Proyecto básico vs. proyecto ejecutivo: diferencias y cuándo necesitas cada uno

Cuando contratas a un arquitecto para una obra, uno de los primeros términos que escucharás es la distinción entre proyecto básico y proyecto ejecutivo. Ambos son documentos técnicos necesarios para llevar a cabo una obra, pero cumplen funciones distintas y se utilizan en momentos diferentes del proceso. Entender la diferencia te ayudará a saber qué estás contratando, qué necesitas en cada fase y por qué no conviene ahorrar en la documentación técnica que sustenta tu inversión.

Qué es el proyecto básico y para qué sirve

El proyecto básico es el documento técnico que define de forma general las características de la obra: la distribución de espacios, los usos previstos, las alturas, las superficies, el aspecto general del edificio y el cumplimiento de los parámetros urbanísticos. Es el documento que se presenta ante el Ayuntamiento de Madrid para solicitar la licencia de obras mayor.

Con el proyecto básico, la Administración puede verificar que la actuación propuesta es compatible con el planeamiento urbanístico vigente —el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y las Normas Urbanísticas Zonales— y que cumple con los parámetros de edificabilidad, altura máxima, retranqueos y usos autorizados. Sin embargo, el proyecto básico solo tiene como objetivo obtener la licencia: no contiene suficiente información técnica para que el constructor pueda ejecutar la obra.

En reformas de menor entidad que solo requieren licencia de obras menores o comunicación previa, es posible que ni siquiera se exija proyecto básico. En esos casos, basta con una memoria descriptiva y croquis firmados por el técnico. Para obras de nueva planta, rehabilitaciones integrales y reformas que afectan a la estructura, el proyecto básico es imprescindible y debe estar visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM).

Qué es el proyecto ejecutivo y qué información contiene

El proyecto ejecutivo es el complemento necesario del proyecto básico para poder ejecutar la obra. Mientras el básico define el qué y el dónde, el ejecutivo define el cómo. Incluye todos los planos de detalle necesarios para construir: estructura, instalaciones (fontanería, electricidad, climatización, telecomunicaciones, protección contra incendios), carpinterías, revestimientos, detalles constructivos específicos y la memoria de calidades.

También incorpora el pliego de condiciones técnicas —documento que establece las exigencias de calidad de los materiales y los sistemas de ejecución—, las mediciones y el presupuesto detallado, y el estudio de seguridad y salud obligatorio para obras con proyecto. Este nivel de detalle permite al constructor preparar una oferta económica precisa, ejecutar los trabajos sin ambigüedades y a los subcontratistas industriales (electricista, fontanero, etc.) saber exactamente qué deben instalar.

Sin proyecto ejecutivo, la obra avanza con indefiniciones que se resuelven sobre la marcha, muchas veces con consecuencias en el coste final. Los presupuestos sin proyecto ejecutivo suelen incluir partidas aproximadas que después dan lugar a modificaciones y extras. Un proyecto ejecutivo completo es la mejor herramienta para controlar el presupuesto y evitar sorpresas desagradables.

La secuencia habitual: básico primero, ejecutivo después

La tramitación habitual en Madrid sigue este orden: el arquitecto redacta el proyecto básico, lo visa en el COAM y lo presenta en el Ayuntamiento junto con la solicitud de licencia. Durante el tiempo que tarda la Administración en resolver la licencia —que puede ir de tres meses a más de un año según el tipo de obra y el distrito—, el arquitecto redacta el proyecto ejecutivo. De esta forma, cuando se obtiene la licencia, el proyecto ejecutivo ya está listo y la obra puede comenzar sin más demora.

Algunos propietarios, especialmente en reformas de vivienda, optan por redactar un proyecto básico y ejecutivo conjunto desde el inicio. Esto es posible y tiene ventajas: la información es más coherente, se ahorra tiempo en la coordinación entre fases y el constructor dispone desde el primer momento de toda la documentación necesaria. La desventaja es que el coste inicial de honorarios es mayor, aunque el coste total suele ser similar.

En ningún caso se puede iniciar la obra amparándose únicamente en el proyecto básico. La normativa española (LOE y Reglamento de la Edificación) exige que la dirección de obra disponga del proyecto ejecutivo completo antes de comenzar los trabajos. Iniciar una obra sin él expone al promotor a sanciones y puede generar conflictos contractuales con el constructor.

Cuánto cuesta cada fase y qué incluye el contrato con el arquitecto

Los honorarios del arquitecto suelen distinguir entre las distintas fases del trabajo. De forma orientativa, en Madrid, la redacción del proyecto básico supone aproximadamente un 30-40 % de los honorarios totales de proyecto, y el proyecto ejecutivo el 60-70 % restante. La dirección de obra se pacta aparte, aunque muchos arquitectos ofrecen un precio global por el encargo completo.

Es fundamental que el contrato de servicios arquitectónicos especifique con claridad qué fases incluye el encargo, en qué plazo se entregará cada documento, cuántas modificaciones están incluidas en el precio y qué ocurre si el Ayuntamiento solicita documentación adicional o reformados del proyecto durante la tramitación. Un contrato bien redactado protege tanto al arquitecto como al propietario y evita malentendidos que pueden encarece la obra o retrasar el inicio de los trabajos.

Recuerde también que el proyecto ejecutivo debe estar coordinado con los proyectos específicos de instalaciones. En obras de cierta entidad, estos proyectos los redactan ingenieros especializados (electricidad, climatización, telecomunicaciones), y el arquitecto se encarga de la coordinación general. Esta coordinación tiene un valor enorme: evita incompatibilidades entre sistemas que, si se detectan en obra, generan retrasos y costes imprevistos.

¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te ayudaremos a entender qué documentación técnica necesitas para tu proyecto y cómo planificar los plazos de tramitación.