Alquiler vacacional en comunidad de propietarios: ¿se puede prohibir?

El auge del alquiler turístico en Madrid ha convertido esta cuestión en uno de los conflictos más frecuentes y apasionados en las comunidades de propietarios. Propietarios que ven en el alquiler vacacional una oportunidad rentable y vecinos que se quejan del ruido, la falta de seguridad y el deterioro de los espacios comunes. ¿Puede la comunidad prohibir o limitar el alquiler turístico en el edificio? La respuesta legal ha evolucionado en los últimos años y hoy el marco jurídico es más claro, aunque no exento de matices.

El marco legal del alquiler turístico en Madrid

En la Comunidad de Madrid, el alquiler turístico o vacacional está regulado por el Decreto 79/2014, que estableció el régimen de las Viviendas de Uso Turístico (VUT). Para operar legalmente, el propietario debe registrar la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid y obtener la licencia de actividad turística correspondiente. La vivienda debe cumplir unos requisitos mínimos de habitabilidad, equipamiento y seguridad establecidos en dicho decreto.

Paralelamente, la Ley de Propiedad Horizontal fue modificada en 2019 mediante el Real Decreto-ley 7/2019. Esta reforma introdujo una novedad fundamental: permite que las comunidades de propietarios, mediante acuerdo adoptado por tres quintas partes de propietarios y cuotas, puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico en el edificio, o incluso prohibirla. También permite fijar cuotas especiales de gastos o un incremento de hasta el 20 % de la participación en los gastos comunes para los propietarios que destinen su vivienda a alquiler turístico.

Este marco legal supone un equilibrio entre el derecho del propietario a explotar su inmueble y el derecho de la comunidad a establecer reglas de convivencia y a compensar los mayores gastos que el tráfico turístico genera en los elementos comunes del edificio.

Qué puede hacer la comunidad: prohibir, limitar o recargarlo

Las opciones que tiene una comunidad de propietarios en Madrid para gestionar el alquiler turístico son tres. La primera es la prohibición absoluta: si la comunidad acuerda por tres quintas partes prohibir el alquiler turístico en el edificio, el propietario que quiera dedicar su vivienda a este uso no podrá hacerlo legalmente dentro del régimen de propiedad horizontal. Esta prohibición debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible frente a terceros, incluidos los futuros compradores de las viviendas.

La segunda opción es la limitación o condicionamiento: la comunidad puede establecer requisitos adicionales para el alquiler turístico, como la obligación de que el propietario esté presente durante la estancia de los huéspedes, restricciones de horario para el uso de determinados elementos comunes, o la exigencia de un seguro de responsabilidad civil específico. Estas condiciones deben ser razonables y no pueden equivaler a una prohibición encubierta.

La tercera opción es el incremento de cuota: sin prohibir el alquiler turístico, la comunidad puede acordar que los propietarios que ejerzan esta actividad paguen hasta un 20 % más en los gastos comunes. Esta fórmula reconoce que el alquiler turístico genera un mayor desgaste de los elementos comunes —ascensores, portal, escaleras— y compensa a la comunidad por este coste adicional.

El procedimiento para adoptar el acuerdo en junta

Para adoptar cualquiera de estas medidas, la comunidad debe seguir el procedimiento establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. El presidente o el 25 % de los propietarios puede solicitar la convocatoria de una junta extraordinaria con este punto en el orden del día. La convocatoria debe realizarse con al menos seis días de antelación y debe incluir, de forma clara, el punto relativo al alquiler turístico y la medida propuesta.

En la junta, el acuerdo debe alcanzar el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Este doble quórum —de propietarios y de cuotas— es importante: no basta con que voten a favor tres de cinco propietarios si esos tres propietarios tienen una cuota minoritaria en el edificio. Los propietarios ausentes tienen treinta días para manifestar su posición una vez recibida el acta; si no lo hacen, sus votos se computan a favor del acuerdo.

El acuerdo adoptado debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea eficaz frente a terceros. Sin esta inscripción, el acuerdo es válido entre los propietarios actuales, pero no vincula a quien compre posteriormente una vivienda en el edificio desconociendo esta restricción. La inscripción registral otorga al acuerdo plena eficacia erga omnes.

Qué ocurre si ya hay propietarios que ejercen el alquiler turístico

Si en el momento de adoptarse el acuerdo ya hay propietarios que ejercen legalmente el alquiler turístico con su correspondiente licencia, el acuerdo de prohibición no les afecta de forma retroactiva. No obstante, sí les vincula cuando deban renovar la licencia turística: en ese momento, la Comunidad de Madrid o el Ayuntamiento de Madrid pueden exigir la conformidad de la comunidad de propietarios para la renovación.

El conflicto es especialmente agudo en los edificios del centro de Madrid —Malasaña, Chueca, La Latina, Lavapiés— donde la proliferación de pisos turísticos ha alterado la composición social de los barrios y generado problemas de convivencia. En estos casos, muchas comunidades ya han adoptado acuerdos de prohibición o limitación, y el número de impugnaciones judiciales de estos acuerdos ha dado lugar a una jurisprudencia que va consolidando el derecho de las comunidades a regular esta actividad dentro de sus inmuebles.

Si eres propietario y quieres iniciar el alquiler turístico, es imprescindible que verifiques si tu comunidad ha adoptado algún acuerdo al respecto antes de solicitar la licencia turística. Si eres parte de una junta de propietarios que quiere regular esta actividad, un arquitecto con experiencia puede asesorarte sobre las condiciones técnicas que deben reunir las viviendas turísticas y un abogado especialista en propiedad horizontal puede guiarte en el procedimiento jurídico.

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