Actualizado 2026
El cargo de presidente de la comunidad de propietarios es uno de los más importantes y, al mismo tiempo, uno de los más temidos en cualquier edificio. Muchos vecinos lo asumen por sorteo o por turno rotatorio sin saber exactamente qué responsabilidades conlleva, cuándo pueden excusarse legalmente y qué ocurre si nadie quiere ejercerlo. En este artículo resolvemos todas estas dudas.
¿Qué dice la ley sobre la presidencia de la comunidad de propietarios?
La regulación básica del presidente de la comunidad de propietarios se encuentra en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece que toda comunidad debe tener un presidente elegido de entre los propietarios mediante votación, sorteo o por turnos.
El cargo es obligatorio: cualquier propietario puede ser designado y está obligado a aceptarlo, salvo que justifique suficientemente ante el juez que existen motivos que le impiden ejercerlo. No es posible negarse simplemente porque no se quiere o porque se considera una carga.
La presidencia rotatoria es el sistema más habitual en España. En él, el cargo se reparte entre los propietarios de forma ordenada (normalmente por piso y puerta, o por turno ascendente/descendente) y cada vecino ejerce la presidencia durante un período determinado, habitualmente un año.
Los estatutos de la comunidad pueden regular el sistema de elección y el período de mandato. Si los estatutos no dicen nada, se aplica la normativa general de la LPH y los acuerdos adoptados en junta.
¿Cuáles son las obligaciones del presidente de la comunidad?
El presidente actúa como representante legal de la comunidad en todos los asuntos que le afecten. Sus principales obligaciones son:
Representación judicial y extrajudicial. El presidente es quien firma contratos, acuerdos con proveedores y demandas en nombre de la comunidad. En caso de conflicto con un vecino moroso o con un tercero, es el presidente quien comparece o quien autoriza la actuación legal.
Convocatoria de juntas. Está obligado a convocar al menos una junta ordinaria al año y tantas juntas extraordinarias como sean necesarias. La convocatoria debe cumplir con los requisitos formales de la LPH: plazo mínimo, orden del día, etc.
Presidir y dirigir las juntas. Durante las reuniones de vecinos, el presidente es quien abre la sesión, da la palabra, modera el debate y cierra los acuerdos. También firma el acta junto al secretario.
Ejecutar los acuerdos de la junta. El presidente debe velar por el cumplimiento de los acuerdos adoptados. Si la junta aprueba una obra, una derrama o un cambio de proveedor, es el presidente quien coordina su ejecución (normalmente junto al administrador de fincas).
Gestión de emergencias. En situaciones urgentes que no pueden esperar a una junta (una inundación, una avería grave), el presidente puede ordenar las obras o reparaciones necesarias y dar cuenta a la junta posteriormente. Esta facultad para las obras urgentes le otorga una responsabilidad importante.
Recepción de notificaciones. Las comunicaciones oficiales dirigidas a la comunidad (notificaciones del Ayuntamiento, demandas judiciales, requerimientos de proveedores) se dirigen al presidente.
¿Cuándo puede un propietario excusarse de la presidencia?
Aunque el cargo es obligatorio, la LPH reconoce la posibilidad de excusarse legalmente cuando existan motivos suficientes. Los criterios jurisprudenciales y doctrinales reconocen como causas válidas de excusa:
Enfermedad grave o incapacidad. Si el propietario padece una enfermedad que le impide gestionar los asuntos de la comunidad (física o cognitiva), puede alegarlo y quedar exonerado.
Ausencia prolongada. Si el propietario reside habitualmente en otra ciudad o país y no puede estar disponible para gestionar los asuntos comunitarios, puede ser causa de excusa, aunque los tribunales lo valoran caso por caso.
Conflicto de intereses grave. Si el propietario tiene un litigio activo con la comunidad, ejercer la presidencia podría generar conflicto de intereses, lo que puede ser motivo de excusa.
La excusa no es automática: debe solicitarse al juzgado de primera instancia del lugar donde radica el inmueble, que decide si los motivos son suficientes. Simplemente comunicarlo a la comunidad no exime de la obligación.
¿Qué ocurre si nadie quiere ser presidente?
Cuando ningún propietario acepta voluntariamente el cargo y no se consigue acuerdo en junta, cualquiera de los propietarios puede solicitar al juzgado de primera instancia la designación judicial del presidente. El juez puede nombrar a uno de los propietarios o incluso a un tercero ajeno a la comunidad si lo considera oportuno.
En la práctica, muchas comunidades optan por encargar la función de gestión al administrador de fincas, aunque legalmente el administrador no puede sustituir al presidente en las funciones de representación. La figura del administrador es la de un asesor y gestor técnico, no la de un representante legal.
Responsabilidad personal del presidente: ¿puede tener problemas legales?
Esta es una de las preguntas más frecuentes. El presidente actúa como representante de la comunidad, no como responsable personal de sus decisiones, siempre que actúe conforme a los acuerdos adoptados en junta y dentro de sus facultades legales.
Sin embargo, pueden darse situaciones de responsabilidad personal en casos de negligencia grave (omitir reparar un daño grave que cause un accidente), extralimitación en sus funciones (contratar obras no autorizadas por la junta) o en los casos de falta de acción ante situaciones que requieren actuación urgente.
El seguro de la comunidad habitualmente incluye cobertura de responsabilidad civil que ampara también al presidente en el ejercicio de sus funciones. Es recomendable verificar que esta cobertura está activa y es suficiente.
Preguntas frecuentes
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