Proyecto de derribo y reconstrucción en Madrid: cuándo necesitas un arquitecto
Derribar un edificio —total o parcialmente— para construir uno nuevo es una operación compleja que en Madrid exige siempre la intervención de un arquitecto colegiado y la obtención de una licencia municipal de demolición y, en paralelo o con posterioridad, una licencia de obra nueva. Esta guía, actualizada para 2026, explica paso a paso el proceso, la documentación necesaria, los plazos reales y los costes orientativos.
¿Cuándo hablamos de derribo total y cuándo de derribo parcial?
El derribo total implica demoler la totalidad de la edificación existente. El derribo parcial afecta únicamente a una parte del inmueble —por ejemplo, eliminar un forjado, una fachada secundaria o una planta entera— manteniendo el resto en pie. Esta distinción es relevante porque el alcance del proyecto técnico y la complejidad de la licencia varían considerablemente entre uno y otro caso.
En ambos supuestos, el Ayuntamiento de Madrid exige un proyecto técnico redactado y firmado por arquitecto cuando la obra supere determinados umbrales de impacto estructural. La norma de referencia es la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid y las Ordenanzas Municipales de Edificación, que establecen que cualquier actuación que afecte a la estructura portante requiere dirección facultativa de arquitecto y aparejador.
Documentación necesaria para la licencia de demolición en Madrid
El expediente que se presenta al Ayuntamiento debe incluir como mínimo los siguientes documentos:
- Proyecto de demolición: memoria descriptiva, planos de estado actual y de la actuación prevista, medidas de seguridad y sistemas de apeo si los hubiera.
- Estudio básico o completo de Seguridad y Salud: obligatorio en obras con duración superior a 30 días laborables o más de 20 trabajadores simultáneos.
- Plan de gestión de residuos de construcción y demolición: exigido por el Real Decreto 105/2008.
- Informe de compatibilidad urbanística: acredita que la nueva edificación proyectada cumple la normativa del PGOUM aplicable a la parcela.
- Documentación acreditativa de la propiedad: nota simple registral o escritura de titularidad actualizada.
- Certificado de ausencia de amianto: en edificios anteriores al año 2000 puede ser necesario acreditar que no existen materiales con fibras de asbesto.
Si el edificio afectado tiene algún grado de protección catalogada, deberá obtenerse además informe favorable de la Comisión de Patrimonio antes de tramitar la licencia. Puedes consultar nuestra guía sobre el Catálogo de Bienes Protegidos de Madrid.
El rol del arquitecto en el derribo y en la obra nueva
El arquitecto interviene en dos fases diferenciadas pero complementarias. Durante la fase de demolición redacta el proyecto técnico, define el método de derribo (mecánico, manual o mixto), diseña los apeos y apuntalamientos necesarios para proteger las medianeras y los edificios colindantes, y actúa como director de obra durante la ejecución. Durante la fase de obra nueva redacta el proyecto básico —que permite obtener la licencia— y el proyecto ejecutivo —que define con detalle constructivo todas las unidades de obra—. Ambas fases pueden tramitarse conjuntamente con una licencia única de demolición más obra nueva, lo que reduce significativamente los tiempos totales del proceso. Para más información sobre los honorarios, consulta nuestra guía de honorarios de arquitecto en Madrid 2026.
Plazos y tramitación en el Ayuntamiento de Madrid
La licencia de demolición en Madrid se tramita como Licencia de Obras Mayor ante el Área de Gobierno de Urbanismo. El plazo legal de resolución es de tres meses desde la presentación completa del expediente, con silencio negativo si transcurre ese plazo sin resolución expresa. En la práctica, los plazos reales durante 2025 y 2026 oscilan entre 4 y 8 meses, dependiendo de la complejidad del expediente y de si requiere informes sectoriales de Patrimonio, Medio Ambiente o Bomberos.
El inicio de obras requiere la presencia en la obra de un cartel identificativo con los datos de la licencia, el arquitecto director y el contratista, y la colocación de medidas de protección en la vía pública. El Ayuntamiento puede realizar visitas de inspección durante la ejecución para verificar el cumplimiento de las condiciones de la licencia.
Costes orientativos en 2026
Los costes de un proyecto de demolición y reconstrucción varían en función del tamaño del edificio, su ubicación en Madrid y las dificultades técnicas presentes. Como referencia orientativa para 2026: los honorarios del arquitecto para el proyecto de demolición se sitúan entre el 2 y el 4% del presupuesto de ejecución material (PEM); el coste de demolición por m² oscila entre 60 y 120 €/m² para demolición convencional, pudiendo superar los 200 €/m² en edificios con materiales peligrosos; el ICIO aplica el 4% sobre el PEM tanto para demolición como para obra nueva según la Ordenanza Fiscal vigente del Ayuntamiento de Madrid; y las tasas de licencia son variables según el PEM del proyecto.
Aspectos urbanísticos clave antes de tomar la decisión
Antes de comprometerte con un proyecto de demolición y reconstrucción, el arquitecto debe verificar en el PGOUM los parámetros urbanísticos vigentes: la edificabilidad permitida en la parcela, las alineaciones y retranqueos actuales, la altura máxima y el número de plantas autorizados, las exigencias de aparcamiento en planta sótano para la nueva edificación y la posible existencia de cargas o cesiones urbanísticas asociadas a la actuación. Es frecuente que los parámetros urbanísticos hayan variado desde la construcción del edificio original, lo que puede afectar significativamente a la superficie útil que podrás obtener en la nueva edificación. Consulta también nuestra guía sobre el estudio geotécnico, necesario en la mayoría de proyectos de obra nueva.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid para tu proyecto de derribo o reconstrucción? Contacta con nuestro equipo y te orientamos sin compromiso.