Actualizado 2026
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una evaluación obligatoria que deben pasar todos los edificios residenciales en Madrid a partir de cierta antigüedad. Cuando el resultado no es favorable, muchos propietarios y comunidades no saben exactamente qué hacer a continuación. En este artículo explicamos de forma clara qué significa recibir una ITE con deficiencias, cuáles son los plazos legales para actuar y cuáles son las consecuencias de no hacerlo.
Qué significa una ITE con deficiencias
La ITE no solo puede resultar «favorable» o «desfavorable». La calificación técnica del informe distingue varios niveles según la gravedad de las deficiencias detectadas. En Madrid, el sistema de calificación vigente en 2026 clasifica las deficiencias en:
Deficiencias muy graves: situaciones que implican riesgo inmediato para la seguridad de las personas. Cuando se detectan este tipo de deficiencias, el técnico que firma la ITE tiene obligación de comunicarlo de forma urgente al Ayuntamiento, que puede adoptar medidas cautelares inmediatas (como ordenar el desalojo de parte o la totalidad del edificio, acordonar zonas o exigir apuntalamientos de emergencia).
Deficiencias graves: patologías estructurales, de fachada, cubierta o instalaciones que no implican riesgo inmediato pero que, de no subsanarse, pueden evolucionar hacia situaciones de peligro. Son las más frecuentes en edificios de más de 50 años en Madrid.
Deficiencias leves: defectos de mantenimiento o acabado que no comprometen la seguridad estructural ni las condiciones de habitabilidad básicas pero que deben ser corregidas.
Junto con la calificación de las deficiencias, el informe de ITE incluye un diagnóstico técnico, la descripción de los daños observados y una propuesta de actuación con los trabajos recomendados para cada tipo de deficiencia.
Plazos legales para subsanar deficiencias en Madrid
Los plazos para subsanar las deficiencias detectadas en la ITE están fijados por la normativa autonómica y municipal. En Madrid, con carácter general:
Las deficiencias muy graves deben comenzar a subsanarse de forma inmediata. El propietario o la comunidad deben acreditar ante el Ayuntamiento que han iniciado las actuaciones de urgencia en el plazo que establezca el acto administrativo correspondiente, que puede ser de días.
Las deficiencias graves deben ser subsanadas en un plazo máximo de 6 meses desde la notificación del informe desfavorable al Registro del Ayuntamiento. Este plazo puede ampliarse en determinados supuestos justificados (obras de gran complejidad, necesidad de estudio técnico previo detallado, dificultades en la obtención de licencia), pero siempre previa comunicación y justificación ante la Junta Municipal correspondiente.
Las deficiencias leves tienen un plazo más amplio para su subsanación, habitualmente de hasta 2 años, aunque también deben quedar registradas y darse por corregidas antes de que venza el período de vigencia del informe.
Proceso de subsanación: pasos a seguir
Una vez recibida la ITE con deficiencias, el proceso habitual que debe seguir la comunidad de propietarios o el propietario del edificio es el siguiente:
Primero, encargar a un arquitecto un proyecto de intervención que defina técnicamente las obras necesarias para corregir las deficiencias. Este proyecto debe ser visado por el COAM y presentado ante el Ayuntamiento para obtener la licencia de obras correspondiente (mayor o menor, según el alcance).
Una vez obtenida la licencia, se contratan las obras con un constructor homologado y se inicia la ejecución bajo la dirección facultativa del arquitecto. Es importante conservar toda la documentación (contratos, albaranes de materiales, fotografías de proceso) para justificar la subsanación ante la administración.
Al finalizar las obras, el arquitecto director emite un certificado de subsanación de deficiencias que se presenta ante el Ayuntamiento de Madrid. Este certificado, junto con el certificado final de obra, cierra el expediente de ITE desfavorable y habilita a la comunidad para obtener la ITE favorable definitiva.
Consecuencias de no subsanar en plazo
Incumplir los plazos de subsanación establecidos en la ITE tiene consecuencias directas y progresivas:
El Ayuntamiento de Madrid puede iniciar un expediente de disciplina urbanística y ordenar la ejecución subsidiaria de las obras, cargando el coste a los propietarios con los correspondientes recargos administrativos. Además, pueden imponerse multas coercitivas que se reiteran periódicamente hasta que se subsanen las deficiencias.
Desde el punto de vista civil, los propietarios de edificios con ITE desfavorable y deficiencias no subsanadas pueden incurrir en responsabilidad por daños a terceros (viandantes, propietarios de inmuebles colindantes) derivados del deterioro del edificio. Los seguros de la comunidad pueden negarse a cubrir siniestros relacionados con daños previsibles que no fueron atendidos.
Por último, un edificio con ITE desfavorable activa o con deficiencias graves no subsanadas tiene una notable depreciación en el mercado inmobiliario y puede generar problemas para la financiación hipotecaria de los pisos del inmueble.
Si tu comunidad ha recibido una ITE con deficiencias y no sabes por dónde empezar, lo más recomendable es reunirse cuanto antes con un arquitecto especializado en rehabilitación que pueda orientaros sobre las prioridades técnicas y los plazos disponibles.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te ayudamos a gestionar la subsanación de la ITE de forma eficiente y dentro de los plazos legales.