Actualizado 2026
Cubrir una terraza es una de las reformas más demandadas en Madrid. Sin embargo, es también una de las intervenciones que más conflictos genera en comunidades de propietarios. ¿Se puede hacer legalmente? ¿Qué se necesita: permiso de la comunidad, licencia municipal, proyecto de arquitecto? En este artículo lo analizamos con rigor.
¿La terraza es un elemento privativo o común?
El primer punto a aclarar es la naturaleza jurídica de la terraza. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los elementos comunes del edificio incluyen la estructura, las fachadas, los tejados y todos los elementos que sirvan a todos los propietarios. Las terrazas, aunque sean de uso privativo de un propietario concreto, suelen ser elementos comunes de uso privativo, no elementos privativos en sentido estricto.
Esto tiene una consecuencia fundamental: cualquier intervención que afecte a la terraza como elemento común (su estructura, impermeabilización o configuración exterior) requiere la autorización de la comunidad, aunque el propietario tenga el uso exclusivo de esa terraza.
¿Qué permisos necesitas de la comunidad de propietarios?
Para cubrir una terraza que es elemento común de uso privativo necesitas la autorización de la junta. La Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes mayorías según el tipo de actuación:
- Mayoría simple: para obras de mejora que no alteren la configuración exterior del edificio.
- Mayoría de 3/5 partes (propietarios y cuotas): cuando la actuación suponga innovación que afecte a elementos comunes, incluyendo cambios en la fachada o configuración visual del edificio.
- Unanimidad: para modificaciones estructurales profundas o alteraciones de los estatutos.
Cubrir una terraza visible desde el exterior casi siempre implica una alteración de la fachada, que es un elemento común. La jurisprudencia es clara: se necesita la autorización de la comunidad. Actuar sin ella puede dar lugar a una acción de cesación y la obligación de demoler lo construido a tu cargo. Conoce más sobre los requisitos de la convocatoria de junta de propietarios.
¿Necesitas licencia municipal en Madrid?
La respuesta casi siempre es sí. Cubrir una terraza implica una obra que afecta a la fachada y supone en la mayoría de los casos la construcción de una nueva cubierta. En Madrid, este tipo de intervención requiere licencia de obras mayores porque:
- Afecta a la envolvente del edificio (cubierta y/o fachada).
- Puede implicar aumento de superficie construida o modificación del volumen edificado.
- Requiere proyecto técnico visado por el Colegio de Arquitectos.
- Puede afectar a la normativa de edificabilidad y ocupación de la parcela.
El Ayuntamiento de Madrid exigirá que la actuación sea compatible con las Normas Urbanísticas del Plan General. Si el edificio tiene protección patrimonial, la restricción es aún mayor. Para entender qué tipo de licencia necesitas, te recomendamos leer sobre las intervenciones que requieren licencia en Madrid.
¿Qué tipo de cubierta puedes instalar?
Existen varias opciones técnicas para cubrir una terraza, cada una con distintas implicaciones urbanísticas:
- Pérgola bioclimática: estructura ligera con lamas orientables. Dependiendo del modelo y su anclaje, puede requerir o no licencia.
- Cerramiento acristalado o con toldos fijos: habitualmente requiere licencia, ya que cierra el espacio y puede contabilizar como superficie construida.
- Cubierta ligera (policarbonato, vidrio o chapa): la más habitual; requiere proyecto y licencia, y la comunidad debe aprobarla.
- Ampliación mediante obra de albañilería: la más compleja; siempre requiere proyecto, licencia y autorización de la comunidad.
La elección del sistema constructivo no es solo estética: influye directamente en los trámites administrativos, los costes y la viabilidad según la normativa urbanística de tu edificio.
Consecuencias de cubrir la terraza sin permiso
Actuar sin los permisos necesarios puede tener consecuencias graves. El Ayuntamiento puede iniciar un expediente de disciplina urbanística que lleve a la demolición a costa del propietario y puede imponer multas. Además, si no tienes la autorización de la comunidad, los vecinos pueden solicitar judicialmente la demolición mediante la acción de cesación del artículo 7 de la LPH.
También debes tener en cuenta que una obra ilegal puede generar problemas cuando quieras vender el piso, ya que el comprador o su banco puede detectar la discrepancia entre la realidad y los planos en el Registro de la Propiedad. Para saber cómo está regulada la disciplina urbanística en Madrid, te explicamos el proceso del expediente de disciplina urbanística en Madrid.
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