Actualizado 2026
Contratar a un arquitecto es una decisión importante, tanto si vas a reformar tu vivienda como si construyes desde cero. El contrato de servicios arquitectónicos es el documento que define los derechos y obligaciones de ambas partes, y hacerlo bien puede ahorrarte muchos problemas. En este artículo te explicamos qué debe incluir para que estés realmente protegido.
Por qué es imprescindible un contrato por escrito
Aunque en España no existe obligación legal de formalizar el encargo arquitectónico en un contrato escrito, la práctica totalidad de los Colegios de Arquitectos recomienda firmarlo. Sin documento escrito, cualquier disputa sobre honorarios, plazos o alcance de los servicios se convierte en un conflicto de «tu palabra contra la mía» de muy difícil resolución.
El contrato protege al cliente frente a cambios de alcance no acordados, y al arquitecto frente a exigencias fuera del encargo original. Es una herramienta de claridad, no de desconfianza.
Elementos esenciales que no pueden faltar
Identificación de las partes. Datos completos del cliente y del arquitecto, incluyendo número de colegiado. Verifica siempre que el profesional esté colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) o en su comunidad autónoma correspondiente.
Descripción detallada del encargo. Debe especificar exactamente qué servicios se incluyen: redacción de proyecto básico, proyecto ejecutivo, dirección de obra, coordinación de seguridad y salud, o solo uno de ellos. Los servicios excluidos también deben mencionarse expresamente.
Honorarios y forma de pago. Los honorarios pueden pactarse libremente desde la liberalización de las tarifas en 1996. El contrato debe indicar la cantidad total o el porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material (PEM), los plazos de pago y qué ocurre si la obra se amplía o se modifica.
Plazos de entrega. Cuándo se entregará el proyecto básico, el ejecutivo y cuándo se iniciará y finalizará la dirección de obra. Los plazos deben ser realistas y acordados, no impuestos unilateralmente.
Revisiones y modificaciones. Qué número de revisiones están incluidas en el precio y cómo se facturarán las adicionales. Sin esta cláusula, el proceso de diseño puede convertirse en un bucle interminable sin coste adicional para el cliente, o en un conflicto sobre qué es una «mejora» y qué es un «cambio de encargo».
Cláusulas de responsabilidad y seguros
El arquitecto tiene responsabilidad civil frente al cliente por los daños derivados de errores en el proyecto o en la dirección de obra. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece plazos de garantía de 1, 3 y 10 años según el tipo de daño.
El contrato debe indicar que el arquitecto dispone de seguro de responsabilidad civil profesional. Es habitual que el COAM ofrezca pólizas colectivas, pero conviene solicitar el certificado de cobertura específico para el encargo.
También debe establecerse qué ocurre si el arquitecto no puede continuar el encargo (enfermedad, baja, cambio de situación). La subrogación a otro profesional del mismo estudio o la liquidación proporcional de honorarios son fórmulas habituales.
Propiedad intelectual y uso del proyecto
El proyecto arquitectónico está protegido por la Ley de Propiedad Intelectual. El cliente adquiere el derecho a ejecutar la obra proyectada, pero no a modificar el proyecto sin el consentimiento del autor ni a cederlo a terceros para otra obra.
Si pagas los honorarios íntegramente, el contrato puede incluir una licencia de uso más amplia. Es un punto que conviene negociar, especialmente en proyectos de obra nueva o rehabilitaciones complejas donde el proyecto tiene alto valor intrínseco.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo