requisitos legales puede dar lugar a la impugnación de los acuerdos adoptados en la junta. El artículo 18 de la LPH establece que los acuerdos son impugnables ante los tribunales cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario.
Los defectos de convocatoria más frecuentes que dan lugar a impugnaciones son la falta de notificación a algún propietario, el incumplimiento del plazo mínimo de antelación, la insuficiencia o ambigüedad del orden del día y la adopción de acuerdos sobre asuntos no incluidos en la convocatoria. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido especialmente estricta con los defectos que afectan al derecho de información y participación de los propietarios.
El plazo para impugnar los acuerdos de la junta es de tres meses desde que el acta se notifica al propietario afectado, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Transcurridos estos plazos sin impugnación, los acuerdos devienen firmes y ejecutivos, incluso si la convocatoria presentaba defectos formales.
Para minimizar el riesgo de impugnaciones, es recomendable que el administrador de fincas o el secretario de la comunidad conserven evidencia documental de la notificación de la convocatoria a cada propietario. Los acuses de recibo, los registros de burofax y los listados de firmas de recepción son pruebas fundamentales en caso de conflicto judicial.
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