Actualizado 2026
Arquitecto para alquiler turístico en Madrid: licencias y requisitos
Si quieres poner tu vivienda en alquiler turístico en Madrid, necesitas más que registrarte en una plataforma. La normativa vigente exige una licencia de uso turístico expedida por el Ayuntamiento de Madrid, y para obtenerla necesitarás la intervención de un arquitecto. En este artículo te explicamos exactamente qué hace el arquitecto en este proceso, qué documentación se requiere y qué puedes esperar en cuanto a plazos y costes en 2026.
¿Qué es la licencia de uso turístico en Madrid?
La licencia de uso turístico (también llamada licencia de apartamento turístico) es la autorización administrativa que otorga el Ayuntamiento de Madrid para que una vivienda pueda destinarse al alojamiento turístico de forma habitual. Sin esta licencia, publicitar o explotar la vivienda en plataformas como Airbnb o Booking puede derivar en sanciones de hasta 60.000 euros, según la Ley de Turismo de la Comunidad de Madrid.
En Madrid capital, el marco normativo es especialmente restrictivo desde la aprobación del Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje (PEUSH) en 2019. Este plan estableció que los apartamentos turísticos deben tener acceso independiente desde la calle, lo que en la práctica excluye a la mayoría de viviendas en plantas superiores de bloques de vecinos, salvo que dispongan de portal exclusivo.
¿Qué papel juega el arquitecto en el proceso?
El arquitecto interviene en varias fases del proceso de obtención de la licencia turística:
Consulta de viabilidad previa: Antes de iniciar cualquier trámite, el arquitecto analiza si la vivienda cumple los requisitos urbanísticos y de acceso independiente. Esta fase es crítica: si la vivienda no es viable, conviene saberlo antes de invertir en documentación.
Redacción de la memoria descriptiva: Para la licencia de actividad turística se necesita una memoria que describa las características de la vivienda, su superficie, distribución y cumplimiento de los estándares de habitabilidad exigidos por el Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid.
Levantamiento planimétrico: Si la vivienda no dispone de planos actualizados, el arquitecto realiza un levantamiento planimétrico completo con cotas y superficies.
Cédula de habitabilidad o certificado equivalente: En algunos casos será necesario obtener o actualizar la cédula de habitabilidad, trámite que también gestiona el arquitecto.
Certificado de compatibilidad urbanística: El arquitecto puede redactar el informe técnico que acredita que el uso turístico es compatible con el planeamiento urbanístico de la zona.
Requisitos técnicos de la vivienda turística en Madrid 2026
El Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid, junto con las ordenanzas municipales, establece los siguientes requisitos mínimos para que una vivienda pueda obtener la licencia turística:
La vivienda debe contar con ventilación e iluminación natural en todas las estancias de uso habitual. Los dormitorios deben tener una superficie mínima de 6 m² para una persona y 10 m² para dos personas. La vivienda debe disponer de agua caliente sanitaria, calefacción o climatización y conexión a internet. El acceso independiente desde la vía pública es el requisito más exigente y el que con mayor frecuencia impide la obtención de la licencia en el centro de Madrid.
Además, el inmueble debe disponer de un seguro de responsabilidad civil específico para el uso turístico, aunque este requisito lo gestiona directamente el propietario sin necesidad de arquitecto.
Proceso paso a paso para obtener la licencia turística con arquitecto
El proceso habitual sigue estas etapas:
1. Consulta inicial y análisis de viabilidad (1-2 semanas): El arquitecto visita la vivienda, comprueba el PEUSH y determina si el acceso es independiente y si la vivienda cumple los estándares del Decreto 79/2014.
2. Redacción de documentación técnica (2-4 semanas): Memoria descriptiva, planos, certificado de habitabilidad si procede y cualquier documentación técnica requerida por el Ayuntamiento.
3. Presentación de la solicitud de licencia de actividad: Se presenta ante el Área de Gobierno de Urbanismo y Gestión de la Ciudad mediante la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid, adjuntando toda la documentación técnica.
4. Resolución y registro autonómico: Una vez obtenida la licencia municipal, la vivienda debe inscribirse en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid, obteniendo el número de registro obligatorio para publicitar el alojamiento.
El plazo total puede oscilar entre 3 y 9 meses, dependiendo de la carga de trabajo del Ayuntamiento y de si la solicitud requiere subsanaciones.
Cuánto cuesta el arquitecto para la licencia turística en Madrid
Los honorarios del arquitecto en este tipo de encargo varían en función de la superficie de la vivienda y la documentación requerida. En términos generales, puedes esperar:
Para una vivienda de hasta 80 m² sin reformas previas, los honorarios técnicos oscilan entre 800 y 1.500 euros. Si la vivienda requiere levantamiento planimétrico completo, el coste puede añadir entre 300 y 600 euros adicionales. Si se requiere tramitación de la cédula de habitabilidad, suma entre 400 y 800 euros más. A estos honorarios hay que añadir las tasas municipales y los visados colegiales si proceden.
Puedes consultar más información sobre honorarios de arquitecto en Madrid en nuestra guía completa de 2026.
¿Qué ocurre si ya tienes reformas pendientes?
Muchos propietarios que quieren poner su vivienda en alquiler turístico aprovechan el proceso para realizar mejoras. En este caso, el arquitecto puede integrar ambos encargos: la obtención de la licencia de actividad turística y la dirección de la reforma. Esta combinación suele ser más eficiente económicamente, ya que se amortiza la visita, el levantamiento de planos y la documentación técnica.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler turístico y el arquitecto en Madrid
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