Actualizado 2026
Las derramas extraordinarias son uno de los asuntos que más tensión generan en las comunidades de propietarios en Madrid. Desde la reparación urgente de una bajante hasta la instalación de un ascensor o la rehabilitación de la fachada: cualquier gasto no previsto en el presupuesto ordinario puede convertirse en una derrama. En este artículo analizamos cuándo son legales, cómo se aprueban correctamente y cuándo puedes impugnarlas.
¿Qué es una derrama extraordinaria?
Una derrama extraordinaria es una aportación económica puntual que se exige a los propietarios de una comunidad para hacer frente a gastos no cubiertos por el fondo de reserva ni por las cuotas ordinarias. Las derramas más habituales en Madrid se deben a: reparaciones urgentes de elementos comunes (tejados, bajantes, ascensores), actuaciones derivadas de una ITE con deficiencias, instalación de nuevos servicios o intervenciones de mejora de accesibilidad o eficiencia energética.
¿Cuándo es legal una derrama extraordinaria? Requisitos según la LPH
La Ley de Propiedad Horizontal regula las derramas en sus artículos 9, 10 y 11. Para que una derrama sea válida deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Acuerdo en junta de propietarios: salvo en obras urgentes (artículo 10.1 LPH), la derrama debe ser aprobada en junta con la mayoría requerida. Para obras de conservación basta con mayoría simple; para mejoras, se necesita mayoría de 3/5 partes o unanimidad según el caso.
- Convocatoria adecuada: la junta debe haberse convocado correctamente, con antelación mínima de 6 días y el orden del día claramente especificado. Una convocatoria defectuosa puede ser causa de impugnación.
- Proporcionalidad con la cuota de participación: cada propietario debe pagar en proporción a su coeficiente de participación, salvo que los estatutos establezcan otra cosa.
- Finalidad legítima: la derrama debe destinarse a gastos reales y necesarios para la comunidad.
Las obras de conservación necesarias para mantener el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad son siempre obligatorias para todos los propietarios, aunque hayan votado en contra. Las obras de mejora que no sean exigibles por ley tienen un régimen especial: si el importe supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente puede no estar obligado al pago si no quiere beneficiarse de la mejora. Esta es una materia compleja y conviene consultar con un abogado o con tu arquitecto.
Obras urgentes: derramas sin junta previa
El artículo 10.1 de la LPH permite al presidente o administrador tomar medidas urgentes sin necesidad de convocar junta previa cuando existe un riesgo inmediato para la seguridad del edificio. Sin embargo, la urgencia debe ser real y objetivamente justificada: no cualquier obra puede calificarse de urgente para evitar la votación. Si crees que una obra se ha calificado de urgente sin serlo, tienes derecho a cuestionarlo en junta y, en su caso, a impugnar judicialmente la derrama. Conoce más sobre los mecanismos de impugnación en el artículo sobre el acta de junta de propietarios.
Cómo impugnar una derrama extraordinaria
Si crees que una derrama ha sido aprobada de forma ilegal o irregular, tienes varias vías de actuación:
- Impugnar el acuerdo de junta: el artículo 18 de la LPH permite impugnar judicialmente los acuerdos que sean contrarios a la ley, a los estatutos o gravemente lesivos para algún propietario. El plazo es de 3 meses desde la notificación del acuerdo (o 1 año si el acuerdo es contrario a los estatutos o a la ley). Es fundamental haber votado en contra o haberse opuesto en la junta para poder impugnar.
- Solicitar mediación: antes de ir a juicio, la mediación puede resolver el conflicto de forma más rápida y económica. Muchos colegios de administradores de fincas ofrecen servicios de mediación.
- Acudir a la siguiente junta: puedes solicitar que se revise o revoque el acuerdo de derrama si ha habido irregularidades.
Es importante distinguir entre impugnar la derrama y simplemente no pagarla. No pagar una derrama aprobada legalmente te convierte en moroso ante la comunidad, con consecuencias graves (recargo, privación de voto en junta, posible demanda). La vía correcta es pagar bajo protesta e impugnar el acuerdo por la vía legal. Para entender las herramientas de la comunidad ante la morosidad, consulta nuestro artículo sobre la morosidad en comunidad de propietarios.
Derramas y rehabilitación energética: régimen especial desde 2021
Las obras de rehabilitación energética financiadas con ayudas públicas (fondos Next Generation, PREE 5000) tienen un régimen especial en la LPH desde la reforma de 2021. Las obras de mejora de la eficiencia energética exigidas por la normativa o que se beneficien de fondos europeos pueden aprobarse con mayoría simple en lugar de los quórum más elevados habituales. Esto facilita enormemente la tramitación de derramas para rehabilitación energética en comunidades de Madrid.
Fondo de reserva y derramas: relación y diferencias
El fondo de reserva, obligatorio por la LPH, debe mantenerse con al menos el 10% del último presupuesto ordinario aprobado. Su finalidad es precisamente hacer frente a obras de conservación urgentes sin necesidad de recurrir a derramas extraordinarias de forma sistemática. Sin embargo, en comunidades con edificios muy envejecidos, el fondo suele resultar insuficiente para las obras derivadas de las ITE.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo: te ayudamos a valorar las obras que motivan la derrama y a entender tus derechos como propietario.