✓ Actualizado en 2026. Cuándo necesitas un informe pericial de arquitecto, qué debe incluir, hasta cuándo puedes reclamar y cómo se utiliza en reclamaciones y procedimientos judiciales.

El informe pericial de arquitecto es uno de los documentos técnicos más importantes cuando hay un conflicto relacionado con un inmueble. Ya sea por defectos constructivos, daños por obras de un vecino, discrepancias con una aseguradora o un litigio judicial, el informe pericial es la base documental que da solidez técnica a tu posición. Pero ¿cuándo lo necesitas exactamente y qué debe incluir?

Respuesta rápida: necesitas un informe pericial de arquitecto cuando tengas que acreditar ante un tercero —un juzgado, una aseguradora, un vendedor o una constructora— qué daño existe, cuál es su causa técnica y cuánto cuesta repararlo. Un presupuesto de reparación no cumple esa función: describe un precio, pero no prueba el origen del defecto ni la responsabilidad de quien lo causó.

Qué es un informe pericial de arquitecto

Un informe pericial de arquitecto es un documento técnico elaborado por un arquitecto colegiado en el que se describen, analizan y valoran hechos relacionados con un inmueble o una construcción. A diferencia de un simple presupuesto de reparación, el informe pericial tiene valor probatorio: puede utilizarse como prueba en procedimientos judiciales, arbitrajes, reclamaciones a seguros y negociaciones extrajudiciales.

Pericial de parte y pericial judicial: en qué se diferencian

No todos los informes periciales cumplen la misma función procesal, y encargar el que no corresponde es un error frecuente. La diferencia práctica está en quién designa al técnico y en qué momento se incorpora al procedimiento.

Aspecto	Pericial de parte	Pericial judicial
Quién encarga el informe	El propio interesado	El juzgado, a partir de una lista de peritos
Cuándo se utiliza	Antes de demandar, en negociación extrajudicial o aportado con la demanda o la contestación	Una vez iniciado el procedimiento, cuando se solicita designación judicial
Quién lo paga	Quien lo encarga	Normalmente la parte que lo solicita, sin perjuicio de la condena en costas
Utilidad principal	Decidir si merece la pena reclamar y sostener la posición propia	Aportar un criterio técnico percibido como equidistante

En la práctica, la pericial de parte es la primera que conviene tener: sirve para saber si el caso tiene recorrido técnico antes de asumir el coste de un procedimiento. El arquitecto que la firma puede ser citado posteriormente para ratificar y defender su dictamen. Si tu caso ya está judicializado, la elección entre una vía y otra debe consultarse con tu abogado, porque depende del momento procesal.

Cuándo necesitas un informe pericial de arquitecto en Madrid

Vicios ocultos en vivienda de segunda mano: Para acreditar que el defecto existía antes de la compra y valorar el coste de reparación.
Defectos constructivos en obra nueva: Para documentar incumplimientos del promotor o constructor respecto al proyecto o a la normativa.
Daños por obras de vecinos o comunidad: Para determinar el origen y extensión de humedades, grietas o desperfectos causados por obras en pisos contiguos.
Discrepancias con aseguradoras: Cuando la compañía de seguros no acepta la valoración de los daños tras un siniestro.
Herencias y valoración de inmuebles: Para determinar el valor real y el estado de conservación de un inmueble en un proceso sucesorio.
Expropiaciones forzosas: Para cuestionar o completar la valoración administrativa con una tasación técnica independiente.
Incumplimientos de contrato con constructora: Para documentar que las obras no se han ejecutado conforme al proyecto o al presupuesto acordado.

Hasta cuándo puedes reclamar por defectos constructivos

Esta es la comprobación que conviene hacer antes de encargar nada, porque condiciona todo lo demás. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), fija en su artículo 17 tres plazos de responsabilidad distintos según el tipo de daño, contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de éstas:

Plazo	Tipo de daño material cubierto	Quién responde
10 años	Vicios o defectos que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio	Los agentes de la edificación; el promotor responde solidariamente frente a los adquirentes
3 años	Vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad	Los agentes de la edificación; el promotor responde solidariamente frente a los adquirentes
1 año	Vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras	El constructor

Hay un segundo plazo que se pasa por alto con frecuencia: el artículo 18 de la LOE establece que las acciones para exigir esa responsabilidad prescriben a los dos años desde que se producen los daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir por incumplimiento contractual. Es decir, no basta con que el edificio esté dentro del plazo de diez, tres o un año: una vez aparece el daño, el reloj empieza a correr. Documentar la fecha de aparición —con fotografías fechadas, comunicaciones a la comunidad o burofax— es a menudo tan importante como el propio diagnóstico técnico.

En la compraventa entre particulares de vivienda usada la vía suele ser distinta: no se aplica el régimen de la LOE sino el saneamiento por vicios ocultos del Código Civil, con plazos propios y considerablemente más cortos. Si tu caso es una compra de segunda mano, consulta la situación con un abogado cuanto antes, porque la ventana temporal es estrecha.

Qué debe incluir un informe pericial de arquitecto

Un informe pericial bien elaborado debe ser riguroso, claro y suficientemente detallado para que una persona sin formación técnica —como un juez— pueda entender su contenido. Los apartados esenciales son:

Objeto del informe: Qué se pericia y a petición de quién.
Descripción del inmueble: Datos básicos del edificio o vivienda, emplazamiento, antigüedad, uso y estado general.
Metodología: Cómo se ha realizado la inspección, qué ensayos o pruebas se han practicado y qué documentación se ha consultado.
Descripción de los daños o hechos: Detalle técnico de los defectos, patologías o circunstancias objeto del informe, con soporte fotográfico abundante.
Diagnóstico y causas: Análisis técnico sobre el origen del problema, con referencia a la normativa aplicable (CTE, ordenanzas, condiciones pactadas en contrato).
Valoración económica: Estimación del coste de reparación o del valor del inmueble, justificada técnicamente.
Conclusiones: Resumen claro y directo de los hallazgos y su implicación práctica.
Firma y colegiación: El informe debe estar firmado por un arquitecto colegiado y puede ir visado por el COAM.

