Actualizado abril 2026.
Cerrar una terraza o un balcón es una de las reformas más demandadas en viviendas de Madrid, especialmente en épocas de frío o para ganar metros útiles de salón. Sin embargo, lo que puede parecer una obra sencilla tiene implicaciones urbanísticas, comunitarias y técnicas que conviene conocer antes de dar el primer paso. Una actuación sin las autorizaciones necesarias puede derivar en sanciones municipales, órdenes de demolición y conflictos con la comunidad de propietarios.
Qué dice la normativa urbanística de Madrid
El cerramiento de terrazas y balcones está regulado tanto por la normativa urbanística municipal como por las ordenanzas de edificación de cada distrito. En Madrid, el Plan General de Ordenación Urbana establece que cualquier cerramiento que modifique la configuración exterior del edificio constituye una obra mayor y requiere licencia urbanística. Esto incluye tanto los cerramientos acristalados como los que incorporan obra de fábrica o carpintería fija.
La Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de Madrid refuerza esta exigencia, considerando que el cerramiento de terrazas altera la composición de la fachada y puede afectar a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, especialmente en lo relativo a ventilación e iluminación natural. Si la vivienda se encuentra en un edificio catalogado o en un área de protección patrimonial, las restricciones son aún más severas y puede incluso prohibirse el cerramiento.
El Código Técnico de la Edificación también entra en juego: al cerrar una terraza se modifica la envolvente térmica del edificio, lo que puede afectar al cumplimiento de los requisitos de eficiencia energética establecidos en el Documento Básico de Ahorro de Energía (DB-HE). El proyecto técnico debe justificar que, tras el cerramiento, la vivienda sigue cumpliendo con los estándares de aislamiento térmico y ventilación exigidos.
Desde el punto de vista fiscal, hay que tener en cuenta que el cerramiento de una terraza incrementa la superficie útil computable de la vivienda, lo que puede repercutir en el valor catastral y, en consecuencia, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es recomendable comunicar la modificación al Catastro una vez ejecutada la obra.
Autorización de la comunidad de propietarios
Dado que las terrazas forman parte habitualmente de la fachada del edificio —considerada elemento común por la Ley de Propiedad Horizontal—, el cerramiento requiere la autorización previa de la junta de propietarios. Según el artículo 17.6 de la LPH, cualquier modificación de elementos comunes que altere la configuración exterior del edificio necesita el voto favorable unánime de todos los propietarios.
En la práctica, obtener la unanimidad es muy difícil, especialmente en comunidades grandes. Sin embargo, la jurisprudencia ha matizado esta exigencia en determinados supuestos. Si en el edificio ya existen cerramientos previos realizados por otros vecinos y tolerados por la comunidad, los tribunales han considerado en numerosas ocasiones que existe un consentimiento tácito que impide a la comunidad oponerse a nuevos cerramientos similares. Esta doctrina, conocida como la del acto propio, ha sido aplicada por el Tribunal Supremo en diversas sentencias.
No obstante, la existencia de cerramientos previos no garantiza automáticamente el derecho a realizar uno nuevo. Cada caso debe analizarse individualmente, valorando la uniformidad estética del edificio, el impacto visual del cerramiento propuesto y la posición adoptada históricamente por la comunidad. Lo más prudente es solicitar formalmente la autorización en junta y documentar el acuerdo en el acta correspondiente.
Algunos estatutos comunitarios incluyen cláusulas específicas sobre cerramientos de terrazas, ya sea prohibiéndolos expresamente, permitiéndolos bajo determinadas condiciones estéticas o remitiéndose a lo que decida la junta en cada caso. Conviene revisar los estatutos antes de iniciar cualquier gestión.
Licencia municipal y trámites necesarios
Una vez obtenida la autorización comunitaria, el propietario debe solicitar la correspondiente licencia de obras en el Ayuntamiento de Madrid. Para cerramientos de terrazas, generalmente se tramita como licencia de obra menor, aunque en edificios protegidos o cuando la actuación afecte significativamente a la fachada puede requerirse licencia de obra mayor con proyecto técnico completo.
La solicitud debe acompañarse de la documentación técnica elaborada por un arquitecto, que incluirá una memoria descriptiva y justificativa de la actuación, planos del estado actual y del estado reformado, la justificación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación y, en su caso, la valoración del impacto sobre la eficiencia energética de la vivienda. También se debe aportar el acuerdo de la comunidad de propietarios autorizando la obra.
Los plazos de tramitación en Madrid varían según el tipo de licencia y la carga de trabajo de la Junta Municipal de Distrito correspondiente. Para licencias de obra menor, el plazo medio se sitúa en torno a uno o dos meses desde la presentación de la solicitud completa. Conviene no iniciar la obra antes de obtener la licencia, ya que hacerlo constituye una infracción urbanística sancionable.
Una vez finalizada la obra, es recomendable comunicar al Catastro la modificación de la superficie útil de la vivienda para actualizar la base de datos catastral y evitar discrepancias que puedan generar problemas en futuras transmisiones del inmueble.
El papel del arquitecto en el cerramiento de terrazas
El arquitecto es el profesional que garantiza que el cerramiento se ejecute conforme a la normativa vigente y con las garantías técnicas necesarias. Su intervención abarca desde el diseño de la solución constructiva más adecuada —considerando materiales, aislamiento térmico y acústico, ventilación y estética— hasta la elaboración de la documentación técnica necesaria para obtener la licencia municipal.
En Madrid, donde la diversidad tipológica del parque residencial es enorme, el arquitecto aporta un criterio técnico esencial para resolver cuestiones como la compatibilidad estructural del cerramiento con el forjado existente, la integración estética con la fachada del edificio o la elección del sistema de acristalamiento más eficiente desde el punto de vista energético.
El coste de los servicios profesionales del arquitecto para un cerramiento de terraza varía en función de la complejidad de la actuación, pero habitualmente se sitúa entre 500 y 1.200 euros para la redacción del proyecto y la tramitación de la licencia, sin incluir la dirección de obra si fuese necesaria.
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