Actualizado 2026
Instalación de aerotermia en piso: qué permisos necesitas de la comunidad de propietarios
La aerotermia se ha convertido en una de las opciones más demandadas para la climatización y producción de agua caliente sanitaria en viviendas de Madrid. Sin embargo, instalar una unidad exterior de aerotermia en un piso dentro de un edificio plurifamiliar plantea preguntas importantes sobre permisos: ¿necesitas autorización de la comunidad? ¿Puede prohibirlo? ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal? En este artículo respondemos todas estas dudas con base en la normativa vigente en 2026.
Qué es la aerotermia y por qué requiere unidad exterior
La aerotermia es un sistema de climatización y producción de agua caliente sanitaria basado en una bomba de calor aire-agua. Extrae energía del aire exterior para calentar o enfriar el agua del circuito interior de la vivienda, logrando rendimientos de hasta 4 kWh térmicos por cada kWh eléctrico consumido (COP 4).
Para funcionar, la aerotermia necesita una unidad exterior (similar a la de un aire acondicionado, pero generalmente de mayor tamaño) que debe colocarse en un espacio donde tenga acceso al aire exterior: terraza, balcón, cubierta del edificio o patio interior. Esta unidad exterior suele pesar entre 80 y 200 kg, genera cierto nivel de ruido y ocupa espacio en zonas que en edificios plurifamiliares son con frecuencia elementos comunes.
Marco legal: Ley de Propiedad Horizontal y aerotermia
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las relaciones entre propietarios en edificios en régimen de propiedad horizontal. Sus artículos más relevantes para la instalación de aerotermia son:
Artículo 17.1 LPH: Establece que la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables o de suministro eléctrico por parte de un propietario individual solo requiere la aprobación de un tercio de los propietarios (que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación). No requiere unanimidad.
Artículo 7.1 LPH: Prohíbe que los propietarios realicen obras que afecten a elementos comunes sin autorización de la junta. Si la unidad exterior de aerotermia debe ubicarse en un elemento común (cubierta, fachada, patio), su instalación requiere autorización comunitaria.
Artículo 9.1.c LPH: Obliga a cada propietario a consentir las obras de mejora aprobadas por la junta y a no realizar obras que menoscaben o alteren la seguridad del edificio o elementos comunes.
La combinación de estos artículos crea una situación que merece análisis caso a caso: la aerotermia como sistema de energía renovable goza de protección legal especial, pero si para instalarla hay que ocupar o modificar elementos comunes, se necesita la autorización correspondiente.
Cuándo necesitas autorización de la comunidad
La necesidad de autorización comunitaria depende fundamentalmente de dónde se coloca la unidad exterior:
En terraza o balcón privativo: Si la unidad exterior se instala en una terraza o balcón de uso privativo (aunque sea de estructura comunitaria), generalmente no se requiere autorización de la junta. No obstante, deben respetarse las ordenanzas municipales de Madrid sobre ruido y estética de fachadas, y el peso de la unidad debe ser compatible con la estructura del balcón.
En cubierta o terraza comunitaria: Requiere autorización de la junta de propietarios. Según el artículo 17.1 LPH, al tratarse de un sistema de energías renovables, basta con el voto favorable de un tercio de los propietarios, no la mayoría simple ni la unanimidad.
En fachada: Si la unidad altera el aspecto exterior del edificio, requiere autorización de la junta (con los quórums del art. 17 LPH) y posiblemente también licencia municipal si el edificio está en zona protegida o el Ayuntamiento de Madrid así lo exige.
En patio interior: Requiere autorización comunitaria si el patio es elemento común, que es lo habitual en Madrid.
Proceso para solicitar la autorización a la comunidad
Si necesitas la autorización de la junta de propietarios, estos son los pasos a seguir:
1. Solicitud de inclusión en el orden del día: Dirige un escrito al presidente de la comunidad (o al administrador de fincas) solicitando que el punto de autorización de instalación de aerotermia se incluya en el orden del día de la próxima junta ordinaria, o bien solicitando la convocatoria de una junta extraordinaria.
2. Presentación de documentación técnica: Acompaña tu solicitud con una descripción técnica del sistema (ficha técnica de la unidad exterior, dimensiones, peso, nivel de ruido en dBA), planos de ubicación propuesta y compromiso de restauración en caso de retirada.
3. Junta y votación: En la junta, el punto se debate y se vota. Para sistemas de energías renovables, la LPH exige el voto favorable de un tercio de los propietarios (no necesariamente mayoría). Los propietarios ausentes que no manifiesten su disconformidad en el plazo de 30 días computarán como votos favorables.
4. Acta y certificación: Una vez aprobado, el acta de la junta es el documento que acredita la autorización. Consérvalo junto con la documentación técnica de la instalación.
Puedes encontrar más información sobre el proceso de junta en nuestro artículo sobre convocatoria de junta de propietarios.
Licencias municipales para la instalación de aerotermia en Madrid
Además de la autorización comunitaria, la instalación de aerotermia puede requerir tramitación municipal en los siguientes casos:
Si la unidad exterior se instala en fachada visible desde la vía pública, puede ser necesaria una comunicación previa o licencia de obras menores en el Ayuntamiento de Madrid. Si el edificio tiene protección patrimonial o está en zona de especial protección acústica (ZPAE), los requisitos son más estrictos. En cualquier caso, la instalación debe realizarla una empresa instaladora autorizada por la Comunidad de Madrid y emitir el correspondiente boletín de instalación.
Preguntas frecuentes sobre aerotermia y comunidad de propietarios
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te ayudamos a gestionar la autorización comunitaria y los trámites técnicos para instalar aerotermia en tu piso.