Qué documentación conviene reunir antes de encargarlo

Cuanta más documentación aportes de partida, más sólido y más rápido será el informe. No siempre se dispone de todo, pero merece la pena buscar:

Escritura de compraventa y, si existe, contrato privado previo con sus anexos.
Acta de recepción de la obra o certificado final de obra, que fija la fecha desde la que cuentan los plazos de la LOE. Puedes ver qué es y cuándo es obligatoria en nuestro artículo sobre el acta de recepción de obra en Madrid.
Proyecto y planos del edificio o de la reforma, memoria de calidades y presupuesto contratado.
Póliza del seguro del edificio o de la comunidad, y en obra nueva el seguro decenal si existe.
Cronología documentada del daño: fotografías con fecha, partes al seguro, correos, burofaxes y actas de junta donde se mencione el problema.
Informes técnicos anteriores, aunque sean desfavorables. Ocultarlos suele perjudicar más que ayudar.

Cuánto cuesta un informe pericial en Madrid en 2026

El coste depende de la complejidad del caso y del tiempo necesario para la inspección y redacción:

Informe básico (patología puntual en vivienda): desde 500 € hasta 1.200 €
Informe complejo (múltiples daños, edificio completo): entre 1.500 € y 4.000 €
Tasación de inmueble: entre 800 € y 2.500 €

Errores que restan valor probatorio a un informe

Confundir descripción con diagnóstico. Enumerar grietas no es acreditar su causa. Sin una explicación técnica del mecanismo del daño, el informe no resuelve la cuestión de fondo: quién responde.
Valorar sin desglosar. Una cifra global es fácil de rebatir. La valoración debe descomponerse en partidas y mediciones verificables.
Inspeccionar solo la zona afectada. Una humedad en un techo puede originarse tres plantas más arriba. Limitar la inspección a la vivienda del reclamante deja abierta la explicación alternativa.
No fechar los daños. Sin cronología, el plazo de prescripción de dos años del artículo 18 de la LOE queda indefinido y la parte contraria lo aprovechará.
Redactar en clave exclusivamente técnica. El destinatario final suele ser un juez sin formación en edificación; un informe que no se entiende pierde eficacia.
Encargar el informe demasiado tarde, cuando ya se han ejecutado reparaciones que eliminan la prueba del daño original.

Diferencias entre informe pericial y otros documentos técnicos

El informe pericial no debe confundirse con un simple presupuesto de reparación ni con un certificado técnico. El informe pericial tiene una estructura y un rigor argumental específicamente orientados a su uso probatorio. Por eso, cuando el objetivo es defender una posición en un litigio o una reclamación, no basta con un presupuesto: se necesita un informe pericial firmado por un técnico competente.

Tampoco equivale a un certificado de solidez estructural, que acredita un estado en un momento dado pero no analiza responsabilidades. Y si lo que buscas es contrastar el criterio del técnico que ya interviene en tu obra, lo que necesitas probablemente es una segunda opinión técnica, no una pericial.

Puedes ampliar información en nuestro artículo sobre el arquitecto perito judicial en Madrid y sobre cómo reclamar por vicios ocultos en vivienda con el respaldo de un informe técnico.

Preguntas frecuentes

¿Sirve como prueba un informe que he encargado yo mismo?

Sí. Un dictamen encargado por una de las partes se aporta al procedimiento como prueba pericial y se valora junto al resto de la prueba. Que lo haya encargado el interesado no lo invalida; lo que se examina es su fundamentación técnica, la metodología empleada y la coherencia de sus conclusiones.

¿Necesito visado del COAM?

El visado colegial no es exigible con carácter general para este tipo de informes, pero algunas administraciones, aseguradoras o juzgados pueden pedirlo, y en determinados supuestos aporta una verificación formal de la identidad y habilitación del técnico. Conviene decidirlo caso por caso antes de encargar el trabajo.

¿Puede hacer el informe el mismo arquitecto que dirigió la obra?

Si el conflicto versa sobre esa misma obra, no es aconsejable: existe un conflicto de interés evidente que la parte contraria pondrá de manifiesto. En ese escenario procede un técnico independiente que no haya intervenido en el proceso constructivo.

¿Qué pasa si la comunidad no me deja acceder a la zona común para inspeccionar?

Conviene solicitar el acceso por escrito y dejar constancia de la negativa. Si el acceso es imprescindible para el diagnóstico, el informe debe indicar expresamente esa limitación y sus consecuencias, y puede solicitarse posteriormente por vía judicial.

Fuentes

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación — artículos 17 (responsabilidad civil y plazos de garantía) y 18 (plazos de prescripción de las acciones). Texto consolidado, BOE.

¿Necesitas un informe pericial o un dictamen técnico en Madrid?
Antes de reclamar conviene saber si el caso tiene recorrido técnico y si estás dentro de plazo. Puedes ver cómo trabajamos en dictámenes e informes técnicos o contactar con nuestro equipo para una valoración inicial de tu situación.

Aviso: Este artículo tiene carácter orientativo e informativo y no sustituye el asesoramiento técnico ni jurídico de un arquitecto colegiado. La normativa varía según el municipio y cada caso es particular; consúltanos para una valoración de tu situación concreta.