Actualizado 2026
Las bajantes son las grandes olvidadas del edificio hasta que fallan: una fuga en una columna de saneamiento puede afectar a varias viviendas a la vez, generar humedades persistentes y acabar en conflicto entre vecinos. En comunidades de Madrid con edificios de más de 40 o 50 años, la sustitución de bajantes es una de las obras más habituales y también una de las que más dudas plantea: ¿quién paga, qué mayoría hace falta y cómo se organiza la obra para molestar lo menos posible? Te lo explicamos.
Qué son las bajantes y por qué acaban fallando
Las bajantes son las tuberías verticales que recorren el edificio recogiendo las aguas residuales de cocinas y baños (bajantes fecales) y el agua de lluvia de cubiertas y terrazas (bajantes pluviales), para conducirlas hasta la red horizontal de saneamiento y de ahí al alcantarillado. Junto a ellas suelen discurrir los montantes de agua, que hacen el recorrido inverso: suben el suministro a las viviendas.
En edificios antiguos de Madrid es frecuente encontrar bajantes de fibrocemento, fundición o plomo. Estos materiales tienen una vida útil limitada: el fibrocemento se vuelve frágil y fisura, la fundición se corroe por dentro reduciendo su sección, y las uniones pierden estanqueidad con los movimientos del edificio. El resultado son fugas lentas que a veces tardan años en manifestarse, malos olores, atascos recurrentes y manchas de humedad en cocinas y baños de varias plantas alineadas en vertical, señal casi inequívoca de que el problema está en la columna común y no en una vivienda concreta.
Las bajantes son elemento común: qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
Con carácter general, las bajantes y conducciones generales del edificio tienen la consideración de elemento común conforme al artículo 396 del Código Civil, que menciona expresamente las conducciones y canalizaciones hasta la entrada al espacio privativo. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) impone a la comunidad, en su artículo 10, el deber de realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y sostenimiento del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
Esto tiene dos consecuencias prácticas. La primera: la reparación o sustitución de una bajante general corresponde a la comunidad, aunque la tubería discurra empotrada dentro de una vivienda o de un patinillo al que solo se accede desde un piso. La segunda: el propietario está obligado a permitir el acceso a su vivienda para ejecutar la obra, sin perjuicio de su derecho a que se le resarzan los daños que se le ocasionen. La frontera habitual entre lo común y lo privativo se sitúa en la desviación o entronque particular: los ramales que conectan los aparatos de cada vivienda con la bajante suelen considerarse privativos, aunque conviene analizar cada caso y lo que digan los estatutos.
Señales de que toca sustituir y no solo reparar
No toda fuga exige cambiar la columna entera. Pero hay indicios que apuntan a una sustitución integral: fugas repetidas en distintos puntos de la misma bajante, material original con más de 40-50 años de servicio, corrosión o pérdida de sección visible en las catas, atascos frecuentes por incrustaciones, y humedades verticales que reaparecen tras reparaciones puntuales. En estos escenarios, parchear suele salir más caro a medio plazo: cada intervención puntual implica abrir de nuevo falsos techos y paramentos, y la siguiente fuga es cuestión de tiempo.
Un caso particular es el de las bajantes de fibrocemento, material que contiene amianto. Su retirada debe realizarla una empresa inscrita en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo de Amianto) con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral, lo que encarece y condiciona la obra. Es un motivo más para planificar la sustitución de forma ordenada y no a golpe de urgencia. Si tu edificio arrastra problemas de humedades y filtraciones entre vecinos, un diagnóstico técnico previo ayuda a determinar si el origen está en la red común.
Quién paga la obra: comunidad, derramas y coeficientes
Al tratarse de una obra necesaria de conservación sobre un elemento común, el coste corresponde a la comunidad y se reparte, salvo que los estatutos dispongan otro criterio, conforme a la cuota de participación de cada propietario. Da igual que la fuga se manifestara en el 3ºA o que la tubería atraviese solo determinadas viviendas: el gasto es común porque la instalación sirve al conjunto.
Si el fondo de reserva y las cuotas ordinarias no bastan, la comunidad aprobará una derrama. Conviene recordar que las derramas para obras necesarias son obligatorias para todos los propietarios, incluidos los disidentes. Sobre los requisitos y límites de estas aportaciones extraordinarias puedes ampliar en nuestra guía sobre derramas extraordinarias: cuándo son legales y cómo impugnarlas. Los daños ya causados en viviendas (pintura, alicatados, falsos techos) por una fuga de la bajante común corren, con carácter general, a cargo de la comunidad o de su seguro, que suele cubrir el daño por agua aunque no la sustitución de la tubería envejecida.
