Actualizado 2026

Obra nueva en solar urbano en Madrid: pasos y documentación necesaria

Edificar sobre un solar urbano en Madrid es una operación técnica y jurídica de cierta complejidad. A diferencia de una reforma, la obra nueva implica partir de cero: obtener información urbanística, contratar un arquitecto, tramitar la licencia y cumplir todas las obligaciones administrativas hasta la primera ocupación. Si tienes un solar en Madrid y estás pensando en construir, esta guía te explica cada paso con detalle.

1. Comprueba la viabilidad urbanística del solar antes de invertir

El primer paso, antes de encargar ningún proyecto, es conocer qué te permite hacer el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) en ese solar concreto. Los parámetros que debes verificar son la clasificación y calificación del suelo, la edificabilidad (m² construibles por m² de parcela), la altura máxima permitida, los usos permitidos (residencial, terciario, mixto), los retranqueos obligatorios y la ocupación máxima de parcela.

Puedes consultar estos datos a través del Geoportal del Ayuntamiento de Madrid o solicitando una consulta urbanística previa al Área de Gobierno de Urbanismo. Esta consulta, aunque no es vinculante, te da seguridad jurídica antes de comprometerte con un proyecto.

Un arquitecto con experiencia en Madrid puede realizar esta comprobación en pocas horas y avisarte de condicionantes que no son evidentes en la primera lectura de la normativa, como la existencia de protecciones arqueológicas, servidumbres de paso o alineaciones obligatorias.

2. Documentación de partida: escrituras, nota simple y plano catastral

Para iniciar el proyecto necesitas reunir la documentación básica del solar:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: acredita la titularidad y la existencia de posibles cargas o servidumbres.
• Referencia catastral y plano catastral: imprescindibles para el proyecto y la solicitud de licencia.
• Levantamiento topográfico: el arquitecto necesita conocer la geometría exacta del solar, cotas y colindancias.
• Estudio geotécnico: obligatorio para proyectos de edificación. Determina la capacidad portante del terreno y condiciona el diseño de la cimentación. En Madrid, muchas zonas tienen arcillas expansivas que requieren soluciones técnicas específicas.

Si el solar está en una zona con posible afección arqueológica (muchas áreas del centro histórico), el Ayuntamiento puede exigir un informe arqueológico previo antes de conceder la licencia.

3. El proyecto de obra nueva: básico y ejecutivo

El arquitecto redactará un proyecto básico —suficiente para solicitar la licencia— y posteriormente el proyecto ejecutivo, necesario para construir. Aunque en muchos casos se tramita directamente el ejecutivo, en obras de cierta envergadura es habitual separar ambas fases.

El proyecto de obra nueva en Madrid debe incluir:

• Memoria descriptiva y justificativa (cumplimiento del PGOUM, CTE, normativa de accesibilidad).
• Planos de situación, emplazamiento, plantas, alzados y secciones.
• Estudio básico de seguridad y salud (o estudio completo si el presupuesto supera 450.761 €).
• Presupuesto de ejecución material (PEM), que sirve de base para calcular las tasas municipales (ICIO).
• En edificios de viviendas: justificación del Documento Básico HE (eficiencia energética) y del DB SUA (seguridad de utilización).

Para poder solicitar la licencia, el proyecto debe estar visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM).

4. Tramitación de la licencia de obras en el Ayuntamiento de Madrid

La solicitud se presenta ante la Junta de Distrito correspondiente o de forma telemática a través de la sede electrónica del Ayuntamiento. El expediente incluye el proyecto visado, el impreso de solicitud, el justificante del abono de tasas y, en su caso, la documentación complementaria requerida.

Los plazos legales de resolución son de tres meses para licencias de obra mayor, aunque en la práctica suelen alargarse. Si el Ayuntamiento no resuelve en plazo, opera el silencio administrativo positivo, aunque con matices importantes: el silencio nunca ampara actos contrarios al ordenamiento urbanístico.

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) en Madrid es del 4% del PEM. A esto se suman las tasas por tramitación de la licencia, que varían en función del tipo y coste de la obra. Puedes consultar el importe actualizado en la web del Ayuntamiento de Madrid.

Para más información sobre el proceso de inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad o sobre la licencia de primera ocupación en Madrid, consulta nuestras guías específicas.

5. Durante la obra: dirección facultativa, coordinación y libro de órdenes

Una vez obtenida la licencia, la obra debe contar con:

• Arquitecto director de obra: supervisa que la construcción se ajusta al proyecto.
• Arquitecto técnico (aparejador): dirige la ejecución material de la obra.
• Coordinador de seguridad y salud: obligatorio cuando intervienen dos o más empresas constructoras.
• Libro de órdenes: documento oficial donde se registran todas las indicaciones de la dirección facultativa.

El constructor debe estar dado de alta en el Registro de Empresas Acreditadas (REA) de la Comunidad de Madrid. Antes de comenzar, debe presentarse el aviso previo a la autoridad laboral.

6. Tras la obra: certificado final, licencia de primera ocupación y escrituras

Al concluir la construcción, el arquitecto emite el Certificado Final de Obra, que junto con el acta de recepción y el libro del edificio se presentan ante el Ayuntamiento para tramitar la Licencia de Primera Ocupación. Esta licencia acredita que el edificio cumple las condiciones del proyecto autorizado y que es apto para su uso.

Con la licencia de primera ocupación y el certificado de eficiencia energética, el notario puede otorgar la escritura de declaración de obra nueva terminada, que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Este paso es imprescindible para obtener financiación hipotecaria o para vender las viviendas resultantes.

También recuerda que la obra nueva tributará en el ICIO (pagado al solicitar la licencia) y, en su caso, en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al inscribir la declaración de obra nueva.

¿Tienes un solar en Madrid y quieres saber qué puedes construir? Consulta también nuestra guía sobre cómo solicitar un presupuesto detallado a un arquitecto.

¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te ayudamos en todo el proceso, desde la verificación urbanística hasta la licencia de primera ocupación.