Actualizado 2026
Si tu vivienda está en un edificio del Catálogo de Bienes Protegidos del Ayuntamiento de Madrid, o si estás pensando en comprar una propiedad en un inmueble histórico del centro, necesitas conocer qué significa el grado de protección que le ha sido asignado. Este nivel de protección no es solo un dato patrimonial: condiciona de manera directa qué obras puedes hacer, cuáles están prohibidas y qué trámites adicionales exigirá el Ayuntamiento antes de concederte cualquier licencia.
El Catálogo de Bienes Protegidos de Madrid: qué es y cómo funciona
El Catálogo de Bienes Protegidos del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) es el instrumento urbanístico que identifica los inmuebles, conjuntos urbanos y elementos arquitectónicos que tienen valor patrimonial y deben ser preservados. A cada bien catalogado se le asigna un nivel o grado de protección que determina qué intervenciones están permitidas, cuáles necesitan autorización especial y cuáles quedan completamente prohibidas.
El catálogo no solo incluye los grandes palacios o monumentos declarados Bien de Interés Cultural (BIC): también cataloga edificios de arquitectura racionalista, casas de corredor, palacietes del ensanche, edificios industriales reconvertidos, y muchos inmuebles residenciales del siglo XX que conforman el tejido urbano característico de Madrid.
Para saber si tu edificio está catalogado y con qué nivel, puedes consultarlo en el Geoportal del Ayuntamiento de Madrid o solicitando un informe de compatibilidad urbanística. También puedes consultar nuestro artículo sobre el PGOUM: el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Niveles de protección en el catálogo del PGOUM de Madrid
El PGOUM de Madrid establece los siguientes niveles de protección para los bienes catalogados:
Nivel 1 – Protección Integral: el nivel más restrictivo. Protege todos los elementos del edificio, tanto exteriores como interiores, incluyendo la estructura, las fachadas, las cubiertas, los elementos decorativos y los espacios interiores con valor patrimonial. Solo se permiten intervenciones de conservación, restauración y consolidación. Está prohibido cualquier tipo de demolición, ampliación o reforma que altere los valores protegidos. Los ejemplos más típicos en Madrid son los grandes palacios, templos históricos y edificios singulares del siglo XIX.
Nivel 2 – Protección Estructural: protege la estructura del edificio, las fachadas principales y los elementos tipológicos esenciales (disposición de patios, escaleras nobles, vestíbulos). Permite más intervenciones en el interior que el nivel 1, pero prohíbe modificar la estructura portante, las fachadas exteriores y los elementos identificativos del edificio. Es el nivel más común en edificios residenciales del ensanche y del casco histórico de Madrid.
Nivel 3 – Protección Parcial en Grado 1: protege los elementos más relevantes del exterior del edificio (fachada principal, cubierta visible desde la vía pública) y algunos elementos interiores singulares. Permite mayor libertad de intervención en el interior y en las partes no protegidas. Es habitual en edificios de interés ambiental o histórico que no tienen un valor excepcional pero sí contribuyen al paisaje urbano.
Nivel 4 – Protección Parcial en Grado 2: el nivel de menor restricción dentro del catálogo. Protege exclusivamente la fachada o los elementos exteriores más significativos del edificio. En el interior se pueden realizar prácticamente todo tipo de obras, incluidas demoliciones parciales, siempre que se mantenga el elemento protegido. Es frecuente en edificios de interés ambiental en barrios históricos donde la preservación del frente de calle es prioritaria.
Qué obras puedes hacer en un edificio protegido en Madrid
Las intervenciones permitidas dependen directamente del nivel de protección y de la parte del edificio sobre la que se actúe. Como regla general:
- Conservación y mantenimiento (limpieza de fachadas, reparación de cubiertas, reposición de elementos deteriorados): permitida en todos los niveles, con supervisión técnica.
- Reformas interiores de viviendas: permitidas en niveles 3 y 4 con mayor amplitud; en niveles 1 y 2 requieren análisis caso a caso y pueden estar condicionadas a mantener elementos interiores catalogados.
- Cambio de uso: generalmente requiere informe de compatibilidad urbanística y, en niveles 1 y 2, puede estar restringido.
- Ampliación de volumen: muy restringida en niveles 1 y 2; posible en niveles 3 y 4 si el planeamiento lo permite.
- Demolición: prohibida en niveles 1, 2 y generalmente en 3. En nivel 4 puede permitirse en partes no protegidas.
Para consulta detallada sobre obras en un edificio protegido, revisa nuestro artículo sobre el Catálogo de Bienes Protegidos: implicaciones para propietarios y sobre obras en Bienes de Interés Cultural en Madrid.
Trámites adicionales para intervenir en edificios protegidos
Además de la licencia de obras habitual, la intervención en edificios catalogados puede requerir:
- Informe previo de la Dirección General de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid: obligatorio cuando el edificio tiene la consideración de BIC o está en su entorno de protección.
- Informe de la Comisión Local de Patrimonio Histórico del Ayuntamiento de Madrid: para bienes catalogados en niveles 1 y 2, el proyecto debe ser informado por este órgano antes de la concesión de la licencia.
- Arqueología preventiva: en zonas con potencial arqueológico (especialmente el casco histórico de Madrid), puede exigirse un estudio arqueológico previo a cualquier remoción de terreno.
- Visado colegial específico: el COAM puede exigir visado especial para proyectos de intervención en edificios protegidos.
Estos trámites alargan significativamente los plazos de obtención de licencias, algo que hay que prever especialmente si estás adquiriendo el inmueble o tienes plazos de financiación condicionados a la obtención de permisos.
Consecuencias de realizar obras sin respetar el grado de protección
Intervenir en un edificio protegido sin la preceptiva autorización o incumpliendo las condiciones de la licencia tiene consecuencias legales graves:
- Orden de paralización inmediata de las obras y apertura de expediente de disciplina urbanística.
- Multas económicas que pueden ser muy elevadas en el caso de bienes catalogados, al existir agravación de la infracción por el carácter patrimonial del bien.
- Obligación de restituir el estado original del edificio, lo que puede resultar técnicamente complejo y enormemente costoso.
- En casos graves de destrucción de elementos catalogados, posible responsabilidad penal por delito contra el patrimonio histórico (artículo 323 del Código Penal).
Si tienes dudas sobre el grado de protección de tu edificio y qué puedes hacer, consúltalo antes de iniciar cualquier obra. Una consulta urbanística previa al Ayuntamiento puede evitarte problemas legales muy serios. Lee más sobre este procedimiento en nuestro artículo sobre la consulta urbanística en Madrid.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te orientamos sobre las posibilidades de intervención en tu edificio protegido.