Qué mayoría se necesita en junta
La sustitución de bajantes deterioradas es una obra necesaria de conservación. Esto es relevante porque, conforme al artículo 10 de la LPH, las obras necesarias para el mantenimiento del edificio son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta en cuanto a su procedencia: la junta interviene para decidir cómo se ejecutan y cómo se financian, no si se hacen. En la práctica, lo habitual es aprobar en junta el presupuesto, la empresa y la derrama por mayoría simple. Distinto sería aprovechar la obra para introducir mejoras no necesarias, que sí seguirían el régimen general de mayorías. Puedes repasar los distintos supuestos en nuestro artículo sobre obras en elementos comunes y quórum necesario.
Cómo se ejecuta la obra: fases y molestias reales
Una sustitución integral de bajantes bien planificada sigue este esquema:
- Diagnóstico previo: inspección, catas y, cuando procede, videoinspección de la red para definir el alcance real (solo fecales, también pluviales, montantes de agua, colectores horizontales).
- Proyecto o memoria técnica: define trazados, materiales, unidades de obra y planificación por columnas. Facilita comparar presupuestos homogéneos entre empresas.
- Ejecución por columnas: se trabaja bajante a bajante, de arriba hacia abajo, abriendo el patinillo o el falso techo de baños y cocinas de cada vivienda afectada. Cada columna suele resolverse en pocos días por planta, durante los cuales el uso de desagües de esa vertical queda restringido en horario de obra.
- Materiales actuales: hoy se emplean habitualmente PVC o polipropileno insonorizado, con uniones estancas y abrazaderas acústicas, cumpliendo las exigencias de evacuación de aguas del CTE DB-HS 5 y de protección frente al ruido del DB-HR.
- Remates: reposición de tabiquillos, registros, falsos techos y ayudas de albañilería en cada vivienda.
La coordinación con los vecinos es la clave del éxito: calendario claro por columnas, avisos de corte de uso, y un interlocutor técnico que resuelva incidencias sobre la marcha.
El papel del arquitecto en una obra de bajantes
Aunque pueda parecer una obra «de fontanería», la sustitución integral de la red de saneamiento de un edificio se beneficia enormemente de una dirección técnica independiente. El arquitecto o arquitecto técnico aporta: diagnóstico objetivo del estado real de la red, redacción de la documentación técnica, comparación rigurosa de ofertas (evitando presupuestos incompletos que luego crecen), dirección y control de calidad de la ejecución, gestión de la retirada de amianto cuando existe fibrocemento, y certificación final de la obra. Además, tramita la licencia o declaración responsable que corresponda ante el Ayuntamiento de Madrid según el alcance de los trabajos.
Cuánto cuesta orientativamente
El coste depende del número de plantas, del número de columnas, del material existente (el amianto encarece), del estado de los patinillos y del nivel de remates. Como referencia orientativa, en Madrid una sustitución integral por vertical suele moverse en varios miles de euros por columna, y el coste por vivienda resulta muy inferior al de reparar daños recurrentes año tras año. Solicitar dos o tres presupuestos sobre una misma memoria técnica es la mejor garantía de comparar con criterio.
Preguntas frecuentes
¿Puede negarse un vecino a dejar pasar a los operarios?
No. La LPH obliga a los propietarios a permitir el acceso a su vivienda cuando sea necesario para reparar elementos comunes. Si se niega, la comunidad puede reclamar judicialmente, y el propietario podría responder de los daños derivados de la demora.
¿Quién paga los daños que la obra cause dentro de mi piso?
La comunidad debe reponer lo que se abra o dañe para ejecutar la obra (falsos techos, alicatados afectados por las catas). Los acabados de mejora que el propietario quiera aprovechar para renovar corren de su cuenta.
¿La sustitución de bajantes necesita licencia en Madrid?
Con carácter general, este tipo de actuación se tramita mediante declaración responsable ante el Ayuntamiento de Madrid, al tratarse de obras en instalaciones sin afección estructural. El técnico que redacte la documentación confirmará el trámite exacto según el alcance.
¿Qué pasa si la bajante es de fibrocemento?
Debe retirarla una empresa inscrita en el RERA con un plan de trabajo aprobado, por contener amianto. Está prohibido manipularla o trocearla por medios ordinarios.
¿Un propietario moroso está obligado a pagar la derrama de bajantes?
Sí. Al ser una obra necesaria de conservación, la derrama obliga a todos los propietarios conforme a su cuota, y la comunidad puede reclamar judicialmente las cantidades impagadas.
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