Actualizado 2026. Cuando contratas a un arquitecto para una obra en Madrid, una de las primeras decisiones técnicas es entender qué tipo de proyecto necesitas. El proyecto básico y el proyecto ejecutivo son dos fases distintas del trabajo arquitectónico, cada una con un alcance, un nivel de detalle y unos requisitos legales diferentes. En este artículo te explicamos en qué consiste cada uno, cuándo es obligatorio presentarlos y cómo afectan al coste y los plazos de tu obra.
Qué es un proyecto básico y qué contiene
El proyecto básico es el documento técnico que define las características generales de la obra: distribución, volumetría, uso, cumplimiento normativo urbanístico y condiciones básicas de seguridad. Es el documento que se presenta ante el Ayuntamiento de Madrid para solicitar la licencia de obras. Según el Código Técnico de la Edificación (CTE) y la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999), el proyecto básico debe ser suficiente para valorar si la obra cumple con la normativa urbanística aplicable y las condiciones básicas de habitabilidad y seguridad.
El proyecto básico incluye una memoria descriptiva y justificativa, planos generales de planta, alzados y secciones, un presupuesto estimativo por capítulos y un estudio básico de seguridad y salud. No desarrolla en detalle las soluciones constructivas ni las instalaciones, ya que esa es la función del proyecto ejecutivo. En Madrid, la presentación del proyecto básico visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) es requisito imprescindible para la concesión de la licencia urbanística.
Es importante entender que con el proyecto básico se puede obtener la licencia de obras, pero no se puede comenzar la construcción. Para iniciar la ejecución material de la obra es necesario disponer del proyecto ejecutivo completo. Esta distinción es fundamental para planificar correctamente los tiempos y el presupuesto de cualquier promoción o reforma de cierta envergadura.
Qué es un proyecto ejecutivo y en qué se diferencia
El proyecto ejecutivo desarrolla y completa el proyecto básico con toda la información técnica necesaria para ejecutar la obra. Incluye el cálculo detallado de estructuras, el dimensionado de todas las instalaciones (electricidad, fontanería, climatización, telecomunicaciones), las soluciones constructivas pormenorizadas, las mediciones y presupuesto detallado por partidas, y el estudio de seguridad y salud completo. Es, en definitiva, el documento que permite al constructor saber exactamente qué tiene que hacer y cómo.
La diferencia principal entre ambos documentos radica en el nivel de definición. Mientras el proyecto básico establece el qué (qué se va a hacer, dónde y con qué características generales), el proyecto ejecutivo define el cómo (con qué materiales, qué dimensiones exactas, qué detalles constructivos y qué proceso). En términos de responsabilidad profesional, el arquitecto responde por la adecuación del proyecto básico a la normativa y por la viabilidad técnica del proyecto ejecutivo.
Desde el punto de vista económico, el proyecto ejecutivo permite obtener presupuestos de obra mucho más precisos. Con un proyecto básico solo se puede hacer una estimación general; con el ejecutivo, las empresas constructoras pueden valorar cada partida con exactitud. Esto es especialmente relevante en reformas integrales y obra nueva donde controlar el presupuesto es crítico.
Cuándo necesitas cada uno según la normativa en Madrid
La normativa madrileña, a través de la Ordenanza de Licencias y Control Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid y el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), establece diferentes exigencias según el tipo de actuación. Para obras de nueva planta, ampliaciones y reformas que afecten a la estructura o a la configuración arquitectónica del edificio, es obligatorio presentar proyecto básico para la licencia y disponer de proyecto ejecutivo antes del inicio de obra.
Para determinadas reformas menores, como las que no afectan a estructura ni a fachada, puede ser suficiente un proyecto técnico simplificado. En estos casos, un arquitecto o arquitecto técnico puede redactar un documento único que combine los aspectos esenciales de ambas fases. No obstante, si la obra requiere licencia urbanística ordinaria, la separación en proyecto básico y ejecutivo es la práctica habitual y recomendada.
En el caso de declaraciones responsables y comunicaciones previas, que aplican a reformas interiores sin afección estructural en muchos distritos de Madrid, los requisitos documentales son menos exigentes. Sin embargo, siempre es recomendable contar al menos con un proyecto básico que defina el alcance de la intervención, tanto por seguridad jurídica como para evitar problemas en una eventual inspección municipal.
Costes y plazos habituales en Madrid
Los honorarios del arquitecto por el proyecto básico suelen representar entre un 30% y un 40% del total de los honorarios de proyecto, mientras que el proyecto ejecutivo supone entre un 60% y un 70% restante. Esto se debe a que el ejecutivo requiere un trabajo de detalle mucho mayor: cálculos estructurales, diseño de instalaciones, elaboración de mediciones y presupuesto pormenorizado, y coordinación con ingenieros especialistas cuando la obra lo requiere.
En cuanto a plazos, un proyecto básico para una vivienda unifamiliar o una reforma integral en Madrid puede tardar entre 4 y 8 semanas. El proyecto ejecutivo requiere habitualmente entre 6 y 12 semanas adicionales, dependiendo de la complejidad de la obra y de la necesidad de proyectos complementarios de instalaciones. A estos plazos hay que sumar el tiempo de tramitación de la licencia en el Ayuntamiento, que en Madrid puede variar entre 2 y 6 meses dependiendo del distrito y del tipo de licencia.
Un error frecuente es intentar ahorrar encargando solo el proyecto básico y prescindiendo del ejecutivo. Esto puede generar sobrecostes importantes durante la obra, ya que sin la definición técnica del ejecutivo es habitual que surjan imprevistos, modificaciones y partidas no contempladas. La inversión en un buen proyecto ejecutivo se recupera con creces en forma de control del presupuesto y de los plazos de ejecución.
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