Actualizado 2026
Cuando acudes a un arquitecto para iniciar una obra, uno de los primeros términos que escucharás es el de proyecto. Pero dentro de este concepto existen distintos niveles de desarrollo técnico, y los dos más importantes son el proyecto básico y el proyecto ejecutivo. Entender la diferencia entre ambos es fundamental para saber qué estás contratando, en qué momento del proceso te encuentras y qué documentación necesitas en cada fase.
Qué es el proyecto básico y para qué sirve
El proyecto básico es el documento técnico que define las características generales de la obra: su uso, superficies, alturas, volumetría, distribución general y cumplimiento de la normativa urbanística aplicable. Su objetivo principal es obtener la licencia urbanística del Ayuntamiento correspondiente.
En términos de contenido, el proyecto básico incluye: memoria descriptiva y justificativa del cumplimiento del planeamiento urbanístico; planos de situación, emplazamiento, plantas, alzados y secciones a escala suficiente para definir la solución adoptada; y una estimación orientativa del presupuesto de ejecución material.
Lo que el proyecto básico no incluye son las especificaciones técnicas de detalle necesarias para construir: no define materiales concretos, no desarrolla los sistemas constructivos al detalle, no especifica las instalaciones (fontanería, electricidad, climatización, telecomunicaciones) y no contiene el pliego de condiciones técnicas que vincula al constructor. Por este motivo, con un proyecto básico en mano es posible solicitar y obtener la licencia, pero no es posible iniciar ni dirigir la obra.
Una aclaración importante: aunque el Ayuntamiento conceda la licencia sobre la base del proyecto básico, la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) exige que antes del inicio de la obra se haya redactado y visado el proyecto de ejecución correspondiente.
Qué es el proyecto ejecutivo y qué aporta
El proyecto ejecutivo —también denominado proyecto de ejecución— desarrolla con total detalle el contenido del proyecto básico, añadiendo toda la información técnica necesaria para que la obra pueda construirse correctamente y ser dirigida por el director de obra.
Su contenido es notablemente más extenso: incluye planos de detalle constructivo (encuentros, cotas, especificaciones de materiales), planos y memorias de cada instalación (fontanería, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones, ventilación, climatización), la memoria de calidades y acabados, el pliego de condiciones técnicas particulares y generales, y la medición y presupuesto desglosado por partidas.
Este nivel de detalle es el que permite: obtener presupuestos reales y comparables de distintos constructores, garantizar que todos oferten exactamente lo mismo; dirigir la obra con criterios técnicos precisos; resolver las dudas del constructor durante la ejecución; y justificar técnicamente la obra ante la administración, el banco o el comprador del inmueble si fuera necesario.
En Madrid, el visado del proyecto de ejecución por el COAM certifica que la documentación está completa y que el arquitecto que lo firma está habilitado para ejercer. Este visado es necesario en todos los supuestos en que la LOE exige proyecto arquitectónico.
Cuándo necesitas uno u otro en la práctica
La secuencia habitual en obras mayores es la siguiente: primero se redacta y visa el proyecto básico, se presenta ante el Ayuntamiento y se espera la licencia; una vez concedida (o en paralelo con la tramitación, según el caso), el arquitecto desarrolla el proyecto ejecutivo. No es posible comenzar la obra sin el proyecto ejecutivo.
Existen situaciones específicas en Madrid en las que la distinción entre ambos documentos tiene implicaciones prácticas directas:
Obras de nueva planta o gran rehabilitación: siempre se necesitan ambos documentos. El básico para la licencia, el ejecutivo para construir. En algunos casos, para agilizar plazos, el arquitecto puede redactar directamente un proyecto que integre básico y ejecutivo, presentando el conjunto ante el Ayuntamiento desde el inicio.
Reformas interiores con cambio de distribución: depende del alcance. Si afectan a la estructura o requieren licencia de obras mayor, se necesitará proyecto básico y ejecutivo. Si son obras menores de comunicación previa, puede ser suficiente con una documentación técnica simplificada.
Obras de rehabilitación energética: en función de si se afectan elementos estructurales y del alcance de la intervención, puede ser necesario o no el proyecto básico previo. En cualquier caso, el proyecto de ejecución es siempre necesario para dirigir correctamente la obra.
Compraventa con obra proyectada: en ocasiones se venden inmuebles adjuntando un proyecto básico ya aprobado, lo que da seguridad al comprador sobre la viabilidad urbanística. El proyecto ejecutivo deberá redactarse antes de iniciar cualquier obra.
Costes y honorarios: qué debes saber
Los honorarios de los arquitectos no están regulados en España desde la desregulación del sector en 2009, pero los colegios de arquitectos publican tablas orientativas. En términos generales, el proyecto básico suele representar entre un 30% y un 40% del total de honorarios del proyecto, y el ejecutivo el 60-70% restante.
Es importante solicitar presupuesto claro y por escrito antes de encargar el trabajo, especificando exactamente qué documentos incluye cada fase. Algunos estudios ofrecen un presupuesto conjunto por proyecto básico y ejecutivo, lo que puede resultar más económico que contratarlos por separado si ya tienes claro que vas a ejecutar la obra.
Recuerda que el coste del proyecto es siempre una inversión respecto al coste total de la obra: un buen proyecto ejecutivo bien detallado reduce imprevistos, evita conflictos con el constructor y protege tus intereses durante toda la ejecución.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te ayudamos a definir qué tipo de proyecto necesitas para tu caso concreto.