Actualizado 2026
Cuando afrontas una obra, reforma o proyecto en Madrid, es habitual confundirse entre los distintos técnicos que pueden intervenir: arquitecto, arquitecto técnico, aparejador… ¿Son lo mismo? ¿Cuándo necesitas a uno u otro? ¿Pueden trabajar juntos? Este artículo te explica de forma clara las funciones de cada figura, las obligaciones legales que determinan cuándo son necesarios y cuánto cuestan sus servicios en 2026.
¿Qué es un arquitecto técnico y qué es un aparejador?
El término aparejador es la denominación histórica, mientras que arquitecto técnico es el nombre oficial del título universitario desde la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de 1999. En la práctica son exactamente lo mismo: un profesional con titulación universitaria de grado o diplomatura en Arquitectura Técnica, colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación (COAATM en Madrid).
No debe confundirse con el arquitecto (título de Grado en Arquitectura o ETSAM), que es una figura con competencias distintas, especialmente en la redacción de proyectos de edificación y urbanismo. Ambos son técnicos competentes, pero con ámbitos de actuación diferenciados que la LOE regula con precisión.
Funciones del arquitecto técnico o aparejador en Madrid
La LOE asigna al arquitecto técnico una función nuclear en la obra: es el director de ejecución material. Sus responsabilidades incluyen:
- Verificar la recepción en obra de materiales: comprueba que los materiales utilizados cumplen las especificaciones del proyecto y la normativa técnica (hormigón, acero, aislamientos, yesos…).
- Controlar la ejecución: supervisa que los trabajos se realizan conforme al proyecto ejecutivo y a las normas constructivas, incluyendo el Código Técnico de la Edificación (CTE).
- Gestión documental: elabora el Libro de Órdenes y Asistencias, el Libro de Incidencias de Seguridad y, junto al director de obra, el Libro del Edificio.
- Redactar estudios de seguridad y salud básicos: en obras de menor entidad puede redactar el estudio básico de seguridad y salud.
- Valoraciones y presupuestos: tiene competencia para redactar presupuestos de obra, valoraciones de daños y certificaciones de obra ejecutada.
- Informes periciales: puede emitir informes técnicos sobre patologías constructivas, humedades, fisuras y daños en edificios existentes.
- Proyectos de rehabilitación y reforma: en obras de reforma sin estructura, puede redactar el proyecto técnico.
En Madrid, muchas reformas integrales de vivienda y rehabilitaciones parciales se tramitan con proyecto firmado por un arquitecto técnico, siempre que no afecten a la estructura del edificio.
Diferencias entre arquitecto y arquitecto técnico: cuándo necesitas cada uno
La principal distinción legal se establece en función del tipo de obra:
Necesitas arquitecto (titulado superior) cuando:
- La obra implica nueva construcción, ampliación o cambio de uso que requiere proyecto de edificación (artículo 2 LOE).
- El proyecto afecta a la estructura del edificio (pilares, forjados, muros de carga).
- Se tramita cualquier licencia de obra mayor en el Ayuntamiento de Madrid que requiera proyecto técnico visado.
- Se trata de un edificio protegido o en zona de especial protección patrimonial.
- El promotor necesita visado colegial del proyecto para inscripción registral o financiación bancaria.
Puede ser suficiente con un arquitecto técnico cuando:
- La obra es una reforma interior de vivienda sin afectación estructural (redistribución de tabiques, cambio de revestimientos, renovación de instalaciones de fontanería, electricidad o saneamiento).
- Se tramita por comunicación previa o declaración responsable en Madrid.
- Se necesita un informe pericial de daños constructivos para reclamación judicial o extrajudicial.
- Se redacta un presupuesto o valoración de obra para herencias, seguros o compraventas.
- El propietario necesita un certificado de habitabilidad o estado de conservación de vivienda.
En obras de edificación de nueva planta, la LOE exige la presencia simultánea de ambos técnicos: el arquitecto como director de obra y el arquitecto técnico como director de ejecución material. Ambas figuras son legalmente obligatorias y trabajan de forma complementaria, no alternativa.
Si tienes dudas sobre qué técnico necesitas, consulta nuestra guía sobre dirección de obra en Madrid y el post sobre proyecto básico vs. proyecto ejecutivo.
El aparejador como coordinador de seguridad y salud
El Real Decreto 1627/1997 sobre seguridad y salud en obras de construcción establece la figura del coordinador de seguridad y salud en obras donde intervengan dos o más empresas constructoras. Este rol puede ser asumido tanto por un arquitecto como por un arquitecto técnico.
En la práctica madrileña, el aparejador es el técnico que con mayor frecuencia asume la coordinación de seguridad en obras de reforma y rehabilitación, dado que ya está presente en obra como director de ejecución. Sus funciones en este rol incluyen:
- Elaborar o aprobar el Plan de Seguridad y Salud del contratista.
- Organizar la coordinación entre los distintos contratistas y subcontratistas.
- Adoptar las medidas necesarias para que solo accedan a la obra las personas autorizadas.
- Comunicar las incidencias a la autoridad laboral mediante el Libro de Incidencias.
Para más detalle, consulta nuestro artículo sobre coordinador de seguridad y salud: obligaciones legales.
Honorarios del arquitecto técnico en Madrid: referencias 2026
Desde la liberalización de honorarios profesionales en España (Real Decreto 4/2000), los colegios no pueden publicar baremos obligatorios. No obstante, el COAATM Madrid publica orientaciones no vinculantes que son útiles como referencia:
- Dirección de ejecución material en obra nueva: entre el 1,5% y el 2,5% del presupuesto de ejecución material (PEM), según complejidad.
- Coordinación de seguridad y salud: entre el 0,5% y el 1,5% del PEM.
- Proyecto y dirección de reforma sin estructura: entre 800 € y 3.000 € para reformas de vivienda estándar en Madrid capital.
- Informe pericial: a partir de 500 € para informes básicos; puede superar los 2.000 € en pericias judiciales complejas.
- Certificado de habitabilidad o estado de conservación: entre 200 € y 500 €.
Estos rangos son orientativos. El presupuesto final depende de la superficie, la complejidad técnica, los desplazamientos y el número de visitas de obra requeridas. Siempre solicita un presupuesto detallado por escrito antes de contratar.
Cómo elegir el técnico adecuado para tu obra en Madrid
Antes de contratar, verifica siempre que el técnico esté colegiado y al corriente de sus obligaciones con el colegio profesional. En Madrid puedes comprobar la colegiación de un arquitecto técnico en el COAATM (www.coaatm.es) y la de un arquitecto en el COAM (www.coam.org).
Aspectos prácticos a tener en cuenta:
- Para una reforma de vivienda sin afectación estructural: un arquitecto técnico es suficiente y normalmente más económico.
- Para una obra con modificación estructural o nueva planta: necesitas arquitecto obligatoriamente, y en obras de cierta entidad también arquitecto técnico.
- Para un informe pericial ante los tribunales: tanto arquitectos como arquitectos técnicos tienen competencia; la elección depende del objeto del informe.
- Para la ITE: la Inspección Técnica de Edificios en Madrid puede ser firmada por ambos técnicos.
Lo más habitual en obras de reforma integral en Madrid es que el mismo estudio de arquitectura proporcione ambas figuras, actuando el arquitecto como director de obra y el aparejador como director de ejecución, con honorarios pactados conjuntamente.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te orientamos sobre qué técnico necesitas para tu proyecto concreto.