Honorarios de arquitecto en Madrid: baremos orientativos y referencias de mercado 2026
Cuánto cobra un arquitecto en Madrid es una de las preguntas más frecuentes —y más difíciles de responder con una cifra única— que reciben los despachos de arquitectura. Desde la liberalización del mercado de servicios profesionales que supuso la Ley Ómnibus de 2010, los honorarios de arquitecto son libres: no existe un baremo colegial obligatorio, ni una tarifa oficial. Lo que sí existe son referencias de mercado consolidadas, criterios profesionales ampliamente aceptados y, sobre todo, una realidad: el precio del trabajo de un arquitecto refleja la complejidad del encargo, el nivel de servicio y la responsabilidad técnica y legal que asume el profesional. Esta guía recoge esas referencias de mercado con honestidad, sin edulcorar las cifras hacia abajo.
La liberalización de honorarios: qué cambió en 2010 y qué sigue vigente
Hasta 2009, el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) publicaba unas normas de honorarios mínimos de carácter orientativo que, en la práctica, servían de referencia ampliamente respetada en el sector. La trasposición de la Directiva de Servicios europea y la Ley 25/2009 (Ley Ómnibus) eliminaron cualquier obligatoriedad de esos baremos. Hoy, el arquitecto y el cliente fijan los honorarios libremente mediante contrato.
Sin embargo, la libertad de precios no equivale a ausencia de referencias. Los colegios de arquitectos —el COAM entre ellos— siguen publicando guías orientativas no vinculantes, y el mercado ha generado sus propios consensos sobre rangos razonables para cada tipo de encargo. Ignorar esas referencias, sea por exceso o por defecto, no suele salir bien: al cliente que paga muy por debajo del mercado le espera, con frecuencia, un nivel de servicio equivalente.
Lo que sí sigue siendo obligatorio —y esto es importante— es el visado colegial del proyecto en muchos tipos de encargo. El COAM cobra tasas de visado que se calculan sobre el presupuesto de ejecución material (PEM) del proyecto según una escala progresiva. Esas tasas son un coste independiente de los honorarios del arquitecto y deben preverse en el presupuesto.
Variables que determinan el precio de un arquitecto
Antes de hablar de cifras es imprescindible entender qué factores inciden en el precio de los honorarios profesionales de un arquitecto en Madrid:
Tipo de encargo: No es lo mismo una obra nueva que una reforma, ni una vivienda que un edificio plurifamiliar o un local comercial. Cada tipología tiene su propia complejidad técnica, normativa y de coordinación.
Fase del servicio contratado: El trabajo de un arquitecto se estructura en fases —proyecto básico, proyecto ejecutivo, dirección de obra, coordinación de seguridad y salud— que pueden contratarse individualmente o en conjunto. El precio total acumulado de todas las fases es siempre mayor que el de una fase aislada.
Presupuesto de ejecución material (PEM): En la tradición barométrica española, los honorarios se expresan habitualmente como porcentaje del PEM. A mayor PEM, mayor responsabilidad y mayor trabajo del arquitecto, aunque el porcentaje tiende a reducirse en proyectos de gran volumen.
Superficie: En encargos de reforma o rehabilitación, algunos estudios prefieren cobrar por metro cuadrado en lugar de por porcentaje del PEM, especialmente cuando el cliente no tiene claro el presupuesto de ejecución desde el inicio.
Complejidad técnica y normativa: Una reforma en un edificio protegido, un proyecto con condicionantes geotécnicos especiales o un cambio de uso en zona con planeamiento restrictivo requieren más horas de trabajo y, consecuentemente, honorarios más altos.
Experiencia y reputación del despacho: Un arquitecto senior de un despacho consolidado en Madrid cobra más que un recién titulado. Esa diferencia se traduce, habitualmente, en menor riesgo de errores, mejor gestión de la obra y mayor capacidad de resolución de imprevistos.
Honorarios orientativos por tipo de encargo en Madrid (2026)
Los rangos que se indican a continuación son referencias de mercado para la ciudad de Madrid, elaboradas a partir de la información disponible en guías colegiales, publicaciones del sector y la experiencia del mercado local. No son precios cerrados: cada encargo es distinto y el arquitecto debe presupuestarlo individualmente.
