Contratar a un arquitecto en Madrid supone, para muchos propietarios y promotores, adentrarse en un terreno en el que la opacidad de precios ha sido históricamente la norma. Sin embargo, desde la eliminación de los baremos obligatorios del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) —consecuencia de la liberalización del mercado de servicios profesionales impulsada por la Ley Ómnibus de 2010—, los honorarios se fijan libremente entre cliente y arquitecto. Eso no significa que no existan referencias útiles: en 2026 contamos con guías orientativas, datos de mercado y criterios colegiales que permiten presupuestar con criterio.
Si estás pensando en construir, reformar o realizar cualquier actuación que requiera dirección facultativa en Madrid, este artículo te ofrece una visión completa y actualizada de lo que puede costarte el trabajo de un arquitecto, qué factores influyen en el precio final y cómo comparar presupuestos con garantías.
El fin de los honorarios mínimos obligatorios y qué queda en pie
Hasta 2009, el COAM publicaba tablas de honorarios mínimos de obligada aplicación para sus colegiados, calculadas en función del presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra mediante un sistema de módulos. La liberalización eliminó esa obligatoriedad, pero el COAM mantiene —a efectos orientativos y de referencia pericial— unas tablas de honorarios recomendados que siguen siendo el benchmark más utilizado en el sector.
En 2026, esas tablas orientativas del COAM aplican porcentajes sobre el PEM que oscilan, de forma general, entre el 6 % y el 12 % según la complejidad del proyecto y el importe de la obra. Para obras de rehabilitación o reforma, los porcentajes tienden a ser más altos que para obra nueva, dado el mayor esfuerzo técnico que exige trabajar sobre lo construido. Un proyecto básico y de ejecución para una vivienda unifamiliar con PEM de 250.000 € podría situar los honorarios del arquitecto entre 18.000 y 30.000 €, dependiendo del estudio y la complejidad.
Qué incluyen (y qué no) los honorarios de arquitecto
Los honorarios de un arquitecto en Madrid suelen estructurarse en fases claramente diferenciadas. Es fundamental saber qué cubre cada una para evitar sorpresas en la facturación:
Proyecto básico: documento necesario para solicitar la licencia de obras. Contiene memoria descriptiva, planos de situación, planta, alzados y sección, y presupuesto estimado. No permite ejecutar la obra, pero es imprescindible para iniciar los trámites administrativos.
Proyecto de ejecución: complementa el básico con toda la documentación técnica necesaria para construir: estructura, instalaciones, pliego de condiciones, mediciones y presupuesto detallado. Es el documento que usan constructora y subcontratistas.
Dirección de obra (DO): seguimiento técnico de la ejecución. El arquitecto visita la obra periódicamente, resuelve incidencias y certifica que lo construido se ajusta al proyecto.
Coordinación de seguridad y salud: obligatoria en obras con más de un contratista. Puede asumirla el mismo arquitecto o un técnico habilitado distinto.
Lo que generalmente no incluyen los honorarios son: tasas de visado colegial, seguros de responsabilidad civil (normalmente incluidos en la cuota colegial del profesional), tasas municipales de licencia, honorarios del arquitecto técnico (aparejador) ni el IVA al 21 %.
Diferencias entre estudio grande y arquitecto independiente en Madrid
Madrid concentra desde pequeños estudios unipersonales hasta firmas con decenas de profesionales. La elección influye tanto en precio como en tipo de servicio.
Arquitecto independiente o estudio pequeño: mayor atención personalizada, mayor flexibilidad en honorarios y plazos de pago, y trato directo con quien firma el proyecto. Sus honorarios suelen ser entre un 15 % y un 30 % inferiores a los de estudios más grandes, aunque la capacidad de gestión de proyectos muy complejos puede ser más limitada.
Estudio mediano o grande: mayor capacidad técnica para proyectos de envergadura (promociones, edificios plurifamiliares, rehabilitaciones integrales), estructura de equipo que garantiza plazos, y especialización por áreas. Sus honorarios son más altos, pero el coste puede justificarse en proyectos que requieren coordinación multidisciplinar o plazos muy exigentes.
En Madrid, para una reforma integral de piso (entre 80 y 150 m²), los honorarios de un arquitecto independiente por proyecto más dirección de obra rondan habitualmente los 4.000-9.000 €, mientras que en un estudio de tamaño medio esa misma actuación puede situarse entre 7.000 y 14.000 €.
Cómo presupuestar correctamente los honorarios de arquitecto
Solicitar varios presupuestos es la mejor práctica, pero comparar correctamente exige entender qué incluye cada oferta. Algunas claves:
Pide siempre presupuesto cerrado por fases: distingue cuánto cuesta el proyecto básico, el de ejecución, la dirección de obra y, si procede, la coordinación de seguridad. Evita los presupuestos globales que no detallan el alcance de cada fase.
Confirma qué está incluido en el visado colegial: el COAM cobra tasas de visado que van desde unos 150 € para proyectos pequeños hasta varios miles de euros en obras de gran envergadura. Pregunta si esos costes van incluidos o se facturan aparte.
Clarifica la escala de honorarios por imprevistos: en reforma e intervención en edificios existentes, los imprevistos son habituales. El contrato debe especificar cómo se facturan los trabajos adicionales no previstos inicialmente.
Verifica que el arquitecto esté colegiado: puedes comprobarlo en el directorio online del COAM. Solo un arquitecto colegiado puede firmar proyectos con licencia de obras en Madrid.
Conclusión: presupuesto informado, mejor decisión
En 2026, los honorarios de arquitecto en Madrid no tienen precio único, pero tampoco son una caja negra. Conocer las tablas orientativas del COAM, entender qué incluye cada fase del encargo y comparar presupuestos desagregados te sitúa en una posición de negociación informada. La clave está en contratar al profesional adecuado para el tipo de proyecto, no necesariamente al más barato ni al más caro.
¿Tienes dudas sobre qué honorarios corresponden a tu proyecto? Contacta con nuestro equipo y te orientamos sin compromiso.
Actualizado abril 2026