Actualizado 2026
Cuando contratas a un arquitecto para una reforma o un proyecto de nueva construcción en Madrid, el trabajo va mucho más allá de los planos. Uno de los documentos técnicos que siempre forma parte del proyecto es la memoria descriptiva. Sin embargo, muy pocos propietarios saben exactamente qué es, qué debe contener y por qué el ayuntamiento la exige. En este artículo te lo explicamos de forma clara y práctica.
¿Qué es la memoria descriptiva en un proyecto de arquitectura?
La memoria descriptiva es el documento escrito que acompaña a los planos de un proyecto arquitectónico. En ella el arquitecto explica, con lenguaje técnico pero comprensible, qué se va a hacer, cómo, con qué materiales y por qué se toman las decisiones de diseño adoptadas.
A diferencia de los planos, que son representaciones gráficas, la memoria describe el proyecto en palabras. Incluye desde la situación del inmueble y la normativa urbanística aplicable hasta las soluciones constructivas elegidas, los materiales previstos y las instalaciones afectadas. Es, en definitiva, el «relato» técnico del proyecto.
En el ámbito de la normativa española, la memoria descriptiva es un documento exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y por las ordenanzas municipales de Madrid para tramitar licencias de obras, tanto mayores como en los proyectos técnicos de actividad.
¿Qué debe contener una memoria descriptiva completa?
El contenido varía según el tipo de proyecto, pero en general una memoria descriptiva bien elaborada incluye los siguientes apartados:
Identificación del promotor y del inmueble: nombre del propietario o promotor, dirección exacta del edificio o local, referencia catastral y situación urbanística según el PGOUM.
Descripción del estado previo: cuando se trata de una reforma, el arquitecto debe documentar la situación de partida: la distribución actual, el estado estructural, las instalaciones existentes y las patologías detectadas. Esta parte es especialmente importante en edificios protegidos o en inmuebles con mucha antigüedad.
Descripción de la actuación proyectada: aquí se explica con detalle qué se va a ejecutar. En una reforma integral puede incluir la nueva distribución interior, los refuerzos estructurales previstos, el tratamiento de fachada o la renovación de instalaciones. En una obra nueva, abarca desde la cimentación hasta la cubierta.
Normativa urbanística y de edificación aplicable: el técnico debe acreditar que el proyecto cumple con las normas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, el Código Técnico de la Edificación (CTE) y cualquier otra normativa sectorial que aplique (accesibilidad, seguridad contra incendios, eficiencia energética, etc.).
Descripción de materiales y soluciones constructivas: se especifican los materiales a utilizar (tipos de forjados, cerramientos, aislamientos, carpinterías, acabados) y justifican sus prestaciones técnicas.
Programa de necesidades: especialmente en viviendas nuevas o grandes reformas, se explica el uso previsto de cada espacio, los metros cuadrados por estancia y cómo se satisfacen las necesidades funcionales del cliente.
¿Quién redacta la memoria descriptiva?
La memoria descriptiva debe ser redactada por el técnico competente para cada tipo de proyecto. En España, la competencia para redactar proyectos de edificación corresponde a los arquitectos superiores para obras de nueva planta y reformas estructurales, y a los arquitectos técnicos o aparejadores para determinados tipos de obras de reforma o instalación.
En la práctica madrileña, cuando una obra requiere licencia de obra mayor, la memoria deberá estar firmada por un arquitecto colegiado. Para obras menores o comunicaciones previas, en muchos casos basta con un técnico competente (aparejador, arquitecto técnico o incluso el propio propietario si la normativa municipal lo permite).
Lo que nunca debes hacer es redactarla tú mismo para una licencia de obras mayor si no eres técnico habilitado. El Ayuntamiento de Madrid rechazará la solicitud y perderás tiempo y dinero en el proceso.
Diferencia entre memoria descriptiva y memoria de calidades
Es habitual confundir ambos documentos porque en muchos proyectos van juntos o incluso integrados. Sin embargo, tienen finalidades distintas:
La memoria descriptiva explica qué se proyecta y cómo se resolverá constructivamente. Es el documento técnico-explicativo del proyecto en su conjunto.
La memoria de calidades es un documento comercial y contractual que detalla las marcas, modelos y especificaciones concretas de los materiales y equipos que se van a instalar. Es el documento que protege al propietario frente al constructor, porque define exactamente qué ha contratado.
En proyectos de obra nueva o grandes reformas llave en mano, ambos documentos son imprescindibles. En proyectos más sencillos, la memoria descriptiva puede incorporar una descripción básica de materiales sin necesidad de un documento separado.
¿Cuándo es obligatoria la memoria descriptiva en Madrid?
En Madrid, la memoria descriptiva es parte obligatoria del proyecto técnico siempre que se solicite licencia de obras mayor. Esto incluye:
Reformas integrales o estructurales de viviendas y locales. Cambios de uso de inmuebles. Obras de nueva planta. Ampliaciones de edificios existentes. Rehabilitaciones de fachada o cubierta que afecten a elementos estructurales.
Para obras amparadas por comunicación previa (obras menores sin afección estructural), habitualmente no se exige un proyecto completo con memoria, aunque sí puede pedirse una descripción técnica de las actuaciones. Conviene consultar las ordenanzas municipales vigentes o con un arquitecto antes de iniciar cualquier trámite.
Para cualquier trámite urbanístico en Madrid que requiera proyecto técnico, recuerda que el proyecto básico ya debe incorporar una memoria descriptiva, mientras que el proyecto ejecutivo la amplía con mayor nivel de detalle constructivo.
Recomendaciones prácticas para propietarios
Si vas a encargar una reforma en Madrid y necesitas licencia de obras, estos son los puntos que debes tener claros respecto a la memoria descriptiva:
Revísala antes de firmar. Aunque es un documento técnico, tienes derecho a leerla y entender qué describe. Si algo no coincide con lo acordado verbalmente con el arquitecto, es el momento de corregirlo.
Guarda una copia. La memoria forma parte del expediente de licencia y del libro del edificio. Es un documento que puede ser relevante en el futuro si vendes el inmueble, solicitas una hipoteca o tienes una disputa con el constructor.
Pide que se describan los materiales. Aunque la memoria de calidades es un documento separado, puedes solicitar al arquitecto que la memoria descriptiva incluya al menos las especificaciones principales de materiales, sobre todo si no se va a redactar un documento específico de calidades.
Verifica que incluye la justificación normativa. Una memoria bien redactada siempre acredita el cumplimiento de las normas urbanísticas y del Código Técnico de la Edificación. Si el arquitecto te presenta un documento que solo «describe» sin «justificar», pide que lo complete.
Preguntas frecuentes
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te ayudamos con todos los documentos técnicos necesarios para tu proyecto, reforma o licencia de obras.