ITE aprobada con deficiencias: plazos y obligaciones del propietario

Recibir el resultado de la Inspección Técnica de Edificios con deficiencias detectadas genera dudas y preocupación en muchas comunidades de propietarios. ¿Qué significa exactamente? ¿Qué plazos tienes para subsanar? ¿Cuáles son las consecuencias de no actuar? La ITE no es solo un trámite burocrático: es una herramienta para garantizar la seguridad de los edificios y sus ocupantes, y las deficiencias que detecta no pueden ignorarse sin riesgo legal y económico para los propietarios.

Tipos de deficiencias en la ITE y su clasificación

Cuando el técnico redactor del informe de la ITE detecta problemas en el edificio, los clasifica según su gravedad. En Madrid, la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de Edificaciones (ORCRE) y la normativa autonómica establecen la siguiente clasificación de deficiencias.

Las deficiencias muy graves o graves son aquellas que suponen un riesgo inminente o grave para la seguridad de las personas o que pueden provocar daños en la vía pública. Incluyen situaciones como desprendimiento de elementos de fachada, deterioro grave de la estructura, hundimiento de cubiertas o cornisas en mal estado. Ante estas situaciones, el técnico puede ordenar la adopción de medidas urgentes de forma inmediata, incluso antes de presentar el informe definitivo.

Las deficiencias importantes son aquellas que, sin suponer riesgo inmediato, pueden derivar en problemas graves si no se atienden. Incluyen grietas estructurales en evolución, filtraciones en cubierta o fachada, instalaciones en mal estado o incumplimientos de normativa de accesibilidad. Las deficiencias leves son las de menor entidad: pequeñas fisuras superficiales, humedades localizadas, deterioro de acabados, etc.

Plazos para subsanar las deficiencias en Madrid

Los plazos para la subsanación de las deficiencias detectadas en la ITE varían según su gravedad. Para deficiencias muy graves, el propietario debe adoptar las medidas urgentes de seguridad de forma inmediata (generalmente en 24-48 horas para las actuaciones provisionales) y ejecutar las obras definitivas en un plazo máximo de 6 meses desde la notificación del informe.

Para deficiencias graves, el plazo habitual es de 6 meses a 1 año para la ejecución de las obras de subsanación. Para deficiencias importantes, el plazo suele ser de 1 a 2 años. Para las deficiencias leves, generalmente se establece un plazo de 2 a 4 años. Estos plazos pueden variar según el caso concreto y la resolución del Ayuntamiento de Madrid, que es quien recibe el informe de la ITE y puede requerir aclaraciones o conceder ampliaciones de plazo justificadas.

Es fundamental que la comunidad de propietarios acredite ante el Ayuntamiento que está adoptando las medidas necesarias: encargando proyecto técnico, solicitando presupuestos, convocando junta para aprobar la derrama correspondiente, solicitando ayudas o subvenciones disponibles. La actitud activa de la comunidad es valorada por la administración y puede facilitar la obtención de ampliaciones de plazo cuando estén justificadas.

Consecuencias del incumplimiento de los plazos

Si la comunidad no actúa en los plazos establecidos, el Ayuntamiento de Madrid puede adoptar varias medidas. La primera es la imposición de multas coercitivas periódicas, que se renuevan hasta que se ejecuten las obras de subsanación. En Madrid, estas multas pueden alcanzar varios miles de euros por infracción.

Si las deficiencias suponen un riesgo para la seguridad, el Ayuntamiento puede ordenar la ejecución subsidiaria de las obras, es decir, realizarlas directamente y cargar el coste a los propietarios mediante procedimiento ejecutivo. Este coste suele ser significativamente superior al que habría supuesto contratar las obras directamente.

Además, el incumplimiento de las obligaciones derivadas de la ITE puede tener consecuencias civiles (responsabilidad por daños a terceros en caso de accidente) y penales en casos de especial gravedad. Desde el punto de vista de la transmisión del inmueble, la existencia de deficiencias sin subsanar en la ITE debe declararse en la venta y puede afectar negativamente al valor de la propiedad y a la obtención de financiación hipotecaria.

Ayudas y financiación para las obras de rehabilitación

Una de las primeras medidas que debe adoptar la comunidad al recibir un informe de ITE con deficiencias es explorar las ayudas disponibles para financiar las obras necesarias. En Madrid existen varias líneas de apoyo que pueden reducir significativamente el coste para los propietarios.

El Plan de Rehabilitación y Regeneración Urbana del Ayuntamiento de Madrid ofrece subvenciones para obras de conservación y rehabilitación en edificios de uso residencial. Las ayudas pueden cubrir entre el 30% y el 50% del coste de las obras elegibles. El Programa de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE) y los fondos europeos Next Generation EU también pueden financiar parte de las obras si incluyen mejoras de eficiencia energética.

Para acceder a estas ayudas, es imprescindible solicitar el informe de evaluación del edificio (IEE o ITE) antes de iniciar las obras, y en muchos casos las obras deben comenzar o finalizarse en determinados plazos. Un arquitecto puede asesorar a la comunidad sobre las ayudas disponibles, los requisitos para acceder a ellas y la forma de maximizar el importe de las subvenciones combinando distintas líneas de ayuda.

¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te ayudaremos a entender el informe de la ITE de tu edificio, planificar las obras de subsanación y gestionar las ayudas disponibles para reducir el impacto económico en los propietarios.