Actualizado 2026
Licencia de segunda ocupación en Madrid: cuándo la necesitas y cómo tramitarla
Cuando una vivienda lleva tiempo desocupada o ha sido objeto de una reforma significativa, puede ser necesario obtener una nueva autorización antes de volver a habitarla o ponerla en el mercado. En Madrid este trámite se conoce como licencia de segunda ocupación, y aunque no siempre es exigible, en determinados supuestos resulta imprescindible para formalizar una compraventa, suscribir un contrato de alquiler o conectar los suministros. A continuación te explicamos todo lo que necesitas saber.
Qué es la licencia de segunda ocupación y para qué sirve
La licencia de segunda ocupación es un documento administrativo que acredita que una vivienda ya existente cumple, en el momento de su reocupación, con las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la normativa vigente. A diferencia de la licencia de primera ocupación —que se concede cuando un edificio nuevo ha sido construido conforme al proyecto aprobado—, la segunda ocupación se refiere a inmuebles que ya fueron habitados en algún momento y que, por distintas circunstancias, necesitan una nueva autorización para volver a serlo.
En la Comunidad de Madrid, este trámite está regulado por el Decreto 39/2022 por el que se aprueba el Reglamento de Habitabilidad de Viviendas. La denominación exacta puede variar entre municipios —en algunos se llama cédula de habitabilidad de segunda ocupación o licencia de habitabilidad—, pero el fondo es el mismo: verificar que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada con seguridad.
Cuándo es obligatoria la licencia de segunda ocupación en Madrid
No todas las transmisiones o arrendamientos de viviendas usadas requieren este trámite. En Madrid, la licencia de segunda ocupación suele ser exigida en los siguientes casos:
- Viviendas que han permanecido desocupadas durante más de 2 años: en estos supuestos, la normativa puede requerir verificar que la vivienda sigue cumpliendo las condiciones de habitabilidad antes de autorizar la reconexión de suministros.
- Inmuebles sometidos a una reforma integral: cuando la reforma ha afectado a distribución, instalaciones y acabados de forma sustancial, el Ayuntamiento puede requerir una nueva verificación de habitabilidad.
- Cambio de uso revertido: si un inmueble fue en algún momento local comercial, oficina u otro uso no residencial y se pretende reconvertir en vivienda, la licencia de segunda ocupación es parte del proceso de legalización.
- Exigencia de la entidad financiera o del notario: en operaciones de compraventa con financiación hipotecaria, el banco puede requerir la licencia de segunda ocupación o la cédula de habitabilidad vigente como condición para la concesión del préstamo.
- Reconexión de suministros de agua y gas: algunas compañías suministradoras de Madrid exigen aportar la cédula de habitabilidad vigente para contratar nuevos suministros en viviendas que llevan tiempo sin servicio.
Documentación necesaria y proceso de tramitación
La tramitación de la licencia de segunda ocupación en Madrid requiere la presentación de los siguientes documentos ante el Ayuntamiento o el organismo competente de la Comunidad de Madrid:
- Solicitud oficial en el modelo normalizado disponible en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid o de la Comunidad.
- Certificado de habitabilidad emitido por un arquitecto o arquitecto técnico que acredite que la vivienda cumple los requisitos mínimos de superficie, ventilación, iluminación natural, instalaciones y accesibilidad establecidos en el Decreto 39/2022.
- Título de propiedad o documento que acredite la titularidad del inmueble (escritura, nota simple registral).
- Fotografías actuales del estado de la vivienda, en algunos casos requeridas por el técnico para elaborar el certificado.
- Referencia catastral del inmueble.
El plazo de resolución varía según el municipio y la vía de tramitación. En el Ayuntamiento de Madrid, los expedientes de habitabilidad se resuelven habitualmente en un plazo de 1 a 3 meses. Si la vivienda presenta deficiencias respecto a los requisitos mínimos de habitabilidad, será necesario subsanarlas antes de que se conceda la autorización.
Qué ocurre si la vivienda no cumple los requisitos mínimos de habitabilidad
El Decreto 39/2022 de la Comunidad de Madrid establece los requisitos mínimos de habitabilidad que toda vivienda debe cumplir. Entre los más habituales que pueden dar lugar a deficiencias en una vivienda antigua están:
- Superficie mínima: la vivienda debe tener al menos 38 m² útiles si es de un dormitorio, o cumplir los estándares aplicables según el número de dormitorios.
- Ventilación e iluminación natural: todas las estancias habitables deben contar con ventilación directa al exterior o a patio de dimensiones reglamentarias. Los baños sin ventilación natural deben tener extracción forzada.
- Instalaciones mínimas: agua fría y caliente, saneamiento, instalación eléctrica con boletín vigente y sistema de calefacción o previsión para ello.
- Altura libre mínima: generalmente 2,50 metros en zonas habitables y 2,20 metros en zonas de servicio, aunque el decreto permite excepciones en viviendas existentes.
Si el arquitecto detecta deficiencias, el propietario deberá ejecutar las obras de mejora necesarias antes de que se expida el certificado. Es habitual que en viviendas de los años 50-70 haya que actualizar la instalación eléctrica o mejorar la ventilación de los baños para cumplir la normativa actual.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te gestionamos el certificado de habitabilidad y la licencia de segunda ocupación de forma ágil y con todas las garantías legales.