Derramas extraordinarias en comunidades: cuándo son legales y cómo impugnarlas

Recibir una convocatoria de junta para aprobar una derrama extraordinaria es uno de los momentos más tensos en la vida de una comunidad de propietarios. Las cantidades pueden ser importantes y las discrepancias entre vecinos, frecuentes. ¿Cuándo es legal una derrama extraordinaria? ¿Qué mayorías se necesitan para aprobarla? ¿Puedes negarte a pagarla? ¿Cómo impugnarla si crees que no es correcta? Responder a estas preguntas requiere conocer la Ley de Propiedad Horizontal en detalle.

Qué es una derrama extraordinaria y cuándo procede

Una derrama extraordinaria es una aportación económica adicional a las cuotas ordinarias que los propietarios de una comunidad deben realizar para hacer frente a gastos no previstos en el presupuesto anual. Puede deberse a obras de conservación urgentes (reparación de una bajante, impermeabilización de cubierta tras una avería), obras de mejora o accesibilidad aprobadas en junta, o pagos imprevistos de cualquier tipo que el fondo de reserva no puede cubrir.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 9 que es obligación de cada propietario contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esto incluye las derramas extraordinarias aprobadas conforme a la ley.

La cuota de participación de cada propietario (su coeficiente en la comunidad) determina qué porcentaje de la derrama debe pagar cada uno, salvo que los estatutos de la comunidad establezcan otro sistema. Es importante revisar los estatutos de la comunidad y el título constitutivo antes de discutir sobre el reparto de una derrama.

Mayorías necesarias para aprobar una derrama

El régimen de mayorías en la LPH (artículos 10, 11 y 17) distingue varios supuestos con distintos requisitos de votación. Para obras necesarias de conservación y mantenimiento del edificio (reparaciones imprescindibles para mantener el edificio en condiciones adecuadas de uso, estabilidad, seguridad, accesibilidad y eficiencia energética), basta con la mayoría simple de los propietarios presentes o representados en junta que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Para obras de mejora (aquellas que van más allá de la mera conservación), se requieren mayorías más amplias: tres quintas partes de propietarios y cuotas para determinadas actuaciones de accesibilidad y eficiencia energética, y mayoría de tres cuartas partes para otras obras de mejora. Para obras que modifiquen el título constitutivo o los estatutos, se requiere unanimidad.

Un error frecuente es confundir el tipo de obra y aplicar la mayoría incorrecta. Por ejemplo, la instalación de un ascensor donde no existía puede ser tanto una obra de accesibilidad (mayorías reducidas) como una obra de mejora (mayorías más exigentes), dependiendo de las circunstancias. Esta distinción puede ser clave cuando la votación está ajustada.

Derechos del propietario ante una derrama aprobada

Una vez aprobada la derrama conforme a los requisitos legales, todos los propietarios están obligados a contribuir, incluso los que votaron en contra. La negativa al pago convierte al propietario en moroso, con las consecuencias previstas en la LPH: privación del derecho de voto en futuras juntas (artículo 15), posibilidad de reclamación judicial por la vía del juicio monitorio y, en caso de sentencia, embargo de bienes y ejecución hipotecaria en casos extremos.

Sin embargo, existen situaciones en las que un propietario puede estar exonerado del pago de una derrama para obras de mejora. El artículo 11.3 de la LPH establece que cuando se aprueban mejoras que no son exigibles por la normativa o que implican un coste que excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no está obligado a abonar su coste, aunque no puede beneficiarse de las mejoras. Esta exoneración tiene sus matices y debe analizarse caso por caso.

Cómo impugnar una derrama aprobada ilegalmente

Si consideras que la derrama ha sido aprobada de forma ilegal (mayorías insuficientes, convocatoria defectuosa, objeto contrario a la ley), puedes impugnar el acuerdo de junta ante los tribunales. El artículo 18 de la LPH establece el procedimiento de impugnación y los plazos: 3 meses desde la adopción del acuerdo para acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, y 1 año para acuerdos contrariamente a los intereses de la comunidad.

Para interponer la impugnación, es preciso estar al corriente del pago de todas las deudas vencidas con la comunidad o, alternativamente, haberlas consignado judicialmente. Esto significa que no puedes impugnar una derrama dejando de pagar: debes pagar o consignar el importe y luego impugnar judicialmente.

La impugnación se tramita por el procedimiento ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca. Es aconsejable contar con asesoramiento jurídico especializado en derecho de propiedad horizontal. En muchos casos, sin embargo, la mejor estrategia es intentar resolver el conflicto en el seno de la propia comunidad antes de acudir a los tribunales, que resulta siempre más costoso y lento para todas las partes.

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