Actualizado 2026
Muchos propietarios de inmuebles en Madrid desconocen que el Ayuntamiento tiene la potestad de obligarles a realizar obras en su edificio, aunque no lo hayan solicitado ni lo tengan previsto. Este mecanismo se llama orden de ejecución, y puede generar consecuencias muy graves si se ignora. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber.
¿Qué es una orden de ejecución urbanística?
Una orden de ejecución es un acto administrativo mediante el cual el Ayuntamiento de Madrid ordena a los propietarios de un bien inmueble que realicen determinadas obras o actuaciones para garantizar la seguridad, salubridad, ornato público u otras condiciones establecidas por la normativa urbanística y de edificación.
Su base legal está en el artículo 9 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015) y en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que establece el deber de conservación de los propietarios de bienes inmuebles. Este deber implica mantener el edificio en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y accesibilidad, independientemente de si el propietario quiere o puede afrontar las obras en ese momento.
Las órdenes de ejecución son distintas de las sanciones por infracción urbanística, aunque pueden derivar en ellas si el propietario no cumple con lo ordenado.
Tipos de órdenes de ejecución más habituales en Madrid
En la práctica municipal madrileña, las órdenes de ejecución más frecuentes responden a situaciones concretas:
Obras de conservación por deficiencias estructurales. Cuando la Inspección Técnica de Edificios (ITE) detecta deficiencias graves que afectan a la seguridad de ocupantes o viandantes, el Ayuntamiento puede dictar una orden de ejecución para que el propietario subsane las patologías en un plazo determinado.
Reparación de fachadas en mal estado. Los desprendimientos de revestimiento de fachada o la existencia de elementos en riesgo de caída son motivo habitual de órdenes de ejecución por razones de seguridad pública.
Salubridad e higiene. Humedades graves, plagas o situaciones de insalubridad que afecten a la habitabilidad del inmueble o a los inmuebles colindantes también pueden motivar este tipo de resolución administrativa.
Ornato público. El Ayuntamiento puede ordenar la reparación o reforma de fachadas que afecten negativamente a la imagen urbana del entorno, especialmente en zonas históricas o de especial protección.
Demolición de construcciones en ruina. En los casos más extremos, si se ha declarado la ruina urbanística del inmueble, la orden de ejecución puede incluir la demolición total o parcial del edificio.
¿Cómo se tramita una orden de ejecución en Madrid?
El proceso habitual comienza con la detección de la situación de riesgo o incumplimiento, que puede producirse por una denuncia de vecinos, por la revisión de la ITE o por una inspección municipal. A partir de ahí, el trámite sigue estos pasos:
1. Inspección técnica municipal. Los servicios técnicos del Ayuntamiento o un arquitecto municipal visitan el inmueble y elaboran un informe técnico que acredita el estado deficiente y la actuación necesaria.
2. Incoación del expediente. Se abre formalmente el procedimiento administrativo y se notifica al propietario, que tiene derecho a presentar alegaciones en el plazo establecido (habitualmente 10 o 15 días hábiles).
3. Resolución y notificación. El Ayuntamiento dicta la orden de ejecución, especificando las obras a realizar, el plazo para ejecutarlas y las consecuencias del incumplimiento. Esta resolución es recurrible.
4. Período de ejecución. El propietario debe solicitar la licencia de obras correspondiente y ejecutar las actuaciones en el plazo concedido. La licencia tiene carácter reglado: si la documentación es correcta y el proyecto cumple la normativa, el Ayuntamiento está obligado a concederla.
¿Qué ocurre si el propietario no cumple la orden?
El incumplimiento de una orden de ejecución tiene consecuencias progresivamente graves:
Ejecución subsidiaria. Si el propietario no ejecuta las obras en el plazo concedido, el Ayuntamiento puede hacerlo él mismo y repercutir el coste al propietario mediante un cargo en la liquidación tributaria. Este coste puede superar con creces el de contratar las obras directamente.
Multas coercitivas. Pueden imponerse multas reiteradas (normalmente entre el 10% y el 20% del coste estimado de las obras) con periodicidad mensual hasta que se cumpla la orden.
Expediente sancionador. El incumplimiento puede derivar en un expediente de disciplina urbanística con sanciones adicionales por infracción.
Expropiación forzosa. En los casos más graves, si el propietario es insolvente o se niega reiteradamente a cumplir, la Administración puede iniciar un proceso de expropiación forzosa del inmueble por incumplimiento del deber de conservación.
Recursos disponibles para el propietario
Recibir una orden de ejecución no significa que el propietario no tenga opciones. Hay varias vías legales y económicas a considerar:
Alegaciones y recursos administrativos. El propietario puede presentar alegaciones durante la tramitación y, una vez dictada la resolución, interponer un recurso de alzada ante el órgano superior o un recurso contencioso-administrativo ante los juzgados. Es aconsejable contar con asesoramiento legal especializado.
Solicitud de prórroga. Si el propietario no puede ejecutar las obras en el plazo concedido por razones justificadas (falta de financiación, obras de especial complejidad técnica), puede solicitar una ampliación del plazo antes de que este venza.
Ayudas y subvenciones. En determinados casos, especialmente en rehabilitaciones energéticas o en edificios con protección patrimonial, pueden existir subvenciones que ayuden a financiar las obras. Conviene consultarlas antes de asumir el coste completo.
Negociación con la comunidad de propietarios. Cuando el inmueble es un edificio en régimen de propiedad horizontal, la orden de ejecución afecta a todos los propietarios. La comunidad deberá acordar la derrama necesaria en junta y contratar las obras de forma colectiva.
Preguntas frecuentes
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te ayudamos a gestionar órdenes de ejecución, licencias de obras y cualquier trámite urbanístico con el Ayuntamiento de Madrid.