Actualizado 2026
Las derramas extraordinarias son una de las cuestiones que más conflictos genera en las comunidades de propietarios. Cuando un edificio necesita una reparación importante y los fondos de la comunidad son insuficientes, los propietarios deben hacer frente a un desembolso adicional no previsto. Saber cuándo son legales, cómo se aprueban y cuándo se pueden impugnar es fundamental para cualquier propietario.
¿Qué es una derrama extraordinaria?
Una derrama extraordinaria es una aportación económica excepcional que los propietarios de un edificio deben realizar para cubrir gastos no previstos en el presupuesto ordinario de la comunidad. Se diferencia de los gastos ordinarios (cuotas mensuales para mantenimiento, seguro, limpieza…) en que responde a necesidades concretas, habitualmente urgentes o de gran envergadura, que no pueden financiarse con el fondo de reserva disponible.
Las causas más habituales que dan lugar a derramas extraordinarias son la reparación o sustitución del ascensor, la rehabilitación de fachada, la impermeabilización de cubierta, la sustitución de instalaciones comunes (fontanería, electricidad), las obras derivadas de una ITE con deficiencias o la adecuación a normativa de accesibilidad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 9.1.e), establece que cada propietario debe contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Las derramas extraordinarias se encuadran en esta obligación general.
¿Cuándo son legales las derramas extraordinarias?
Para que una derrama extraordinaria sea legal, debe cumplir una serie de requisitos formales y sustantivos recogidos en la LPH:
Acuerdo en junta de propietarios: Las derramas extraordinarias deben ser aprobadas en junta de propietarios. El quórum necesario depende del importe y la naturaleza de las obras:
– Para obras necesarias de conservación y mantenimiento (art. 10 LPH), basta con la mayoría simple de los propietarios presentes que representen más de la mitad de las cuotas de participación.
– Para obras de mejora que no sean necesarias, se requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
– Para obras de accesibilidad que superen doce mensualidades de cuota ordinaria, se requieren también tres quintas partes.
Convocatoria y orden del día: La junta debe haberse convocado conforme a lo establecido en la LPH, con el punto de la derrama incluido expresamente en el orden del día. Una derrama aprobada en junta sin que figurara en el orden del día puede ser impugnable.
Distribución conforme a cuotas: La derrama debe distribuirse entre los propietarios conforme a su coeficiente de participación en la comunidad, salvo que los estatutos establezcan otro criterio o se acuerde expresamente una distribución diferente con el quórum necesario.
Justificación suficiente: La necesidad y el importe de la derrama deben estar suficientemente justificados. La comunidad debe haber obtenido al menos tres presupuestos de empresas distintas para obras de importe relevante, salvo urgencia acreditada.
¿Puede un propietario negarse a pagar una derrama?
Aunque un propietario vote en contra de una derrama en la junta, está igualmente obligado a pagarla una vez aprobada por la mayoría necesaria. El voto contrario no exime de la obligación de pago. Esta es una de las características más importantes del régimen de propiedad horizontal: las decisiones de la junta vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.
Si un propietario no paga la derrama aprobada, la comunidad puede iniciar el procedimiento monitorio especial previsto en el artículo 21 de la LPH, que es un proceso judicial sumario y ágil para el cobro de deudas comunitarias. El deudor puede ser condenado al pago de la deuda más los intereses y las costas judiciales.
La deuda con la comunidad se convierte en carga real sobre el inmueble: si el propietario moroso vende el piso, el comprador puede quedar responsable de las deudas vencidas del año en curso y los tres anteriores, conforme al artículo 9.1.e) de la LPH.
Cómo impugnar una derrama extraordinaria
Un propietario puede impugnar judicialmente el acuerdo de aprobación de una derrama si considera que es ilegal o gravemente lesivo para sus intereses. Los motivos más habituales para la impugnación son:
Defectos formales en la convocatoria: Si la junta no fue convocada correctamente (falta de convocatoria por escrito, no inclusión del punto en el orden del día, notificación defectuosa…), el acuerdo puede ser anulable.
Quórum insuficiente: Si el acuerdo no alcanzó el quórum legalmente necesario para el tipo de obra de que se trate, puede ser impugnable ante los tribunales.
Arbitrariedad o abuso de derecho: Si la obra o gasto que motiva la derrama no es necesario, está sobredimensionado o existe un conflicto de intereses en la adjudicación, puede alegarse abuso de derecho.
Distribución incorrecta: Si la derrama no se ha distribuido conforme a las cuotas de participación o a lo pactado en los estatutos, cabe impugnar el acuerdo por este motivo.
El plazo para impugnar acuerdos de la junta es de tres meses desde la fecha del acuerdo, o desde la notificación al propietario ausente, salvo que el acuerdo sea contrario al orden público, en cuyo caso no prescribe. La impugnación debe plantearse ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble.
En todo caso, la impugnación no suspende la obligación de pago mientras el proceso judicial está pendiente. El propietario impugnante debe depositar el importe en el juzgado o pagarlo a la comunidad para que la impugnación sea admitida, salvo que el juez lo exima expresamente.
Las derramas extraordinarias son un mecanismo legítimo y necesario para el buen mantenimiento de los edificios. Conocer tus derechos y obligaciones como propietario te permite participar de forma informada en las decisiones de la comunidad y defender tus intereses cuando sea necesario.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te asesoramos sobre las obras de tu edificio y las obligaciones técnicas de la comunidad.