Actualizado en 2026.
Cuando emprendemos una obra en Madrid —ya sea una reforma integral, una ampliación o una construcción nueva— escuchamos hablar de «proyecto básico» y «proyecto ejecutivo». Aunque son documentos complementarios, tienen objetivos distintos y se presentan en momentos diferentes del proceso. Entender la diferencia es fundamental para planificar correctamente los plazos y los costes de tu proyecto.
¿Qué es el proyecto básico?
El proyecto básico es el documento técnico que define las características generales de la obra: uso del edificio, superficies, altura, distribución básica y soluciones constructivas generales. Su objetivo principal es obtener la licencia urbanística del Ayuntamiento.
Contiene:
- Memoria descriptiva y justificativa del cumplimiento de la normativa urbanística.
- Planos de situación, emplazamiento, planta, alzados y secciones.
- Presupuesto estimado de la obra.
- Estudio básico de seguridad y salud.
El proyecto básico es suficiente para solicitar la licencia de obra mayor en Madrid, pero no es suficiente para ejecutar la obra.
¿Qué es el proyecto ejecutivo?
El proyecto ejecutivo desarrolla con todo detalle los aspectos constructivos, materiales e instalaciones necesarios para construir. Es el documento que se entrega a la constructora y que sirve de base para el contrato de obra.
Incluye, además de lo del proyecto básico:
- Planos de detalle constructivo (cimentación, estructura, fachada, cubiertas, carpintería, etc.).
- Proyecto de instalaciones (fontanería, electricidad, climatización, telecomunicaciones, etc.).
- Pliego de condiciones técnicas y económicas.
- Mediciones y presupuesto detallado.
- Plan de control de calidad.
Sin proyecto ejecutivo, la constructora no puede presupuestar ni ejecutar correctamente la obra, lo que genera problemas durante la construcción.
¿Se pueden presentar juntos?
Sí. Muchos arquitectos presentan directamente el proyecto básico y ejecutivo (PB+PE) de forma conjunta para optimizar plazos. Esto es especialmente recomendable cuando la normativa y el diseño están claros desde el inicio y se quiere agilizar el proceso.
No obstante, en proyectos complejos o cuando el diseño puede cambiar durante la tramitación de la licencia, puede ser más prudente separar ambas fases: presentar el básico para obtener la licencia y desarrollar el ejecutivo mientras se tramita. Consulta más en nuestra guía sobre obra nueva en Madrid.
¿Cuánto cuesta cada proyecto?
Los honorarios del arquitecto dependen de la complejidad y superficie de la obra, pero a modo orientativo:
- Proyecto básico: entre el 1,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material.
- Proyecto ejecutivo: entre el 2% y el 4% del presupuesto de ejecución material.
- PB+PE conjunto: entre el 3,5% y el 6%, con ahorro respecto a contratarlos por separado.
Para una estimación personalizada, consulta la guía de honorarios de arquitecto en Madrid.
¿El proyecto ejecutivo necesita licencia?
No en sí mismo. La licencia se obtiene con el proyecto básico. Sin embargo, si durante el desarrollo del ejecutivo se producen modificaciones sustanciales respecto al básico (cambios de superficie, distribución o altura), puede ser necesario solicitar una modificación de licencia o una nueva licencia. Por eso es importante mantener la coherencia entre ambos documentos.
Conclusión
El proyecto básico abre la puerta administrativa (licencia), mientras que el ejecutivo abre la puerta constructiva (obra). Ambos son necesarios para cualquier obra mayor en Madrid. Contar con un buen arquitecto desde el inicio garantiza que los dos documentos estén correctamente coordinados y que tu proyecto avance sin contratiempos.
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