¿Qué es la segregación y la agrupación de viviendas en Madrid?
La segregación de una vivienda consiste en dividir una unidad inmobiliaria existente —un piso, un local o una parcela— en dos o más unidades independientes, cada una con su propia referencia catastral y su propia inscripción registral. La agrupación, por el contrario, es la operación inversa: consiste en fusionar dos o más unidades inmobiliarias colindantes para crear una única unidad de mayor superficie. Ambas operaciones son frecuentes en Madrid, especialmente en el contexto de inversiones inmobiliarias, reformas de grandes pisos y adaptaciones del parque residencial a nuevas necesidades del mercado.
Tanto la segregación como la agrupación de viviendas están sujetas a requisitos urbanísticos, técnicos y administrativos que es imprescindible cumplir. El incumplimiento puede dar lugar a situaciones de irregularidad urbanística con consecuencias legales y económicas muy negativas. Por eso, antes de acometer cualquiera de estas operaciones, es fundamental contar con el asesoramiento de un arquitecto y, si el caso lo requiere, de un consultor urbanístico especializado.
Requisitos urbanísticos para segregar una vivienda en Madrid
Para que una segregación de vivienda sea viable en Madrid, la normativa urbanística exige que cada una de las nuevas unidades resultantes cumpla con determinados parámetros mínimos. Entre los más importantes están la superficie mínima habitable —que en Madrid viene fijada por las normas zonales del Plan General de Ordenación Urbana—, la dotación mínima de habitaciones, el acceso independiente al edificio o a la vía pública, y la existencia de ventilación e iluminación natural suficientes.
Además, en el caso de las viviendas situadas en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, la segregación puede requerir el acuerdo de la comunidad de propietarios, ya que implica la creación de nuevas entidades registrales con cuotas de participación propias. El arquitecto debe verificar en primer lugar la viabilidad técnica y urbanística de la segregación antes de tramitar cualquier permiso, analizando los planos del edificio y las normas urbanísticas aplicables. Para ello, puede ser muy útil contar previamente con los planos de la vivienda en Madrid.
Proceso para segregar o agrupar una vivienda en Madrid
El proceso de segregación o agrupación de viviendas en Madrid comienza con el estudio de viabilidad que realiza el arquitecto, quien analiza la normativa urbanística aplicable y las condiciones físicas del inmueble para determinar si la operación es viable. Si el estudio es favorable, el arquitecto redacta el proyecto técnico de segregación o agrupación, que incluye los planos del estado actual y del estado proyectado, la memoria descriptiva y justificativa del cumplimiento de la normativa, y el presupuesto de las obras de adaptación necesarias.
A continuación, el propietario debe solicitar al Ayuntamiento de Madrid la licencia de segregación o agrupación, que puede tramitarse con carácter previo a las obras de adaptación o simultáneamente con la licencia de obras si son necesarias reformas para habilitar los nuevos espacios. Una vez obtenida la licencia municipal, se realizan las obras necesarias y, cuando estas finalizan, el arquitecto emite el certificado final que sirve de base para la declaración de obra nueva o el acto de segregación o agrupación ante notario. Para conocer los detalles de este último paso, puedes consultar nuestro artículo sobre la tramitación con consultor urbanístico en Madrid.
Agrupación de viviendas: requisitos y beneficios
La agrupación de dos viviendas colindantes para crear una de mayor superficie es una operación especialmente frecuente en los grandes pisos del ensanche madrileño, donde los propietarios de dos unidades adyacentes deciden unificarlas para crear un único y amplio espacio residencial. Los requisitos técnicos de la agrupación son menos exigentes que los de la segregación, ya que no es necesario justificar que se cumplen superficies mínimas, sino simplemente acreditar que el resultado es una unidad habitable que cumple con la normativa de habitabilidad.
Sin embargo, la agrupación también requiere la tramitación de licencia municipal y la formalización ante notario, con la consiguiente actualización de la inscripción en el Registro de la Propiedad y del Catastro. Además, si el edificio está sujeto al régimen de propiedad horizontal, la agrupación implica la modificación del título constitutivo de la comunidad, lo que requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios o, en algunos casos, de una mayoría cualificada.
Impacto fiscal de la segregación y la agrupación en Madrid
Desde el punto de vista fiscal, tanto la segregación como la agrupación de viviendas generan el devengo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en el momento de su formalización notarial. Además, si como consecuencia de la operación se modifica el valor catastral del inmueble, se producirá un ajuste en el IBI. En los casos en que la segregación vaya acompañada de obras de reforma y posterior venta de las nuevas unidades, la operación puede tener implicaciones en el IVA o en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, dependiendo de si el vendedor actúa como promotor o como particular.
Por todas estas razones, es altamente recomendable consultar con un arquitecto y con un asesor fiscal antes de iniciar cualquier operación de segregación o agrupación, para conocer de antemano el coste total —incluyendo impuestos, honorarios técnicos, tasas y aranceles notariales y registrales— y poder tomar la decisión más conveniente.
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