Actualizado 2026
La expansion de plataformas de alquiler vacacional ha convertido la cuestion de los apartamentos turisticos en comunidades de propietarios en uno de los focos de conflicto mas frecuentes en Madrid. En este articulo explicamos cual es el marco legal vigente en 2026 y que puede hacer una comunidad respecto al alquiler turistico.
El marco legal: Ley de Propiedad Horizontal y normativa turistica
El alquiler vacacional de viviendas se rige en Espana por dos cuerpos normativos complementarios: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que excluye expresamente de su ambito el alquiler turistico cuando la vivienda se cede con finalidad vacacional y se comercializa a traves de canales turisticos; y la normativa autonomica y municipal de turismo, que regula los requisitos tecnicos y administrativos para ejercer la actividad.
En Madrid, el Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid regula las viviendas de uso turistico (VUT) y exige su inscripcion en el Registro de Empresas Turisticas, la obtencion de un numero de registro y el cumplimiento de condiciones tecnicas de habitabilidad, accesibilidad y equipamiento. El Ayuntamiento de Madrid, ademas, ha establecido restricciones geograficas de implantacion de nuevas VUT en determinados distritos del centro a traves de un Plan Especial de regulacion, que en 2026 sigue siendo objeto de actualizacion y desarrollo.
Que puede hacer la comunidad de propietarios
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por el Real Decreto-Ley 7/2019 introdujo una herramienta clave para las comunidades: la posibilidad de limitar o condicionar el ejercicio del alquiler turistico mediante acuerdo de junta, con una mayoria cualificada de tres quintos de los propietarios (que deben representar tambien tres quintos de las cuotas de participacion).
Con este acuerdo, la comunidad puede: prohibir totalmente el alquiler turistico de viviendas en el edificio; limitarlo a determinadas unidades o condicionarlo al cumplimiento de requisitos especificos (como el numero maximo de huespedes o el silencio nocturno); o establecer un incremento de la cuota de gastos comunes para los propietarios que ejerzan esta actividad, de hasta un 20% adicional sobre su cuota ordinaria.
Es importante destacar que este acuerdo no tiene efecto retroactivo sobre las viviendas turisticas ya en funcionamiento. Solo vincula a los propietarios que adquieran con posterioridad al acuerdo, salvo que el propietario afectado consienta expresamente la limitacion.
Que NO puede hacer la comunidad
Existen limitaciones importantes a la capacidad de la comunidad para actuar frente al alquiler turistico. Sin el acuerdo de tres quintos descrito, la comunidad no puede impedir que un propietario ejerza el alquiler vacacional si dispone de la correspondiente licencia o inscripcion turistica y cumple las condiciones de su concesion.
La comunidad tampoco puede imponer a titulo individual condiciones que no hayan sido acordadas en junta con las mayorias exigidas. Las decisiones unilaterales del presidente o del administrador de fincas carecen de valor vinculante en este ambito.
En cuanto a las molestias concretas (ruidos, uso del portal, suciedad en zonas comunes), la comunidad puede actuar a traves de los mecanismos generales de la LPH para exigir el cese de actividades molestas, con independencia del acuerdo sobre alquiler turistico.
Pasos practicos para regular el alquiler vacacional en tu comunidad
Si en tu comunidad quieres tomar medidas respecto al alquiler turistico, el proceso recomendable es: convocar una junta extraordinaria especificamente para tratar este asunto (con el punto del orden del dia claramente redactado), elaborar una propuesta de acuerdo clara y juridicamente correcta, y asegurarse de que se alcanza la mayoria de tres quintos tanto en numero de propietarios como en cuotas.
El acuerdo debe quedar correctamente reflejado en el acta de la junta y comunicarse formalmente a todos los propietarios. Si la comunidad quiere que tenga efecto frente a terceros compradores, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal en cada una de las fincas afectadas.
Un administrador de fincas con experiencia en propiedad horizontal y un abogado especializado en derecho inmobiliario son los profesionales mas adecuados para asesorar en este proceso. El arquitecto puede complementar este asesoramiento cuando la regulacion implique aspectos tecnicos del edificio o de las instalaciones.
Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te orientamos sobre los aspectos tecnicos y normativos que afectan al alquiler vacacional en tu edificio.