Reforma de elementos comunes en comunidad de propietarios: quórum necesario y proceso legal

Las obras en los elementos comunes de un edificio —escaleras, fachadas, cubiertas, portales, ascensores, patios o garajes— son una fuente habitual de conflictos en las comunidades de propietarios madrileñas. El principal problema suele ser el desconocimiento sobre qué mayoría se necesita para aprobar cada tipo de obra, quién puede convocar la junta y qué pasa cuando algún propietario se niega a contribuir. Este artículo aclara el marco legal y el proceso correcto para reformar elementos comunes sin incurrir en vicios procedimentales.

Qué son los elementos comunes y cuáles son los más habituales en Madrid

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Ley 49/1960 y sus reformas) define los elementos comunes como aquellos que son propiedad de todos los copropietarios y que están destinados al servicio general del edificio. Entre los más habituales en los edificios de Madrid encontramos la fachada y el cerramiento exterior del edificio, la cubierta y la azotea, la escalera y el portal, los ascensores, las instalaciones generales de suministros (electricidad, fontanería, telecomunicaciones), los patios interiores, el garaje comunitario y las zonas verdes o de recreo cuando existen.

Un punto importante es que algunos elementos tienen uso privativo pero propiedad común: las terrazas de los pisos superiores o de los áticos, las plantas bajas de acceso exclusivo desde determinadas viviendas, o incluso algunos patios de uso reservado. En estos casos, aunque el uso es exclusivo, la propiedad es común y las obras que afecten a su estructura o a su aspecto exterior siguen el régimen de los elementos comunes.

También hay elementos privativos que pueden afectar a los comunes: la reforma del baño de un propietario puede afectar a una bajante general; el cambio de ventanas puede modificar la uniformidad de la fachada. Por eso, incluso en obras aparentemente privativas, conviene verificar si se requiere autorización comunitaria antes de comenzar.

Los quórums de aprobación según la Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 17 de la LPH establece distintos quórums según la naturaleza de la obra o mejora. Para las obras necesarias de conservación y mantenimiento —reparar una gotera, arreglar el ascensor averiado, impermeabilizar la cubierta—, la aprobación requiere una mayoría simple de propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación. No se necesita unanimidad ni mayoría cualificada.

Para las obras de mejora que no son estrictamente necesarias pero que suponen una mejora de la accesibilidad o de la eficiencia energética del edificio, la LPH exige el voto favorable de tres quintas partes de propietarios y cuotas. Este quórum aplica, por ejemplo, a la instalación de un sistema de aerotermia comunitario, a la mejora del aislamiento de la fachada o a la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos.

Para innovaciones o mejoras que no sean exigibles y cuyo coste supere tres mensualidades ordinarias, los propietarios que voten en contra no están obligados a contribuir. Sin embargo, si después quieren beneficiarse de la mejora, deberán abonar su parte proporcional del coste con los intereses correspondientes. Este mecanismo, a menudo desconocido, permite que una comunidad avance en la mejora del edificio aunque no todos los propietarios estén de acuerdo.

El proceso de aprobación: convocatoria, celebración y acta de la junta

Para que un acuerdo de obras en elementos comunes sea legalmente válido, debe seguir un procedimiento formal riguroso. La convocatoria de la junta debe realizarse con un mínimo de seis días de antelación —aunque los estatutos pueden establecer un plazo mayor—, debe incluir el orden del día con los puntos a tratar de forma clara y específica, y debe notificarse a todos los propietarios en el domicilio registrado a efectos de notificaciones.

Durante la junta, los propietarios deben disponer de información suficiente sobre la obra propuesta: memoria descriptiva, presupuesto, plazos y, si la complejidad lo requiere, proyecto técnico. Votar una obra sin disponer de esta información básica puede dar lugar a la impugnación del acuerdo. Los propietarios ausentes disponen de treinta días para manifestar su voto una vez recibida el acta; si no lo hacen, se computan como votos favorables al acuerdo adoptado por la mayoría.

El acta debe recoger los acuerdos adoptados, los votos a favor y en contra, y las abstenciones. Debe firmarse por el presidente y el secretario de la comunidad y notificarse a todos los propietarios. El propietario que discrepe con un acuerdo adoptado conforme a la LPH puede impugnarlo ante los tribunales en el plazo de tres meses si la razón es que resulta gravemente lesivo para sus intereses, o en un año si la razón es que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.

El papel del arquitecto en las obras de elementos comunes

Para obras de cierta entidad en elementos comunes —rehabilitación de fachada, consolidación estructural, reforma de cubierta, instalación de ascensor—, es imprescindible contar con un arquitecto que redacte el proyecto técnico, solicite la licencia de obras en el Ayuntamiento de Madrid y ejerza la dirección facultativa durante la ejecución. Sin proyecto técnico, el Ayuntamiento no concede la licencia y la comunidad no puede contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños a terceros durante la obra.

El arquitecto también juega un papel preventivo importante: puede ayudar a la comunidad a identificar qué obras son urgentes y cuáles pueden diferirse, a priorizar las actuaciones según su impacto sobre la seguridad y la habitabilidad, y a acceder a las subvenciones disponibles para rehabilitación energética y accesibilidad que ofrece tanto el Ayuntamiento de Madrid como la Comunidad y el Gobierno central a través de los fondos Next Generation EU.

Contar con un buen asesoramiento técnico y jurídico antes de iniciar cualquier proceso de obras en elementos comunes reduce significativamente el riesgo de conflictos, retrasos y sobrecostes. Una comunidad bien asesorada toma mejores decisiones y ejecuta las obras con mayor eficiencia.

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