Proyecto + dirección de obra de vivienda unifamiliar de obra nueva
Es el encargo más completo y el que conlleva mayor responsabilidad. El arquitecto redacta el proyecto básico, el proyecto ejecutivo, dirige la obra y asume la responsabilidad decenal. Los honorarios se sitúan habitualmente entre el 8% y el 14% del PEM, dependiendo de la complejidad y la superficie. Para una vivienda unifamiliar de 200 m² con un PEM de 350.000 € en Madrid, los honorarios de proyecto y dirección de obra estarían en un rango de 28.000 – 49.000 €. Intentar contratarlo por debajo de ese rango es posible, pero los honorarios muy bajos en obra nueva son una señal de alerta, no de eficiencia.
Reforma integral de vivienda en piso
En reformas residenciales, los honorarios se expresan frecuentemente por metro cuadrado de superficie reformada. Los rangos habituales en Madrid para un servicio completo (proyecto + dirección de obra) son:
- Reforma básica o económica: 60 – 90 €/m²
- Reforma de calidad media: 90 – 140 €/m²
- Reforma de alta calidad o vivienda en zona premium: 140 – 220 €/m² o más
Para una reforma integral de un piso de 90 m² en Madrid, los honorarios completos del arquitecto se situarán habitualmente entre 8.000 y 15.000 €. Presupuestos de 2.000 – 3.000 € para el mismo encargo existen en el mercado, pero habitualmente corresponden a un servicio muy limitado, sin dirección de obra real o sin las fases de coordinación necesarias.
Proyecto básico (solo documentación para licencia)
Cuando el cliente necesita únicamente la documentación técnica para solicitar una licencia de obras —sin proyecto ejecutivo ni dirección de obra—, los honorarios son menores. En Madrid, el proyecto básico para una reforma de vivienda de complejidad media se sitúa entre 1.500 y 4.500 €, dependiendo de la superficie y complejidad.
Dirección de obra (sin proyecto)
Cuando el cliente ya tiene proyecto y contrata al arquitecto únicamente para la dirección de obra, los honorarios suelen representar entre el 40% y el 60% del total de proyecto + dirección. Para una vivienda, esto se traduce habitualmente en entre 3.500 y 9.000 €, según la superficie y la duración prevista de la obra.
Edificio plurifamiliar de obra nueva (promotor)
En promociones residenciales, los honorarios del arquitecto —para proyecto completo y dirección de obra— se sitúan habitualmente entre el 5% y el 9% del PEM total del edificio. Para un edificio de 10 viviendas con un PEM de 2.000.000 €, los honorarios del arquitecto estarían en un rango de 100.000 – 180.000 €. A estos hay que sumar los del arquitecto técnico (aparejador), el coordinador de seguridad y salud y, en muchos casos, los ingenieros de instalaciones.
Proyecto de cambio de uso
Los proyectos de cambio de uso —de local a vivienda, de oficina a vivienda, de almacén a nave logística— tienen una complejidad normativa específica que justifica honorarios superiores a los de una reforma estándar. En Madrid, los honorarios para un proyecto de cambio de uso de local a vivienda (incluyendo proyecto y dirección de obra) se sitúan entre 4.000 y 12.000 €, dependiendo de la superficie y la complejidad del encargo.
Informes periciales y certificados
Los informes periciales de arquitecto (para tasaciones, litigios o valoraciones) y los certificados técnicos (solidez estructural, antigüedad, eficiencia energética) se cobran habitualmente por hora o por informe:
- Certificado de eficiencia energética: 150 – 350 €
- Certificado de solidez estructural: 400 – 900 €
- Informe pericial para litigios: 1.200 – 4.000 € o más según complejidad
- Tasación arquitectónica: 600 – 2.000 €
Levantamiento planimétrico
El trabajo de campo y elaboración de planos de un inmueble existente tiene un coste que varía con la superficie: entre 400 – 800 € para viviendas de hasta 100 m², y entre 700 – 1.800 € para viviendas mayores o locales. Los levantamientos de edificios completos pueden superar los 5.000 €. Consulta más detalles en nuestra guía sobre levantamiento planimétrico en Madrid.
¿Por porcentaje del PEM o por metro cuadrado? Cuál es mejor para el cliente
Ambos sistemas tienen ventajas e inconvenientes que el cliente debe conocer antes de firmar un contrato.
El sistema por porcentaje del PEM vincula los honorarios del arquitecto al coste real de la obra: si la obra se encarece, los honorarios suben. Esto puede generar un incentivo inadecuado si el cliente no controla bien el presupuesto de ejecución. Por otro lado, asegura que el arquitecto percibe una remuneración proporcional a la complejidad real del encargo.
El sistema por metro cuadrado da más previsibilidad al cliente desde el inicio, especialmente en reformas donde el PEM puede ser difícil de estimar al comenzar el proyecto. El riesgo para el arquitecto es que si la reforma resulta más compleja de lo previsto, sus honorarios no se ajustan automáticamente.
