Actualizado 2026
El administrador de fincas gestiona los intereses de la comunidad de propietarios, pero su trabajo no siempre es impecable. Facturas sin justificar, falta de transparencia, decisiones tomadas sin junta o incumplimiento de acuerdos son situaciones frecuentes que generan conflictos. Si estás en esta situación, necesitas saber qué derechos tienes y cómo ejercerlos.
Qué obligaciones tiene el administrador de fincas
El administrador de fincas actúa como secretario de la comunidad y como gestor de sus recursos económicos y administrativos. Sus obligaciones principales, recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal, incluyen:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios.
- Preparar el plan de gastos previsibles, proponiéndolo a la junta de propietarios.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, advirtiendo a los propietarios de las reparaciones urgentes.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, realizar los pagos y efectuar los cobros que sean procedentes.
- Actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad.
Los derechos del propietario frente al administrador
Como propietario tienes derecho a solicitar información contable en cualquier momento. El administrador está obligado a facilitarte el estado de cuentas, las facturas pagadas y los extractos bancarios de la comunidad. La negativa a facilitar esta información es un incumplimiento grave.
También tienes derecho a convocar una junta extraordinaria si lo solicitas junto con el 25% de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. En esa junta puedes poner sobre la mesa los problemas con el administrador.
El cambio de administrador puede acordarse en cualquier junta ordinaria o extraordinaria por mayoría simple de propietarios y cuotas presentes.
Cómo actuar ante irregularidades graves
Si sospechas de irregularidades contables o apropiación indebida de fondos, lo primero es documentar los hechos: extractos bancarios, facturas sospechosas, correos electrónicos. El siguiente paso es denunciarlo en la junta de propietarios y, si el administrador se niega a rendir cuentas, puedes presentar denuncia ante el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.
En casos de apropiación de fondos comunitarios, la vía penal (denuncia por apropiación indebida o estafa) puede ser necesaria. Para ello, conviene contar con asesoramiento jurídico especializado en propiedad horizontal.
Cómo destituir al administrador
La destitución del administrador se acuerda en junta por mayoría simple. Si el contrato tiene plazo fijo, puede existir una indemnización por resolución anticipada, salvo causa justificada. La causa justificada incluye el incumplimiento de sus obligaciones, la falta de diligencia o los actos contrarios a los intereses de la comunidad.
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