Obras en vivienda de alquiler en Madrid: derechos y obligaciones de propietario e inquilino
Uno de los conflictos más frecuentes entre propietarios e inquilinos en Madrid gira en torno a las obras en la vivienda arrendada. ¿Puede el casero entrar a reformar durante el contrato? ¿Tiene el inquilino derecho a hacer mejoras? ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre todo esto? Entender bien el marco legal vigente en 2026 evita discusiones y, sobre todo, problemas jurídicos que pueden costar mucho dinero a ambas partes.
Marco legal: la LAU y el Código Civil
Las obras en viviendas arrendadas en España se regulan principalmente por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada en varias ocasiones, y por el Código Civil en lo que se refiere a las obligaciones generales de conservación. Además, la normativa municipal de Madrid —ordenanzas de edificación y procedimiento de licencias— determina qué tipo de obras requieren autorización administrativa.
La LAU distingue tres grandes categorías de obras: obras de conservación necesarias (obligación del propietario), obras de mejora (potestad del propietario con condiciones) y obras del inquilino (permitidas o prohibidas según su alcance). Cada categoría tiene un régimen jurídico diferente y consecuencias distintas para el contrato.
Obras de conservación: obligación del propietario
El artículo 21 de la LAU establece que el propietario está obligado a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Esto incluye reparaciones urgentes —humedades estructurales, avería de instalaciones esenciales, desperfectos que afecten a la seguridad— y actuaciones preventivas cuando sea necesario.
El inquilino debe tolerar estas obras de conservación aunque le causen molestias, siempre que no duren más de veinte días. Si superan ese plazo, tiene derecho a una reducción proporcional de la renta equivalente a la parte de la vivienda que no puede usar. Si las obras duran más de tres meses, el inquilino puede desistir del contrato sin penalización.
En Madrid, las obras de conservación de cierta entidad —por ejemplo, la reparación de instalaciones eléctricas, la sustitución de cubierta o la intervención en estructura— pueden requerir comunicación previa o incluso licencia de obras al Ayuntamiento de Madrid. El propietario es responsable de tramitar los permisos necesarios; si los omite, puede enfrentarse a expedientes de disciplina urbanística.
Obras de mejora realizadas por el propietario
El propietario puede realizar obras de mejora —aquellas que van más allá de la simple conservación y aumentan el valor o las prestaciones de la vivienda— durante la vigencia del contrato, pero con condiciones más estrictas:
Debe notificarlo al inquilino con al menos tres meses de antelación, indicando la naturaleza, duración y coste estimado de las obras. El inquilino puede desistir del contrato en el plazo de un mes desde la notificación si las obras afectan de manera significativa al uso de la vivienda. Si no desiste, debe tolerar las obras y, como contrapartida, puede exigir una reducción de renta proporcional al tiempo y parte de la vivienda afectados.
Una vez concluidas las obras de mejora, el propietario puede elevar la renta según la fórmula prevista en el artículo 19 de la LAU, con un límite del 20 % del incremento del capital invertido, siempre que el contrato tenga una duración pactada de al menos cinco años.
Obras del inquilino: qué puede y qué no puede hacer
El inquilino no puede realizar ninguna obra que modifique la configuración de la vivienda o menoscabe su seguridad sin consentimiento expreso del propietario (artículo 23 LAU). En la práctica, esto incluye:
Obras prohibidas sin autorización: derribo o apertura de tabiques, modificación de instalaciones fijas, cambio de distribución, obras en elementos estructurales, apertura de huecos en fachada, instalación de sistemas de climatización empotrados, etc.
Obras permitidas sin autorización: pequeñas reparaciones por el uso ordinario, pintura de paredes (si después las restaura), instalación de muebles no fijos, elementos decorativos reversibles, etc.
Las obras de adaptación para personas con discapacidad tienen un régimen especial: el artículo 24 de la LAU permite al inquilino —cuando él mismo, su cónyuge o un familiar que conviva tenga discapacidad o sea mayor de 70 años— solicitar al propietario la autorización para realizar obras de accesibilidad. El propietario no puede oponerse si las obras son razonables y proporcionales, y el inquilino debe restituir el estado original al finalizar el contrato salvo acuerdo en contrario.
Licencias urbanísticas: quién las tramita y cuándo son necesarias
Con independencia de la relación arrendaticia, la normativa urbanística de Madrid exige licencia o comunicación previa para determinados tipos de obra. La obligación de tramitar los permisos corresponde a quien realiza la obra:
Si es el propietario quien acomete la reforma, es él quien debe obtener la licencia correspondiente. Si las obras son de cierta entidad —reforma integral, modificación de distribución, intervención en instalaciones o estructura—, será necesaria la intervención de un arquitecto que redacte el proyecto técnico y dirija la obra. Puedes informarte sobre los requisitos en el artículo sobre licencia de obra mayor y menor en Madrid.
Si es el inquilino quien, con autorización del propietario, realiza obras que requieren licencia, debe tramitarla él mismo y acreditar la autorización del titular del inmueble.
Realizar obras sin la licencia preceptiva —ya sea por el propietario o por el inquilino— puede dar lugar a expedientes de disciplina urbanística, órdenes de restitución y multas que, en Madrid, pueden alcanzar el 10 % del coste de ejecución material según la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Consecuencias del incumplimiento y resolución de conflictos
Las obras realizadas por el inquilino sin autorización del propietario pueden dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento (artículo 27.2.e LAU), con la consiguiente obligación de restituir la vivienda a su estado original y abonar los daños y perjuicios. Si el propietario prefiere no resolver el contrato, puede exigir judicialmente la restitución del estado previo.
Por su parte, si el propietario realiza obras de conservación sin respetar los plazos y condiciones previstos en la LAU, el inquilino puede exigir reducción de renta, desistir del contrato o, en casos extremos, reclamar daños y perjuicios.
Ante cualquier conflicto de esta naturaleza, es recomendable contar con un informe técnico de arquitecto que describa el estado de la vivienda antes y después de las obras, así como la naturaleza y alcance de las intervenciones. Ese documento es fundamental tanto en negociaciones extrajudiciales como en procedimientos judiciales. Infórmate sobre qué es y para qué sirve el informe pericial de arquitecto.
Preguntas frecuentes sobre obras en viviendas de alquiler en Madrid
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Si estás ante una reforma en una vivienda alquilada y tienes dudas sobre qué licencias necesitas o cómo redactar el proyecto técnico, contacta con nuestro equipo. Te ayudamos a cumplir con la normativa y a evitar conflictos.