Actualizado 2026
Derramas extraordinarias en comunidades de propietarios: cuándo son legales y cómo impugnarlas
Las derramas extraordinarias generan con frecuencia conflictos en las comunidades de propietarios. Un propietario que recibe una derrama de varios miles de euros para reparar la fachada o renovar el ascensor puede legítimamente preguntarse si es legal, si fue aprobada correctamente y si puede negarse a pagarla. En este artículo abordamos con rigor cuándo una derrama extraordinaria es válida jurídicamente, qué requisitos debe cumplir el acuerdo que la aprueba y qué mecanismos tiene el propietario disconforme para impugnarla.
Qué es una derrama extraordinaria y cuándo procede
Una derrama extraordinaria es una aportación económica adicional a la cuota ordinaria de la comunidad, que se exige a los propietarios para financiar un gasto imprevisto o de cuantía superior a lo presupuestado en el fondo de reserva. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula este mecanismo en sus artículos 9 y 17, estableciendo las condiciones bajo las cuales la comunidad puede aprobar este tipo de gastos.
Procede una derrama extraordinaria cuando el fondo de reserva —que la LPH fija en un mínimo del 10% del presupuesto ordinario anual— resulta insuficiente para atender una obra o reparación necesaria, o cuando se decide acometer una mejora que no estaba contemplada en el presupuesto anual. Los supuestos más frecuentes son: reparación de cubiertas, fachadas o elementos estructurales; sustitución o modernización del ascensor; adecuación del edificio a la normativa de accesibilidad; obras ordenadas por la Inspección Técnica de Edificios (ITE); o instalación de sistemas de eficiencia energética.
Requisitos legales para que una derrama sea válida
Para que una derrama extraordinaria sea jurídicamente válida, el acuerdo que la aprueba debe cumplir una serie de requisitos formales y sustantivos que establece la LPH:
Convocatoria correcta: la junta que aprueba la derrama debe haber sido convocada conforme a la ley: con al menos seis días de antelación para juntas ordinarias y extraordinarias, mediante comunicación a todos los propietarios en la dirección o medio que estos hayan designado, con indicación del orden del día. Si el punto de la derrama no figura expresamente en el orden del día, el acuerdo puede ser impugnable.
Quórum y mayorías: las derramas destinadas a conservación, reparación o cumplimiento normativo (obras necesarias) se aprueban por mayoría simple de propietarios y cuotas presentes y representados. Las destinadas a mejoras no obligatorias pueden requerir mayorías cualificadas de tres quintas partes o incluso unanimidad según el caso, conforme al artículo 17 LPH.
Reparto conforme a cuota de participación: salvo pacto estatutario en contrario, la derrama debe repartirse entre los propietarios en proporción a su coeficiente de participación en los elementos comunes del edificio.
Acta correctamente redactada: el acuerdo debe constar en el acta de la junta, reflejando los votos a favor, en contra y abstenciones, y notificarse a los propietarios ausentes conforme al artículo 19 LPH.
Cómo impugnar una derrama extraordinaria
Si consideras que una derrama ha sido aprobada de forma irregular o que su cuantía o reparto no se ajustan a la legalidad, tienes mecanismos para impugnarla. El plazo general para impugnar acuerdos de la junta de propietarios es de tres meses desde su adopción para los propietarios que asistieron a la junta y votaron en contra, o desde la notificación del acuerdo para los ausentes. Para acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, el plazo puede ser de un año.
El procedimiento de impugnación se tramita ante los Juzgados de Primera Instancia a través del juicio ordinario si la cuantía supera los 6.000 euros, o del juicio verbal para cuantías inferiores. Es recomendable —aunque no siempre obligatorio— contar con abogado y procurador para este proceso.
Antes de acudir a la vía judicial, es conveniente intentar la vía extrajudicial: comunicar por escrito al presidente de la comunidad o al administrador las razones de la impugnación, solicitando la convocatoria de una nueva junta para reconsiderar el acuerdo. En ocasiones, un defecto formal en la convocatoria o en el acta puede resolverse con una nueva votación sin necesidad de litigio.
Consecuencias de no pagar una derrama aprobada legalmente
Si una derrama ha sido aprobada conforme a la ley y no la pagas, la comunidad puede reclamarte el importe mediante el procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 LPH, que es rápido y eficaz. Si no atiendes el requerimiento de pago, la comunidad puede obtener un título ejecutivo y embargar bienes, incluido el propio inmueble.
Además, los propietarios morosos pierden el derecho de voto en las juntas de propietarios —aunque conservan el derecho de asistencia y voz— mientras mantengan deudas con la comunidad. La deuda por derramas no pagadas genera intereses de demora y puede reflejarse en la nota simple registral del inmueble, lo que complica su venta o hipoteca.
La estrategia más adecuada si no estás de acuerdo con una derrama es impugnarla judicialmente mientras la pagas bajo protesta, para evitar las consecuencias de la morosidad. El pago bajo protesta no supone renunciar a la reclamación ni reconocer la validez del acuerdo.
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