Actualizado 2026
Proyecto de reforma de escalera en edificio: normativa y costes
La escalera es uno de los elementos más transitados de cualquier edificio residencial y, al mismo tiempo, uno de los que más rápido acusa el paso del tiempo. Una reforma de escalera mal planificada puede convertirse en un quebradero de cabeza para la comunidad: obras interminables, presupuestos que se disparan y conflictos vecinales. En este artículo te explicamos qué necesitas para llevar a cabo un proyecto de reforma de escalera en un edificio de Madrid, qué dice la normativa, cuáles son los costes reales y cuál es el papel del arquitecto en todo el proceso.
¿Cuándo es necesario reformar la escalera de un edificio?
La escalera de un edificio es un elemento común y, por tanto, su mantenimiento y eventual reforma es responsabilidad de la comunidad de propietarios. Las razones más habituales que llevan a plantearse una intervención son el deterioro de los revestimientos (peldaños, zócalos, barandillas), la aparición de grietas o fisuras en la estructura, la falta de adecuación a la normativa de accesibilidad vigente o la simple voluntad de modernizar la imagen del inmueble para revalorizar el conjunto.
En muchos edificios madrileños construidos antes de los años 80, la escalera presenta peldaños de terrazo o mármol desgastados, barandillas metálicas que no cumplen con las alturas mínimas actuales o ausencia de pasamanos en ambos lados, algo que puede generar problemas tanto de seguridad como de responsabilidad civil para la propia comunidad. Cuando el deterioro es significativo o la reforma afecta a elementos estructurales, la intervención de un arquitecto deja de ser opcional para convertirse en una obligación legal.
Normativa aplicable a la reforma de escaleras en Madrid
La reforma de una escalera en un edificio residencial está sujeta a varias normas que conviene conocer antes de iniciar cualquier actuación:
Código Técnico de la Edificación (CTE), DB SUA: El Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad establece los requisitos mínimos para escaleras en edificios de uso residencial. Establece anchuras mínimas de tramos (1,00 m en uso residencial), alturas de contrahuella (máx. 18,5 cm) y huellas (mínimo 28 cm), así como requisitos de barandillas y pasamanos (altura mínima de 0,90 m si el desnivel superable es menor de 6 m, y 1,10 m si supera esa altura).
Ordenanzas Municipales de Madrid: Las Ordenanzas Municipales de Edificación de Madrid complementan el CTE con requisitos específicos para el municipio, especialmente en lo relativo a iluminación natural y artificial de las zonas comunes y acabados permitidos en fachadas interiores de patios.
Ley de Propiedad Horizontal: Regula cómo debe aprobarse la reforma por la junta de propietarios y qué quórum es necesario según el alcance de las obras. Para reformas que impliquen supresión de barreras arquitectónicas, la mayoría simple es suficiente; para otros tipos de intervención pueden requerirse mayorías cualificadas.
Si la reforma implica cualquier alteración estructural —como la sustitución de peldaños encima de forjados existentes o la apertura de huecos en la caja de escalera— es obligatorio contar con un proyecto técnico firmado por arquitecto y con dirección de obra. Si solo se trata de un cambio de revestimiento sin afectar a la estructura, puede bastarse con una comunicación previa ante el Ayuntamiento de Madrid.
Tipos de intervención y licencias necesarias
Dependiendo del alcance de la reforma, el trámite administrativo varía considerablemente:
Obras de mantenimiento y embellecimiento (sustitución de solado, pintura de paredes, cambio de pasamanos sin modificar estructura): normalmente se tramitan como comunicación previa de obra menor ante el Ayuntamiento de Madrid. No requieren proyecto, pero sí el cumplimiento de las ordenanzas.
Obras de reforma parcial (sustitución de barandillas por modelos que no alteren el hueco, mejora de iluminación, instalación de ascensor en hueco de escalera existente): suelen requerir licencia de obras menores y pueden necesitar la firma de un técnico competente.