En la práctica madrileña, muchos estudios combinan ambos sistemas: un mínimo por encargo más un porcentaje sobre el PEM para proyectos grandes, o una tarifa por m² con una banda de variación según el presupuesto de obra final. Lo importante es que quede perfectamente claro en el contrato. Para saber qué debe incluir un contrato de servicios arquitectónicos, consulta nuestro artículo sobre contrato de servicios arquitectónicos en Madrid.
Qué incluyen los honorarios del arquitecto: lo que se lleva y lo que no
Un error frecuente en los clientes es no distinguir entre los honorarios del arquitecto y otros costes asociados al proyecto. Los honorarios del arquitecto incluyen habitualmente: la redacción del proyecto (básico y/o ejecutivo), las visitas de obra en el número acordado, la coordinación con la constructora durante la ejecución, los trámites de visado colegial en nombre del cliente y la expedición del certificado final de obra.
Los honorarios no incluyen: las tasas del Colegio de Arquitectos por visado (que se cobran aparte), el ICIO y las tasas municipales de licencia (que paga el promotor directamente al Ayuntamiento), los honorarios del arquitecto técnico (aparejador), los honorarios del coordinador de seguridad y salud si es una figura diferente, los ensayos de materiales ni los estudios geotécnicos.
Señales de alerta en un presupuesto de honorarios
En el mercado madrileño existen despachos que ofrecen honorarios muy por debajo de las referencias de mercado. Sin convertir esto en una regla sin excepción —siempre puede haber circunstancias específicas—, conviene conocer las señales de alerta más habituales:
Proyecto sin visado colegial: El visado no es obligatorio en todos los tipos de obra, pero cuando lo es, su ausencia implica que el proyecto no ha pasado el control del colegio y que el arquitecto podría estar eludiendo responsabilidades. Un proyecto sin visar no puede presentarse en muchos Ayuntamientos.
Ausencia de contrato escrito: Trabajar sin contrato escrito es un riesgo para ambas partes, pero especialmente para el cliente. Un arquitecto serio siempre formaliza el encargo por escrito, con descripción del alcance, honorarios, forma de pago y condiciones de resolución.
Dirección de obra «a distancia»: La dirección de obra exige presencia física en la obra en momentos clave. Un arquitecto que promete una dirección de obra completa a un precio muy bajo puede estar limitando las visitas a las mínimas, lo que aumenta el riesgo de errores constructivos no detectados a tiempo.
Honorarios que no cubren todas las fases: Algunos presupuestos muy bajos excluyen el proyecto ejecutivo o la coordinación de seguridad y salud. El cliente debe verificar exactamente qué fases están incluidas en el precio ofertado.
Preguntas frecuentes sobre honorarios de arquitecto en Madrid
¿El arquitecto cobra por la consulta inicial?
La primera consulta o reunión de toma de datos suele ser gratuita en la mayoría de los despachos madrileños. Sin embargo, si el cliente solicita un informe previo de viabilidad, un estudio de opciones o cualquier trabajo técnico previo al encargo formal, estos servicios pueden cobrarse, y es legítimo que así sea.
¿Cuándo se pagan los honorarios: antes o después de la obra?
Lo habitual es un sistema de pagos ligado a los hitos del encargo: un porcentaje al inicio (firma del contrato y encargo del proyecto), otro a la entrega del proyecto ejecutivo o a la concesión de la licencia, y el resto durante y al finalizar la dirección de obra. Los pagos íntegros por adelantado son una señal de alerta; los pagos íntegros a posteriori son inusuales y pueden no ser aceptados por el arquitecto.
¿Puedo negociar los honorarios con el arquitecto?
Sí, los honorarios son negociables. Sin embargo, una reducción significativa de los honorarios debería ir acompañada de una reducción equivalente en el alcance del servicio. Si el arquitecto acepta reducir mucho su precio sin reducir el alcance, conviene preguntarse por qué.
¿El IVA está incluido en los honorarios?
No. Los honorarios de arquitecto están sujetos al IVA general del 21%. Siempre se debe pedir si el presupuesto incluye o excluye el IVA, y exigir factura por los servicios recibidos.
¿Los honorarios del arquitecto son deducibles fiscalmente?
Depende del uso del inmueble y de la naturaleza del encargo. En general, para personas físicas que alquilan un inmueble como actividad económica, los honorarios de arquitecto vinculados a la gestión del inmueble pueden ser deducibles en el IRPF. Para sociedades, son gasto deducible en el IS. Es imprescindible consultar con un asesor fiscal para el caso concreto.
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