Urbanismo y arquitectura
Proyecto de vivienda unifamiliar y chalet
¿Puedo construir una casa en esta parcela?
Depende de tres comprobaciones que deben hacerse en este orden: qué permite el planeamiento en esa parcela concreta, si la parcela reúne las condiciones físicas y de servicios para edificar, y si el proyecto puede cumplir la normativa técnica aplicable. Basta que falle una para que el proyecto no sea viable, o para que lo sea en condiciones muy distintas a las previstas.
Redactamos el estudio previo de viabilidad que responde a esa pregunta con documentación, antes de que compres la parcela o encargues el proyecto. Es la comprobación que evita comprar un suelo donde no se puede construir lo que se tenía en mente.
1. Filtro urbanístico
La clasificación y calificación del suelo determinan si la parcela es edificable y para qué uso. De ahí salen la edificabilidad, la ocupación máxima, la altura, los retranqueos obligatorios y la parcela mínima. Una parcela puede ser legal y aun así no admitir la casa que se tenía pensada.
2. Filtro físico y de servicios
Acceso rodado, topografía, geotecnia del terreno y acometidas de agua, saneamiento y electricidad. En parcelas aisladas la conexión a los servicios puede condicionar el presupuesto tanto como la propia edificación, y en algunos casos es lo que hace inviable la operación.
3. Filtro normativo y de proyecto
El Código Técnico de la Edificación fija las exigencias de seguridad, habitabilidad y eficiencia energética. En suelo rústico se añade un régimen de autorización específico, distinto del suelo urbano y con plazos propios que conviene conocer antes de comprometer plazos de obra.
Qué comprueba el estudio previo de viabilidad
El estudio previo no es un proyecto: es el informe que determina si merece la pena redactarlo, y en qué condiciones. Se revisa, con documentación urbanística y visita a la parcela:
- Clasificación del suelo. Urbano consolidado, urbanizable o rústico. Determina el régimen aplicable y, en rústico, si la vivienda está admitida.
- Calificación y uso admitido. La ordenanza de aplicación fija si el uso residencial unifamiliar está permitido en esa parcela.
- Parámetros de la edificación. Edificabilidad, ocupación máxima, número de plantas, altura de cornisa, retranqueos a linderos y a vial, y parcela mínima edificable.
- Superficie y forma de la parcela. Una parcela por debajo de la mínima, o con un fondo insuficiente tras aplicar retranqueos, puede no admitir el programa deseado.
- Acceso y servicios. Acceso rodado desde vía pública y disponibilidad real de acometidas de agua, saneamiento y electricidad.
- Condicionantes del terreno. Pendiente, desniveles y necesidad de estudio geotécnico, que el Código Técnico exige para el proyecto de cimentación.
- Afecciones y protecciones. Servidumbres, cauces, vías pecuarias, carreteras, protección del patrimonio o afecciones ambientales que puedan limitar la edificación.
- Cargas registrales. Contraste entre la realidad física de la parcela, el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Las fases del encargo
Un proyecto de vivienda unifamiliar recorre fases con alcance y documentación distintos. Conocerlas ayuda a anticipar plazos y a entender qué se contrata en cada momento:
- Estudio previo de viabilidad. Comprueba qué se puede construir antes de comprometer la compra o el proyecto.
- Anteproyecto. Define la idea, la implantación en la parcela y el programa, con una estimación de superficies y coste.
- Proyecto básico. El documento con el que se solicita la licencia municipal.
- Proyecto de ejecución. Desarrolla la solución constructiva completa, con mediciones y presupuesto, y es el documento con el que se construye.
- Dirección de obra y dirección de ejecución. Seguimiento técnico durante la construcción hasta el certificado final de obra.
- Trámites finales. Certificado final de obra, licencia de primera ocupación y declaración de obra nueva en el Registro.
Construir en suelo urbano y construir en rústico
No son el mismo proyecto ni el mismo procedimiento. En suelo urbano consolidado la parcela cuenta con los servicios urbanísticos y el proceso se resuelve, con carácter general, mediante la licencia municipal de obra.
En suelo rústico la vivienda no es un uso ordinario. Está sujeta a un régimen excepcional, con un procedimiento de autorización previo al de licencia, condiciones de parcela mínima habitualmente muy superiores y limitaciones de ocupación y de implantación. El plazo total se alarga de forma significativa respecto al suelo urbano.
Esta diferencia es la causa más frecuente de expectativas frustradas al comprar una parcela: un suelo barato suele serlo porque su régimen urbanístico limita mucho lo que se puede levantar en él.
Ámbito de trabajo
Trabajamos en la Comunidad de Madrid y en las provincias de Segovia y Ávila. La legislación urbanística no es la misma en ambos territorios: la Comunidad de Madrid y Castilla y León tienen leyes del suelo propias, con regímenes distintos para el suelo rústico y procedimientos de autorización diferentes. A esto se suma el planeamiento de cada municipio, que es en último término el que fija los parámetros concretos de cada parcela.
Por eso el estudio previo se hace siempre sobre la normativa del municipio concreto, y no sobre reglas generales.
Errores frecuentes que conviene evitar
- Comprar la parcela antes de comprobar qué permite el planeamiento.
- Dar por hecho que una parcela con referencia catastral independiente es edificable.
- Confiar en la superficie del anuncio sin contrastarla con Catastro y Registro.
- Presupuestar la obra sin haber valorado el coste de las acometidas ni el movimiento de tierras.
- Asumir plazos de suelo urbano para un proyecto en suelo rústico.