Actualizado 2026
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) es el documento urbanístico más importante del municipio. Regula cómo puede utilizarse cada parcela, qué se puede construir, a qué altura y con qué densidad. Si tienes una propiedad en Madrid y quieres reformarla, ampliarla o cambiar su uso, necesitas entender qué dice el Plan General sobre tu inmueble.
Qué es el PGOUM y qué regula
El PGOUM vigente en Madrid fue aprobado en 1997, aunque ha sido objeto de numerosas modificaciones puntuales y de planes especiales de desarrollo. Es el instrumento de ordenación integral del territorio municipal y clasifica el suelo en tres grandes categorías: urbano, urbanizable y no urbanizable.
Para el suelo urbano —donde se encuentran la mayoría de las propiedades residenciales de Madrid— el Plan General establece las ordenanzas de zona (tipo de uso, edificabilidad, altura máxima, ocupación, retranqueos) y los catálogos de protección de bienes con valor patrimonial.
También delimita los sistemas de espacios libres, equipamientos y redes de infraestructura, que son los suelos reservados para usos públicos que no pueden ser edificados por particulares.
Cómo afecta a tu propiedad
Cada parcela de Madrid está incluida en una zona de ordenanza que determina los parámetros edificatorios aplicables. Las más habituales en suelo residencial son:
- Zona 1 (centro histórico): edificación continua con alturas y tipologías condicionadas por el tejido existente.
- Zonas de ensanche: manzana cerrada con patios interiores y alturas reguladas por la anchura de la calle.
- Zona de vivienda unifamiliar: edificación aislada con retranqueos obligatorios y coeficiente de ocupación máxima.
Si tu propiedad está catalogada como Bien de Interés Cultural o incluida en el catálogo de protección urbanística, las posibilidades de intervención están condicionadas por el grado de protección asignado.
Cómo consultar el PGOUM
El Ayuntamiento de Madrid pone a disposición de los ciudadanos el Visor Urbanístico en su sede electrónica (Gestión Urbanística en Madrid). Introduciendo la dirección del inmueble puedes consultar la clasificación del suelo, la zona de ordenanza aplicable, los planos de ordenación y las fichas de elementos catalogados.
Para interpretaciones técnicas o para conocer las posibilidades edificatorias en detalle, lo más recomendable es solicitar una consulta urbanística previa al Ayuntamiento o contratar a un arquitecto con experiencia en planeamiento que pueda analizar el caso concreto.
Modificaciones del PGOUM en tramitación
En 2026 hay varias modificaciones puntuales del PGOUM en tramitación, relacionadas con el desarrollo de nuevos ámbitos (Mahou-Vicente Calderón, Campamento, nodos de actividad económica). Si tu propiedad se encuentra en o cerca de estos ámbitos, la normativa aplicable puede cambiar en los próximos años.
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