Obras de reforma integral o con afección estructural (sustitución de peldaños estructurales, modificación del ancho del tramo, alteración de forjados o muros): requieren licencia de obras mayores, proyecto de arquitecto visado y dirección de obra. En estos casos también es obligatorio nombrar un coordinador de seguridad y salud si intervienen más de una empresa.
Para más información sobre qué tipos de obras requieren comunicación previa, consulta nuestro artículo sobre comunicación previa de obras en Madrid.
El rol del arquitecto en la reforma de la escalera
El arquitecto tiene un papel fundamental cuando la reforma supera el ámbito de lo puramente estético. Su intervención garantiza que la actuación cumple con el CTE, las ordenanzas municipales y la normativa de accesibilidad, y protege a la comunidad de posibles responsabilidades futuras.
En la fase previa, el arquitecto realiza una inspección del estado actual de la escalera, identifica patologías estructurales si las hubiera e informa a la comunidad de las posibilidades reales de intervención. Redacta la memoria descriptiva, los planos necesarios y, si procede, el proyecto de ejecución. Durante la obra, supervisa que los trabajos se realizan conforme al proyecto aprobado y emite el certificado final de obra necesario para cerrar el expediente ante el Ayuntamiento.
Además, el arquitecto puede asesorar a la comunidad sobre si la reforma puede acogerse a subvenciones de rehabilitación o si existen ayudas específicas para la eliminación de barreras arquitectónicas, algo frecuente cuando la reforma incluye la adecuación de la escalera para mejorar la accesibilidad.
Si tu edificio está planificando una actuación más amplia, te recomendamos leer nuestro artículo sobre reforma de elementos comunes en comunidad de propietarios.
Costes orientativos de la reforma de una escalera en Madrid
Los costes de una reforma de escalera en Madrid varían notablemente según el número de plantas, el estado del inmueble, los materiales elegidos y el alcance de la intervención. A modo orientativo:
Reforma de revestimiento (solado y paredes) en escalera de 4 plantas: entre 8.000 € y 20.000 €, dependiendo de la calidad de los materiales (porcelánico, mármol, microcemento) y la necesidad de demolición previa.
Sustitución de barandilla metálica y pasamanos: entre 150 € y 400 € por metro lineal instalado, según el material (acero inoxidable, hierro forjado, aluminio lacado).
Reforma integral de escalera (estructura + acabados + barandilla + iluminación): puede oscilar entre 30.000 € y 80.000 € en un edificio de entre 4 y 8 plantas, dependiendo de la complejidad técnica.
Honorarios del arquitecto: para un proyecto y dirección de obra de estas características, los honorarios suelen situarse entre el 8 % y el 14 % del presupuesto de ejecución material, dependiendo del alcance y la complejidad del proyecto.
Es importante solicitar al menos tres presupuestos de empresas constructoras y pedir siempre un desglose detallado de partidas. Para saber cómo pedir un presupuesto de reforma correctamente, consulta nuestra guía sobre cómo pedir un presupuesto de reforma en Madrid.
Proceso paso a paso para la comunidad de propietarios
Si tu comunidad está considerando reformar la escalera, estos son los pasos habituales que debes seguir:
El primer paso es encargar a un arquitecto una inspección inicial y un informe de estado de la escalera. Con ese informe, la junta de propietarios puede valorar la necesidad real de la intervención y su prioridad frente a otras obras pendientes. A continuación, si la junta aprueba la reforma (con el quórum necesario según el tipo de obras), se solicitan presupuestos a empresas especializadas. El arquitecto redacta el proyecto o la documentación técnica necesaria según el alcance y se tramita la licencia o comunicación previa ante el Ayuntamiento de Madrid. Durante la obra, el arquitecto lleva la dirección facultativa y coordina con la empresa constructora. Al finalizar, se emite el certificado final de obra y se cierra el expediente administrativo.
Preguntas frecuentes
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te ayudamos a planificar la reforma de la escalera de tu edificio, desde el proyecto hasta la tramitación de la licencia.