Actualizado 2026
Informe de idoneidad técnica (IIT) en Madrid: cuándo lo pide el Ayuntamiento
En la tramitación de licencias y autorizaciones urbanísticas en Madrid, los propietarios se encuentran a menudo con solicitudes de documentación adicional que no estaban previstas. Entre ellas, el informe de idoneidad técnica (IIT) es uno de los que más confusión genera: se pide en situaciones muy concretas, lo redacta un técnico competente, y su ausencia puede bloquear el procedimiento administrativo. En este artículo explicamos en qué consiste este documento, cuándo es exigible y quién debe redactarlo.
¿Qué es el informe de idoneidad técnica?
El informe de idoneidad técnica es un documento elaborado por un técnico competente (habitualmente un arquitecto o arquitecto técnico) cuyo objeto es acreditar que un inmueble, local, instalación o actuación constructiva cumple con los requisitos técnicos aplicables para el uso o destino que se pretende darle, o para la actividad que se quiere desarrollar en él.
A diferencia de un proyecto técnico, que define y diseña una actuación futura, el informe de idoneidad técnica certifica la situación actual de un inmueble o instalación respecto a unos parámetros técnicos y normativos determinados. Es, por tanto, un documento descriptivo y evaluativo, no proyectual.
El informe de idoneidad técnica no está definido de forma homogénea en toda la normativa española: su contenido y denominación pueden variar en función del Ayuntamiento que lo solicita y del procedimiento concreto en el que se enmarca. En Madrid, su exigencia aparece regulada en las ordenanzas municipales de tramitación de licencias y en la normativa sectorial aplicable a determinadas actividades.
Cuándo pide el Ayuntamiento de Madrid un informe de idoneidad técnica
El Ayuntamiento de Madrid puede requerir un informe de idoneidad técnica en los siguientes supuestos principales:
Cambios de uso sin obras: Cuando se solicita una licencia de cambio de uso para un local o inmueble sin que sea necesario ejecutar obras de reforma significativas, el Ayuntamiento puede pedir que un técnico certifique que el inmueble, en su estado actual, es idóneo para el nuevo uso pretendido. Por ejemplo, un local que se quiere destinar a oficinas debe cumplir con los parámetros de habitabilidad, ventilación e iluminación natural exigibles para ese uso.
Implantación de actividades en locales existentes: Para la concesión de determinadas licencias de actividad en Madrid, el Ayuntamiento puede exigir que el local donde se va a desarrollar la actividad sea técnicamente idóneo: que cuente con las salidas de emergencia adecuadas, ventilación suficiente, instalaciones eléctricas correctas y accesibilidad conforme a la normativa vigente.
Declaraciones responsables de primera ocupación: En algunos supuestos de primera ocupación de edificios o de cambio de uso, el técnico que suscribe la declaración responsable puede tener que acompañarla de un informe de idoneidad técnica que certifique el cumplimiento de los requisitos normativos aplicables.
Instalaciones especiales en edificios existentes: La implantación de instalaciones que afectan a la seguridad del edificio o de sus usuarios (calderas de gran potencia, instalaciones de gas canalizado, instalaciones de climatización de gran capacidad) puede requerir un informe técnico previo que acredite la idoneidad del edificio para albergar dichas instalaciones.
Tramitación de expedientes de legalización: En los procedimientos de legalización de obras ejecutadas sin licencia, el informe de idoneidad técnica puede ser el documento con el que el técnico acredite que las obras realizadas, aunque no fueron autorizadas previamente, cumplen ahora con la normativa técnica y urbanística aplicable.
Contenido del informe de idoneidad técnica
No existe un modelo oficial único para el informe de idoneidad técnica en Madrid, aunque habitualmente incluye los siguientes apartados:
Identificación del técnico redactor: Nombre, titulación, número de colegiado y, en su caso, visado colegial del informe.
Objeto del informe: Descripción precisa de lo que se está evaluando: el inmueble, la actividad, la instalación o la actuación objeto de la idoneidad técnica.
Normativa de aplicación: Relación de la normativa técnica y urbanística que sirve de base para la evaluación (CTE, normativas sectoriales de actividad, ordenanzas municipales aplicables, etc.).
Descripción del estado actual: Descripción técnica del inmueble, local o instalación objeto del informe, con indicación de sus características relevantes respecto a los parámetros evaluados.
Análisis de cumplimiento normativo: Para cada requisito normativo evaluado, el informe indica si el inmueble cumple, no cumple, o cumple con condiciones. En caso de incumplimiento, debe indicar qué medidas correctoras son necesarias.
Conclusión de idoneidad: El técnico emite una conclusión expresa sobre si el inmueble, local o instalación es o no técnicamente idóneo para el uso o actividad pretendida, con las condiciones o limitaciones que procedan.
¿Quién puede redactar el informe de idoneidad técnica?
La competencia para redactar el informe de idoneidad técnica depende del objeto evaluado:
Para inmuebles y edificaciones en general, el técnico competente es el arquitecto o el arquitecto técnico (aparejador), según el alcance de la evaluación. Los arquitectos son competentes para informes que incluyen evaluación estructural, de habitabilidad o de adecuación al planeamiento. Los arquitectos técnicos son competentes para informes sobre materiales, ejecución y seguridad de la edificación.
Para instalaciones específicas (instalaciones eléctricas de alta tensión, instalaciones de gas, instalaciones de protección contra incendios), pueden ser competentes los ingenieros de la especialidad correspondiente.
En la práctica, el Ayuntamiento de Madrid suele aceptar informes redactados por cualquier técnico con titulación oficial relacionada con la edificación, siempre que la evaluación se refiera a materias de su competencia y el informe esté debidamente firmado y, en su caso, visado por el colegio profesional correspondiente.
Coste y plazo del informe de idoneidad técnica en Madrid
El coste de un informe de idoneidad técnica en Madrid varía en función de la complejidad del objeto evaluado y del técnico que lo redacta. Con carácter orientativo, los honorarios de un informe de idoneidad técnica para un local comercial de tamaño mediano se sitúan entre 400 y 1.200 euros, aunque pueden ser significativamente superiores en inmuebles de gran superficie o con instalaciones complejas.
El plazo de redacción suele ser de 5 a 15 días hábiles desde que el técnico dispone de toda la información necesaria (planos actuales del inmueble, documentación de las instalaciones existentes, licencias previas, etc.). Si el inmueble no dispone de documentación técnica actualizada, puede ser necesario realizar previamente un levantamiento planimétrico, lo que alarga los plazos y aumenta el coste.
En relación con el visado colegial, algunos Ayuntamientos lo requieren expresamente para dar validez al informe. En Madrid, la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas no siempre exige el visado para informes técnicos complementarios, pero conviene consultarlo con el técnico redactor y con la administración antes de encargar el documento. Puedes consultar más sobre el informe de compatibilidad urbanística, un documento distinto pero relacionado, que el Ayuntamiento también puede solicitar en ciertos procedimientos.
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