Urbanismo y arquitectura
Proyecto de obra nueva y edificios de viviendas
¿Qué hace falta para promover un edificio?
Antes de proyectar hay que saber qué permite el solar: cuánta superficie puede edificarse, qué usos admite, cuántas viviendas caben y qué cargas urbanísticas lleva asociadas. De ese aprovechamiento depende la viabilidad económica de la promoción, y conviene conocerlo antes de comprar el suelo, no después.
Redactamos el estudio de aprovechamiento y viabilidad que traduce el planeamiento a metros edificables y a un programa realista, y desarrollamos el proyecto y la dirección de obra hasta la licencia de primera ocupación.
1. Aprovechamiento
La edificabilidad, la ocupación, el número de plantas y las alturas fijan cuántos metros pueden construirse. De ahí sale el número de viviendas viable y el programa posible, que es la base de cualquier análisis económico de la operación.
2. Cargas y gestión
Un solar puede requerir cesiones, urbanización pendiente o estar en un ámbito de gestión no culminado. Son costes y plazos que no aparecen en el precio del suelo pero condicionan por completo la operación.
3. Normativa técnica
El Código Técnico de la Edificación, las condiciones de habitabilidad, la accesibilidad y las exigencias de eficiencia energética determinan soluciones constructivas con impacto directo en el coste por metro cuadrado.
Qué comprueba el estudio de aprovechamiento
- Calificación del solar y ordenanza de aplicación.
- Edificabilidad: metros construibles sobre y bajo rasante, y qué superficies computan.
- Ocupación, alturas y retranqueos, que definen la envolvente posible.
- Usos admitidos y compatibilidad entre residencial, comercial y aparcamiento.
- Dotación de aparcamiento exigible, que suele condicionar el número de plantas de sótano.
- Situación de gestión: si el ámbito está desarrollado, si quedan cesiones o urbanización pendientes.
- Afecciones: protección del patrimonio, alineaciones, servidumbres e infraestructuras.
- Programa viable: número y tipología de viviendas que admite el solar.
Fases del proyecto
- Estudio de aprovechamiento y viabilidad. Traduce el planeamiento a metros y a un programa concreto.
- Anteproyecto. Define la implantación, la tipología y la distribución general.
- Proyecto básico. Documento para la solicitud de licencia de obra.
- Proyecto de ejecución. Solución constructiva completa, mediciones y presupuesto.
- Dirección facultativa. Dirección de obra y dirección de ejecución durante la construcción.
- Fin de obra y entrega. Certificado final de obra, licencia de primera ocupación, declaración de obra nueva y división horizontal, y libro del edificio.
Obra nueva sobre solar urbano y sustitución de edificio existente
No es lo mismo edificar sobre un solar vacío que sustituir una edificación existente. En el segundo caso hay que valorar el grado de protección del inmueble, que puede impedir la demolición o exigir la conservación de fachada, y añadir al proceso el proyecto de demolición, la gestión de residuos y, si procede, la ocupación de vía pública.
En edificios catalogados la intervención se somete además a informes específicos, con plazos propios que conviene incorporar desde el principio a la planificación.
Errores frecuentes al comprar un solar
- Calcular el aprovechamiento sobre la superficie de parcela sin aplicar la ordenanza concreta.
- Ignorar qué superficies computan a efectos de edificabilidad y cuáles no.
- No valorar el coste de los sótanos que impone la dotación de aparcamiento.
- Comprar en ámbitos con gestión urbanística pendiente sin cuantificar cesiones ni urbanización.
- No comprobar el grado de protección de la edificación existente antes de contar con demolerla.
Ámbito de trabajo
Comunidad de Madrid y provincias de Segovia y Ávila. Las condiciones de edificación las fija el planeamiento de cada municipio, de modo que el estudio se realiza siempre sobre la normativa aplicable al solar concreto.